見事に玉砕

昨日、買付証明書を出した区分マンションですが、予想通り指値が通らずに玉砕しました。

５００万円の物件を３５０万円で指値したのですが、売主は５００万円以下では売らないとの事でした。

残念ですが、また良い物件を探したいと思います。

しかし、多くの不動産会社が来週いっぱいで休みになってしまうので、今年の活動は最後になりそうです。

そして年が明けると初めての確定申告で頭がいっぱいになり、物件探しどころではなくなりそうです・・・

区分マンションに買付

本日、日曜日に見てきた区分マンションに買付を入れました。

５００万円で売りに出ている物件ですが、３５０万円という指値で買付証明書をFAXしました。

後は、不動産会社の営業マンから連絡を待つだけです。

３５０万円という金額は、家賃に対する管理費と修繕費の割合が高い為、家賃から管理費と修繕費を引いた後の表面利回りが１５％となるように計算したものです。

かなりキツイ指値をしたので厳しいと思いますが、立地と間取りが気に入った物件なので購入できれば嬉しいです。

更新のお知らせ

契約期間が今月いっぱいだった入居者の更新の連絡がきました！

私の所有するアパートの入居者は家賃の滞納もなく、長期で入居していただいてる優良入居者ばかりなので、大家として大変幸せです。

入居者が退去すると清掃や募集、場合によってはリフォームが必要になり、次の募集時の家賃を下げる事もあるので、今の入居者に長く住んでもらうのが一番です。

明日は、区分所有マンションを見に行きたいと思います。

ブックレビュー

久しぶりのブックレビューです。

・全国どこでもアパート経営

満足度★★★★★

レビュー
不動産投資家の間で超有名な人気ブロガーの投資家けーちゃんが、ついに不動産投資の本を出版しました。
内容は、物件購入から管理まで投資家けーちゃんのアパート経営のノウハウが詰まっています。
他の不動産投資の本と違うのは、地方・遠隔地での投資ノウハウが非常にわかりやすく書かれている部分でしょう。
この本に書かれているチームを作って活用するアパート経営の方法であれば、遠隔地でのアパート経営は安定し、近所であっても大家の手間が省けるなと感心しました。
とても分かりやすく書かれているので大家さんはもちろんのこと、不動産投資の初心者の方にもおすすめです。

さらにamazonで購入した場合には、お宝不動産で有名な沢孝史さんとの対談音声が無料でもらえます。（出版記念キャンペーンなので今だけかもしれません）

詳しくは、こちらのページからどうぞ。
→「満室チームで大成功！全国どこでもアパート経営」

対談音声は無料特典ということもあり、あまり期待していなかったのですが、聞いてビックリ・・・、５０分ものボリュームで内容もすばらしかったです。

大家のお仕事（雑務）

今日は、定時に帰れたので溜まっていた大家業の雑務をしました。

まずはじめにお歳暮の礼状を書いたのですが、お歳暮を頂いたのが初めてだったので、書き方がよくわからず、１時間ほどかかってしまいました。

苦労した甲斐もあり・・・

『新米大家は、お歳暮の礼状スキルを身につけた』
（誰でも書けるだろっていうツッコミは禁止）

不動産投資は家賃収入だけでなく、色々な事を勉強したり、初めての事をたくさん経験することによって自分自身が成長できるのが魅力です。

今日もちょっぴり成長できました。


他にはネットで１件の資料請求とガス会社変更の進捗確認をメールでしました。

今度の週末も物件見学へ行く予定ですが、魅力的な物件がどんどん出てくるので焦らずじっくりチェックしたいと思います。

物件見学２件

週末に区分所有マンションを２件見てきました。

今回は２件とも入居中の物件なので室内は見れず、外観のみの見学となりました。

２件とも価格が安くかなり利回りの高い物件だったのですが、やはり室内が見れないと不安です・・・。

１件は今月退去予定なので退去後に室内がボロボロだったら・・・と考えると買い付けを出す勇気がなかなか出ません。

明日にでも利回りが高く今月退去予定の物件に退去後の原状回復とある程度リフォームする事を想定して指値してみたいと思います。

紙の資産

１０月に口座を開設してから、１度もログインせずに放置していた楽天証券の口座に初めてログインしました。

世界同時株安の影響で株価は安いのですが、特に個別銘柄に興味がある訳でもなく、気が向いたらFXか日経２２５ミニでもやろうかと思っていましたが、一向に気が向かずに２ヶ月が過ぎていました。


まずログインしてネットバンクを使い１０万円入金しました。

そしてFXか日経２２５ミニをやってみようと思ったら、FXも先物・オプションも証券口座とは別に口座開設をしないといけないことが発覚・・・・(ノ∀｀)

１０万円の入金が無駄になったことに涙しつつFXと先物・オプションの口座開設申込をしました。

円高で１ドル９２円台となっているのでドル買いをしたかったのですが、取引方法を覚えるのが面倒になったので初取引は次回に・・・・



株式投資をしている方にはおすすめです。

マンガで面白く株式投資と鬼嫁の恐怖を描いています。

掘り出し物件

昨日、掘り出し物の物件を発見！

都内の区分所有マンションで現在空室ですが、相場家賃で貸せばグロス利回り２０％になる物件でした。

すぐに不動産屋に連絡したのですが、先に検討している方がいるのでその方が購入しなければ紹介できるとの事。

大手の不動産会社なので検討中の場合は売り止めにするようです。

かなり安い物件だったので問い合わせをしてから、返答がくるまでに数パターンのリフォーム案まで作成済みだっただけに残念です。

他の金融資産と比べて流動性が低いと言われている不動産ですが、明らかに相場よりも安い物件はすぐに売れてしまいます。

良い物件を買うには、素早い情報の入手と行動が必要だと改めて感じました。

物件見学２件

週末に２件の物件を見てきました。

１件目は築４０年の一戸建て。

１段の幅が短くかなり急な階段（営業マンと２人でびびる・・・）


２件目は築３３年の区分所有マンション。

玄関に描かれた絵が不気味・・・


どちらも４００万円台で売り出されているのでリフォームして賃貸にする想定でした。

安くリフォームできれば、ある程度の利回りで賃貸に出せるかなと期待していたのですが、前回の物件と同様であまりの古さとボロさに断念しました。

さらに一戸建てについては土地が私道と接道しておらず土地の評価が低いのと競売物件なので指値がまったく通らないとの事でした。

マンションは隣が競輪場であまり治安が良くなく賃貸する場合にマイナス要因になりそうでした。

今回も買い付けまでに至りませんでしたが、多くの物件を見て選別眼を養いたいと思います。

デジタル一眼レフカメラ

先日、取引先の担当者と電話で仕事の話をしていた処、急に脱線して以下のような事を言われました。

担当「そういえば聞いてくださいよ。昨日、デジカメ買ったんですよ。」

私「へー、そうなんですか。もしかして一眼レフですか？」

担当「そうです。ニコンのデジタル一眼レフカメラD６０っていう機種なんですが、めちゃめちゃ良いですよ！！」

と、仕事とまったく関係の無い話でした。


私は、別にカメラや写真にあまり興味が無くあまり写真を撮る機会も無いので、今使っているLUMIXの６００万画素で十分だと思っていました。

しかし、不動産投資を始めてから物件の写真を撮る事が多くなり、家に帰ってから自分の撮った物件の写真を見るとあまり満足のいく写真が撮れておらず、もっと良い写真が撮りたいと思うようになりました。

そして良い写真が撮れないのは、きっとカメラの性能が悪いからで一眼レフカメラならうまく取れるはずだと思っていたのです。
（本当はヘタなだけですが・・・）

そんなこともあり担当の人とカメラの話しをしたら、無性にデジタル一眼レフカメラが欲しくなりました。

しかし、値段は５万円以上・・・。まだ経済的自由を得られていない私には高額な値段です。

今は少しでも次の物件を買うための資金を貯めたい・・・

なので来年から始める予定の副業で儲かったら買おう（大家業の経費で）と決意し、自分の欲しい家電リストに追加しました。

欲しい家電リスト
・３２型液晶テレビ
・ケルヒャーの高圧洗浄機
・デジタル一眼レフカメラ
・ミニノートPC

欲しいものが多すぎですね・・・。

欲しがりません勝つまでは！（涙）

でも欲しい・・・orz

買付間に合わず・・・

昼休みにネットで物件を検索していると都内の区分所有マンションでとっても魅力的な物件を発見しました。

その物件が取引先の専任媒介物件だった為、いつもお世話になっているＩＴ担当の方に連絡し、「すぐにでも買付を入れたい」と伝えました。

ＩＴ担当の方がすぐ営業マンに連絡をしたのですが、午前中に買付が入っており決済日も決まってしまったとの事。

数時間の差で買うことができませんでした・・・。


しかし、最近は魅力的な物件が市場に出回ってきているので、めげずに次の物件を狙っていきたいと思います。

住まいのリフォーム博2008

今日は、東京ビックサイトで開催されている「住まいのリフォーム博２００８」へ行ってきました。



お昼過ぎに会場に到着して無料セミナーを聞いて各社のブースをまわってきました。

セミナー要点まとめ（自分用メモ）

リフォームの前にまず相談
～住宅診断のススメ～
・今後の住宅流通は、中古住宅が増加していく
・リフォーム、リノベーションの時代
・アメリカの中古住宅流通ではホームインスペクション（住宅診断）をして建物を調べるのが普通
・不動産市場は土地から建物の時代になっていく（建物の価値で価格が決まる）
・ホームインスペクションの調査費　目視コース５万　専門調査コース２０万

午前中にやっていた「くらしに身近なホームセンターリフォーム」のセミナーを聞きたかったのですが、残念ながら間に合わずに聞けませんでした。

しかし、ホームセンターリフォームのブースがあったので、ブースへ行って資料をもらうことができました。


最近、リフォームに興味を持ち本を読んだりして勉強していたので良いタイミングで情報収集できてラッキーでした。


賃貸住宅フェアと比べると規模も小さくキャンギャルもあまりいませんでしたが、リフォームに関心のある人にはおすすめです。（11/23までやってます）

そして賃貸住宅フェアと同様、東京電力vs東京ガスの激しい戦いも見ることができます（笑）

物件見学

週末、久しぶりに物件を見に行ってきました。

築３５年、ＲＣの区分所有マンションです。

かなりの築古なので買ってから、ある程度リフォームして貸すことを想定していましたが、内見してビックリ・・・・予想以上の古さというかボロさでした。

外観と共用部は定期的に修繕されているようで、そんなに古さは感じないのですが、部屋の中はこんな↓感じでした。



レトロな独立洗面台




写真だとわからないのですが、キッチンの天井がとても低いのです。

身長１７８ｃｍの私の頭が天井に当たりそうでした。




謎の補強柱・・・




給湯器デカッ！！！


当初予定では水周りと和室を洋室にリフォームすれば貸せるかなと甘い事を考えていたのですが、部屋を見てフルリフォームしないとダメだなと思いました。

フルリフォームして管理費･修繕費を控除後の利回り１５％を確保するとなると１６０～２００万円で購入しなければなりません。

売り出し価格が４００万円台前半の価格なので、半額以下の指値が通らないとダメな計算となります。

元付けの不動産屋の営業マンが、リノベ専門の業者に見積もりを依頼したら１００～１５０万円という回答だったとの事。

リノベして再販する場合は、１００万で買って３００万でリフォームして６００万～７００万で販売するのでしょう。

賃貸経営の場合は、リフォーム代と合わせて４００万円までの費用に抑えないと利回りが出ないので、買って自分でリフォームして住むという人以外は買わない物件だと思います。

しかし、中古物件を自分でリフォームして住むという発想をする人はほとんどいないので売れ残りそうな感じがします。

思い切って鬼のような指値（ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん商標登録申請予定）をしてみても良いかもしれません。

北海道

先週の金曜から２泊３日で北海道旅行をしてきました。

初日は旭川で旭山動物園へ行き、旭川市内に宿泊。

２日目に札幌へ移動し、サッカー観戦と市内観光をしました。


観光中に不動産情報をチェックしましたが、旭川・札幌共に都心に比べて空室率がかなり高いというのが感想です。

不動産投資について少しでも勉強をしている人であれば、札幌の空室率が高いのは常識的な話ですが、実際に街を歩いて多くのアパートやマンションで入居者募集の看板を見ると、聞いていた数字以上の深刻さを感じました。

また、空室率が高いだけでなく、賃貸募集しているほとんどの物件が敷金・礼金０で募集しています。

新築マンションでも敷金・礼金０というのがすごいです。

さらに札幌の路線バスでは、初期費用２万円を謳っている不動産会社のCMが流れています。

新築でも初期費用が少なくて済むので入居者の入居期間も短くなります。

流れとしては・・・
過剰供給→家賃・初期費用低下→入居期間短縮→家賃収入減少・退去時の諸費用増加

近所に住んでいる大家ならまだしも遠方のサラリーマン大家には非常に厳しい環境だと思いました。

都心でもいずれは札幌のような状況になるので、今のうちから競争に勝てる大家力を身に付けておきたいと思います。

ブックレビュー

読んだ本がたまってきたのでブックレビュー。

・ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

満足度★★★★★

レビュー
最近ハマっているCASHFLOW101こと加藤ひろゆき氏の書籍。激安物件をリフォームして賃貸に出し、高利回りを得るという手法。
不動産投資は一般の人には、金銭的（収入、頭金）な面で敷居が高いイメージがあるが、少ない資金でも自らの労働力と工夫で賃貸オーナーになり、勤め人を卒業できる方法が書かれている。
現在は、不動産価格が下落しており市場に高利回り物件が出回っているが、金融機関の融資条件も厳しくなっており、豊富な自己資金がなければ物件を購入するのが難しいので、自己資金の少ない不動産投資家（自分）にはオススメです。


・金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法

満足度★★★★☆

レビュー
金持ち父さんシリーズの中で様々なレバレッジについて書かれている一冊。
起業・投資・不動産経営についての考え方や必要なスキルを説明している。
すでに成功している不動産投資家を見ていると、多くの人がこの本に書かれている言動をしている。投資やビジネスを始める前の心得が書いてある入門書といったところだろうか。
また、金持ち父さんシリーズを読むと投資やビジネスに対してのモチベーションが上がり、物事を前向きに考える事ができるようになります。

ツイてる日

私はシステム開発会社でプロジェクトマネージャーをしています。

今日はプロジェクトで２件の障害が発生しました。

プロジャクトマネージャーにとって障害は１番起こって欲しくないものです・・・。

しかも普段の障害発生頻度は１ヶ月に１件発生するかしないか程度なので、１日に２件の障害が発生するのはとても稀な事です。

私は心の中でずっと
・普段発生しない障害が２件も発生して
・遅くまで残業する事になり
・顧客対応や障害報告書の作成をする事になり

「ツイてない日だ」

と思いながら仕事をしていました。

仕事を終えて帰宅する電車の中で『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』という本を読んでいると私の考えが変わりました。

今日は、２件の障害（失敗）から
・普段あまり発生しない事が起こり
・残業代を稼ぎながら
・顧客対応や障害報告書の作成をする事により多くの事を学べて

「ツイてる日だ」

と思いながら帰宅しました。


『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』には、失敗から学ぶ事やリーダーシップを高める事が成功する為に必要だと書かれています。

今日は、残業代をもらって成功する為に必要な事を学べた「ツイてる日」でした。

日本初のソーシャルレンディングサービス

maneo(マネオ)という日本初のソーシャルレンディングサービスが開始されました。

ソーシャルレンディングとは、お金を借りたい個人（ボロワー）とお金を貸したい個人（レンダー）をマッチングさせる新しい金融サービスです。

maneo(マネオ)のシステムは、「スタンダードローン」と「クイックローン」の２種類があります。

「スタンダードローン」は、ボロワーが借入金額を提示してレンダーがオークション形式で入札していき、入札条件によって貸出金利が決定します。

オークション形式なので入札する人が多ければ、どんどん貸出金利が下がっていきます。

「クイックローン」は、ボロワーが借入金額と希望金利を提示して入札が入った時点で終了となります。

仲介手数料は成約額の1.5％＋毎月元本の1.5％の金利となるので費用及び金利は、以下のようになります。

初期費用：借入金額の1.5％
金利：決定金利＋1.5％(手数料)

ボロワーの資格は以下です。（maneoより抜粋）
1. maneoのメンバーであること（ID取得が必要です）
2. ボロワー申請段階で20歳以上、60歳未満であること
3. maneoの審査に通ること（審査内容に関してはお答えできません）
当然、お借入の目的がはっきりしていることやきちんと返済ができることは必須条件です。
4. 税込年収300万円以上の方が対象となります。


借入金額の上限に関する記述は見つかりませんでした。
(サイト内すべてがSSLなので重くて全部見る気にならないのと、ヘルプの構成が非常に不親切なので途中で探す気力を失いました・・）

日本でどれだけ普及するかはわかりませんが、レンダーさえいれば不動産投資にも活用できそうです。

まあ、無担保ローンなので銀行よりも金利は高くなるとは思うので、使い道は銀行融資で足りない分の諸費用やリフォーム代等でしょうか。

メンバー登録は済ませたので、注意深く見ていきたいと思います。

サイドビジネス

私はサラリーマン大家なので本業がサラリーマンで副業が大家です。

今日は大家業とは別の副業を始める為に打ち合わせをしてきました。

私のアイディアを基に２人の協力者と一緒にビジネスをに立ち上げる予定です。

まだ、どんなビジネスなのかは公表できませんが、成功すればサラリーマンを卒業して独立するかもしれません。

また、失敗しても失うのは僅かな資本金と費やした労力だけなので心配はありません。


サラリーマン以外の収入が増えれば物件購入ペースを早めることができるので、なんとしても収入を得られるものにしたいと思います。

当面の目標は、５年以内に家賃収入と新しい副業からの収入の両方をサラリーマン収入よりも多くする事です。

簡単な目標ではありませんが、コツコツと今日できる事をやるだけです。

証券口座

ここ数日で世界の株式市場が大きく動いています。

今まで不動産投資に集中する為に不動産以外への投資を我慢してきました。

しかし、本日の日経平均株価の暴落を受けて、いつでも市場へ参戦できる準備だけはしておこうと思い、証券口座の資料請求をしました。

資料請求した証券会社は楽天証券です。




選んだポイントは・・・
・口座開設料・口座管理料が無料（実際取引するかわからない）
・資料請求や口座開設で楽天ポイントが付与される（開設しなくても特典が付く）

他にもジョインベスト証券やSBI証券等、気になる会社があるので何社か比較して決めたいと思います。

投資手法

不動産投資の手法はいくつかのタイプがありますが、次の物件を下記の２つの手法のうちどちらにしようか悩んでます。

１.融資でレバレッジを効かせて物件を購入

２.安い築古物件を購入してセルフリフォーム


１のメリットは、少ない自己資金で大きな収入を生み出すことができますが、デメリットとして多額の借金をする為、金利上昇のリスクも伴います。

また、現在は金融機関の融資が厳しい状況なので融資を受けられるかも問題です。


２のメリットは、安く物件を購入してうまくリフォームできれば借金無しという低リスクで高利回りを得られますが、デメリットとして融資というレバレッジが無いのでそれほど大きな収入を生み出す事ができません。

また、リフォームにお金をかけすぎると利回りが下がってしまうので、自分である程度はリフォームをしなければならず、リフォームする時間と労力が必要です。


今は、魅力的な相場となっている株式や金融市場の誘惑に負けずに自己資金を貯めている段階ですが、不動産相場や融資状況を見ながら、どちらの手法でいくのか決めたいと思います。

ハッピー＆リッチなアパート経営フェスタ

今日は「ハッピー＆リッチなアパート経営フェスタ」に参加してきました。

このフェスタは、「 豪華メンバーによる４組の異なった内容の対談を通じて、アパート経営の楽しさ・素晴らしさをお伝えする。」という主旨でした。

多数の有名な投資家の話を聞けるので大変お得だったと思います。

各対談で印象に残った事をまとめておきます。

光速フルローン対談「今田信宏＆投資家けーちゃん」
融資が日に日に厳しくなっている状況や金融機関の裏話や投資理論の話。

不動産投資で大事な事は？
・けーちゃん・・・常に高いモチベーションを保つ事
・今田さん・・・・・融資や物件取得に失敗した時に切り替えて再チャレンジする事


満室経営対談「西山雄一＆浅輪裕彦」
主に大家業についての話で物件管理と管理会社の話。

不動産投資（大家業）に必要なスキルは？
・西山さん・・・・・ビジネスオーナーとしての能力→企画力、マーケティング力、マネジメント力
・浅輪さん・・・・・勉強する事。勉強すれば勝てる。大家業は温い業界。


自分でリフォーム対談「進藤強＆ＮＳＸ松田」
リフォーム事例を写真で紹介しながら、セルフリフォームのやり方や身につけ方の話。

・松田さん・・・・・「やれない、できない」は「やってないから、できない」　やる為の情報はある。要は「やるか」「やらないか」


アパート経営大御所対談「沢孝史＆赤井誠」
専業大家ではなく、サラリーマン大家の２人の対談。融資におけるサラリーマンという属性の生かし方や副業としての大家業のやり方の話。

対談の中で印象に残った話
・沢さん・・・・・・・物件を買う（収益の上がる）→キャッシュフローが増える→与信も増える→次の物件が買える
・赤井さん・・・・・サラリーマンは本業に影響を与えない為に家の近くの物件を取得した方が良い


今回のフェスタで成功している投資家の方々の話を聞いて、自分の考えや方向性が間違っていない事を確認し、モチベーションを上げる事ができました。

また、融資・管理・リフォーム等、大家にとって強力な武器となる知識を得ることができ、大変収穫の多い１日となりました。

そして１番大事なのは「モチベーション」と「学ぶ事」だという事も再認識できました。

「学ぶ事」は本やセミナーで勉強する事と様々な事にチャレンジして経験する事です。

人間は歳をとるにつれて保守的になっていく傾向にありますが、いつまでも新しい事に挑戦していければいいなと思います。


アントニオ猪木が引退試合後に読み上げた「道」という詩を書いておきます。

この道を行けばどうなるものか

危ぶむなかれ　危ぶめば道はなし

踏み出せばその一足が道となり　その一足が道となる

迷わず行けよ　行けばわかるさ

ブックレビュー

ネタが無い時はブックレビュー。

・借金ナシではじめる激安アパート経営

満足度★★★★☆

レビュー
多くの物件を見てまわり、鬼のような指値で激安物件を取得し、リフォームして賃貸するという筆者の手法を体験談をもとに紹介している。
銀行融資を利用しレバレッジを効かせる手法とは対極にあり、不動産投資をしたいが多額の借金はしたくないと思っている人には、大変おすすめの本です。
過去のハリウッドでの役者時代の話や思わず笑ってしまうエピソードを織り交ぜ、不動産投資が未経験の人にも楽しく読める内容となっています。
星５つではなく４つにしているのは、文字が大きくてページ数が少ないので、すぐに読み終わってしまい物足りなさからです。（内容がおもしろいだけに強く感じる）

ブログリンク追加

リンクブログリストに１件追加しました。

・不動産ここだけの話：業界の現状をまじめに書いていくブログ

不動産関係のニュースや出来事を取り上げており、それに対してとても的確なコメントをされています。

不動産関係の仕事をしている私は、いつもこのブログをチェックしています。

不動産投資や不動産関係の仕事をしている人には、特におすすめです。

ペット可について２

部屋でペットを飼える利点とアピール方法について考えてみました。


まずペットを飼うことの利点として考えられるのは

・一人暮らしでも寂しくない（特に女性）

・癒される

・異性を部屋に連れ込む口実に使える

・ペットと過ごす時間priceless

と色々あります。


以上のような利点を空室時の募集にどう生かすかを考えてみました。

まず、不動産屋の募集図面やインターネットの広告では、写真・図面・物件概要がメインとなるのでアピールポイントでは「ペット可」と書くぐらいしかありません。

そこで募集図面とは別にペット可をアピールするチラシを作成してみてはいかがでしょうか。

チラシの内容はこんな感じに・・・


-------------------------------------------------------------------------

もし、あなたの住んでいる部屋が原因でモテないとしたら・・・


本当にモテたい方だけお読みください。


レ 異性にメールを送っても返信が無い

レ 異性と会話が弾まない

レ 異性を誘うきっかけが無い


あなたは本当にモテたいと思いますか？

もし、あなたがそう思うのであればこのチラシを読んで下さい！



まずは入居者の声をお聞き下さい。


入居歴２年Ａさんの場合

今まで異性を誘っても断られていたのに今では、異性から誘われるようになりました。

今までの人生は、異性からモテる事はありませんでした。

しかし、引越しをしてペットを飼い始めてから、異性との話題にも困らず、異性から部屋に遊びに行きたいと言われるようになりました。



入居歴１年半Ｂさんの場合

異性からモテすぎて選ぶのに苦労してます。

ペットを飼える部屋に引越すまでは、異性から選ばれる側だったのが、今では異性を選ぶ側になりました。

ペットを飼い始めてから人生が１８０度変わりました。



異性にモテる夢のような部屋が・・・

今なら家賃６万円！！（管理費１００万円）

空室はあと１室のみですので、お急ぎ下さい！！


次はあなたが、ペット可の部屋に住みモテる人間になる番です。

ペット可の部屋に住むことによって、この喜びを実感していただけるなら嬉しいかぎりです。

大家

お申し込みは不動産屋さんの契約書に捺印！！

-------------------------------------------------------------------------


こんなチラシを作成して募集図面と一緒に渡せば成約率も格段にアップ！！

するわけないか・・・＿|￣|○


参考サイト

ペット可について

賃貸条件を「ペット可」にするかというのは、大家なら一度は悩む問題ではないでしょうか。

私のアパートについては「ペット相談」にしているのですが、できればあまり飼ってほしくないというのが本音でした。

それは私自身が部屋でペットを飼った事が無く、部屋でペットを飼っていると壁などに爪で引っかいた跡などがつき傷ついたり、ニオイがしみついたり、鳴き声が他の入居者の迷惑になると考えていたからです。

なのでペットを飼う場合は、敷金を１ヶ月分多くいれてもらい家賃を少しアップしたりして対応しようと考えていました。

しかし、ペットに対してマイナス思考しかなかった私の頭がプラス思考に変わる出来事がありました。

それは・・・

親が猫を買ってきたのです。
（知り合いから３万円で・・・安っ）

↓名前はミュウです↓



初めは、「猫なんて買ってきてどうするんだ」と思いましたが、買ってきた猫を見た瞬間・・・


かかか、かわいい！！！！！


あまりのかわいさに

猫まっしぐら　もとい　猫にまっしぐら　です。

親が言うには生後６ヶ月でアメリカンショートヘアとスコティッシュホールドっていう種類の掛け合わせ（要は雑種だろ）との事です。

幼稚園の甥っ子や１歳の姪っ子の数倍のかわいさです！（言いすぎ）

今後の募集は「ペット相談」を「ネコ可」に変更しようかと考えてます。

税務署

本日は、午前半休を取って税務署へ行ってきました。

目的は「個人事業の開廃業等届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」の提出です。

まず、税務署に入ると総合受付で声をかけられました。

受付「ご用件は？」

私「個人事業の開廃業等届出書と所得税の青色申告承認申請書の提出に来ました。」

受付「記入して来ましたか？」

私「分かる範囲で記入してありますが、未記入の部分があります。」

というような会話をすると受付の人は『相談』と書かれた札を手渡し、「順番にお呼びしますのでソファーでお待ち下さい」と言った。

私は受付に言われたとおり、渡された札を持ってソファーに座ったが、ソファーにも相談スペースにも私以外誰もいませんでした。。

ソファーで待っているとすぐに担当の人に呼ばれたので相談スペースへ移動しました。

担当の人は、若くてかわいい女性でした。

第一印象はおとなしくて純朴そうなタイプといった感じでしょうか。

合コンだったら口説いてるレベルです。

しかし、残念ながら合コンではないので書類の記載について相談しました。

大変親切に対応していただき第一印象に続き第二印象も好印象です。

青色申告の簿記方式ですが、事業規模でないと「複式簿記」で提出しても１０万円控除だと思っていたのですが、「複式簿記」なら規模にかかわらず６５万円の控除になるようです。

自分の中では「簡易簿記」にしようと思っていたのですが、思い切って「複式簿記」を選択して提出しました。

提出後にちょっぴり不安になって「複式簿記ができなかったら簡易簿記にしても大丈夫ですよね？」と聞くと、担当の人は「はい」と苦笑いで答えてくれました。

最後に「個人事業の開廃業等届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」の控えを受け取って税務署を後にしました。

余談ですが、「個人事業の開廃業等届出書」の提出期限である１ヶ月を過ぎての提出でしたが、特に何も言われませんでした。

税務署でかかった時間は１５分ぐらいで思っていたよりも簡単でした。


複式簿記を選択してしまったので会社帰りに↓の本を購入しました。


これから頑張って勉強しようと思います。

青色申告と就業規則

不動産所得の青色申告ですが、当初は事業規模（１０室以上）でないと青色申告できない（する必要ない）と思っていたのですが、１室からでもできるようです。

サラリーマン大家さんの中には青色申告は面倒なのでやらない人が多いようですが、私は以下の理由で青色申告してみようと思います。

・青色申告特別控除が受けられる
不動産所得から10万円または65万円を控除することができる。

・税金や会計の知識が身に付きスキルアップにつながる
不動産投資で成功するには税金と会計の知識は必須。

他にも事業規模の場合にはいくつかの特典がありますが、現時点で私が青色申告をする理由は上記の２点になります。


しかし、青色申告をする為には、「個人事業の開廃業等届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。

「個人事業の開廃業等届出書」を提出するということは、個人事業主になるということです。

ここで一抹の不安が・・・

会社の就業規則では兼業禁止なのでは・・・

ということで就業規則を調べると・・・

「兼業の制限」という条項に
【従業員が他の会社で働いたり、他の業務を営む場合は、会社の承認が必要】
というような内容が書いてあります。

「会社の承認」があればＯＫという事でさっそく事業部長に相談してみました。

私「すみません、相談があるんですが・・・」

事業部長「何かね？」

管理職でない社員が事業部長と個別の相談をする時は、大抵「退職」か「結婚」の相談らしいので、事業部長も嫌そうな顔をして話を聞きます。

私「実はアパート経営をしてまして、青色申告をしようと考えています。」

事業部長「え？アパート経営ってアパートを人に貸してるって事？」

私「そうです。」

事業部長「アパートは家族が所有してるとかじゃなくて自分が所有してるの？」

私「そうです。」

事業部長には、私がアパートを所有しているのが意外だったらしく、ちょっとビックリした顔をしていました。

私「青色申告する為には、個人事業の開廃業等届出書をださなければなりません。すなわち個人事業主になります。」

事業部長「それで？」

私「就業規則に兼業の制限という項目があり、兼業の場合は会社の承認が必要と書いてあるので大丈夫でしょうか？」

事業部長「別にいいんじゃね？」

かるーーーーーーーーい

すごく真剣に悩んだのにとても軽い返事が返ってきて拍子抜けです。

私の会社は、書類関係が厳しく量も多いので、申請書を出せとか稟議を切れとか言われるのは覚悟してたのですが、取り越し苦労だったようです。

一応、事業部長が直々に人事部の人と話して問題ないとの回答を頂きました。

人事部の見解としては、会社と同じような業種であったり、会社での勤務に支障がなければ良いとの事。


今週中にも税務署に行って届けを出したいと思います。

最近読んだ本

１ヶ月以内に読んだ本の紹介とレビュー

・カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル

満足度★★★★★

レビュー
大家が満室経営をする為のノウハウが詰まった一冊。
私もこの本に書かれている事をいくつか実践し、空室を埋める事ができました。
本の最後に「空室原因追求マップ」があり、現在の状況で何をすればいいかがわかるのでとても便利です。


・金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント

満足度★★★★☆

レビュー
収入源を４つに分類し、従業員や自営業者から経営者や投資家へ移る為の意識や行動方針が書かれている。
従業員や自営業者の立場に満足していない人には、良い刺激になるのでしょう。


・インターネットを使って自宅で１億円稼いだ！ 超・マーケティング

満足度★★★☆☆

レビュー
著者が実践して成功したネットビジネスのノウハウや体験談が書かれている。
テクニックは使い古されて今ではあまり使えないものが多いが、成功するための考え方や行動方針を学ぶことができる。


「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」は、マクロ的な視点で意識改革とビジネスのシステム化を説いているのに対し、「インターネットを使って自宅で１億円稼いだ！ 超・マーケティング」は「金持ち父さん」が言っている事を実際に実践して成功した体験談となっている。

なので「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」を読んでから、「インターネットを使って自宅で１億円稼いだ！ 超・マーケティング」を読むと、どちらの内容もより深く理解できるのではないかと思う。


会社が遠くなって通勤で電車に乗っている時間が長くなったので、３週間に２冊ぐらいのペースで本を読むようになりました。

しかし、副業関係の本ばかり読んで、本業の本はまったく読んでいないなぁ・・・

満室経営

「満室経営」　これは大家であれば誰もが目指し、実現すれば喜ぶものである。

私も先月はアパートに１室空室だったので満室を目指し、今月から満室経営を実現した。

しかし、満室となった今の心境はなぜか寂しい・・・・

誰かに「今、欲しいものは？」と聞かれたら、即座に「空室」と答えてしまいそうだ（ﾏﾃ

１棟目のアパートを購入するまでに様々な空室対策を考えていただけに、あっさりと満室となってしまい自分の中で消化不良な感が否めないのである。

大家業で一番重要なのは空室対策ではなく、満室を維持する事だというのはわかっているのだが。。

不動産投資＆大家業は、麻薬のようなものです。

始めたら楽しくてどんどん深みにはまっていきます。

自分が色々と対策した空室が埋まった時の喜びは格別です。

また、色々と勉強していくうちに自分が成長していくのがわかります。


ニュースを見ながら、力士は大麻なんてやってないで不動産投資をすればいいのにと思う今日この頃です。

ガス会社変更

今日は、賃貸住宅フェアに出展していたメタックスというプロパンガス会社の営業さんと会いました。

目的はメタックスに仲介してもらいアパートのプロパンガス会社を変更する為です。

ガス会社を変更すると以下の利点があります。
・ガスの基本料が安くなる
・ガスの単価が安くなる
・ガス給湯器を無料で新品に交換してくれる（再交換も無料）
・ガスメーターに通信回線連動による監視システムの設置

現在契約しているガス会社と比べて１ヶ月の料金が約５００～１５００円安くなり、入居者の光熱費の負担が軽くなります。

また、監視システムの導入によりトラブル時にこちらから連絡しなくてもすぐに対応してもらえます。

そして、現在契約しているガス会社は給湯器の交換に５万円程かかると言われましたが、変更すると給湯器が新品に交換できて、後に故障等で交換する場合も無料というのは大家にとって嬉しいかぎりです。

さらに紹介手数料も戸数に応じてもらえてしまいます。


最近はプロパンガスよりも安い都市ガスがオール電化に押されている状況ですので、プロパンガスの会社は今後さらに厳しい時代になるんでしょうね。

プロパンガス料金の自由化後も各社談合して自由化前の料金を維持しているイメージでしたが、徐々に競争が生まれてきてるようです。

一戸建てでもプロパンガスの会社を変更できるので、プロパンガスを使っている方は別の会社（安くなるとＨＰ等で謳っている会社）に問い合わせしてみてはいかがでしょうか。

営業能力

本日も昨日に引き続き、営業のＳ田さんが不動産賃貸フェアで名刺交換した会社の方とお話させていただきました。

お話させていただいたのは、不動産に特化したＳＥＯ対策、ＷＥＢコンサル、ＷＥＢ制作をやっている会社の取締役の方でした。

ＳＥＯ対策以外、私の会社ともろに競合します。

始めに相手の事業内容を聞いた瞬間に「競合相手とどういう話をすればいいのだろう」と思ったのですが、Ｓ田さんと相手の方はどんどん話を進めていきます。

メインの事業は競合してても競合しない事業をお互いのクライアントに紹介しようとか、開発者が足りない時は派遣しようとか、なんとかビジネスチャンスを広げようとしていました。


やっぱり営業マンはすごいなぁと感心しました。（営業なら当たり前なんですが）

私はけっこう人見知りするので初対面の人にうまく営業なんてできません。

営業ができないのでエンジニアをやってるぐらいなので。。

しかし、最近は人見知りを克服して営業能力を身に付けようと思うようになりました。

それは、大家業でも本業でも営業能力がアップすることにより、自分の目標の実現に近づけると思うからです。

そして、最終的にセミリタイアして悠々自適な生活ができるようになりたいです。

楽待

本日、仕事の関係で投資用不動産逆オークションサイトを運営する会社の営業の方とお話をさせていただきました。

投資用不動産逆オークションサイトは楽待というサイトで、会員登録して希望の物件条件を入力しておけば不動産会社から物件情報が届くという仕組み。

転職サイトのスカウトメールの不動産版のようなイメージです。

希望する条件の物件を探す為に色々な不動産屋や不動産サイトをまわらなくて済むという、投資家の立場から考えられたサイトです。
（この会社の社長さんは元々サラリーマン大家さんだったそうです）

また物件紹介だけでなく投資家向けのセミナーを開催したり、融資付けまでしてくれるそうです。

さらに会員になると会員同士のコミュニティサイトを利用できるらしいです。


営業の方に「それはすごく魅力的ですね。」と言うと「是非とも会員登録をお願いします。」と言われたので「頭金が少しでも貯まったら、すぐに会員登録します。」とお伝えしました。

会員登録や物件紹介は無料なので興味のある方は、会員登録してみてはいかがでしょうか。

私も少しでも頭金を作って会員登録してみたいと思います。

満室御礼

本日、空室となっていた１部屋の契約が無事に終わり、めでたく満室となりました！

これで家賃収入からローン返済額＋管理費を差し引いた月々のキャッシュフローが約１０万円になりました。


不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

空室、金利上昇、入居者トラブル、家賃滞納、自然災害等、様々なリスクがありますが、大家が勉強して努力することによってローリスクに変える事ができると思っています。

なので空室対策は空室が出るまでやりませんが、これからも勉強や研究をしていって空室に備えたいと思います。

また、空室を出さない為の対策を始めていきたいと思います。

長く入居してもらえれば家賃も下がらないし、リフォーム代もかからないので退去者を出さない為の対策が一番大事なのかもしれません。


今夜は奮発して豪華な夕食にしようかと思いましたが、今週末は運動していないのでメタボ対策の質素な夕食にしておきます（涙）。

不動産取得税

昨日、ふと不動産取得税の事を思い出し、いつ頃払うものなのか調べてみた。

不動産取得税とは、不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税される税金（地方税）である。

私はアパートを購入したので不動産取得税を払わなければいけません。

しかし、どのように支払えばよいのかわからないので、さらに調べます。

不動産取得税は地方税ということなので住所及びアパートのある埼玉県のサイトを見てみました。

すると不動産取得申請書を発見！

そこに下記の説明が書いてあります。

説明 不動産（土地・家屋）を取得した場合に使用します。
受付期間 取得の日から３０日以内
受付窓口 不動産所在地の市町村（さいたま市の場合は各区役所）

受付期間は、「取得の日から３０日以内」と書いてあります。

私がアパートを取得したのが7/31で今日が8/29ということは・・・・

今日までじゃん！！

仕事が終わってからアパートのある市役所へ行っても間に合いません。

しかし、駅前にある公共センターで夜間も窓口業務をやっている事が判明。

そこで不動産取得申請書を受付しているか、市役所へ電話して聞いてみました。


市役所受付「はい。○○市役所です。」

私「すみません、不動産取得税の申請について伺いたいのですが。」

市役所受付「不動産取得税の申請？？？ですか？？少々お待ち下さい。」

受付の人はよくわからないらしい・・・

市役所受付「固定資産税課に問い合わせましたが、市役所では不動産取得税の受付はしていないということです。」

私「え？そうなんですか？でも、埼玉県のサイトに受付は不動産所在地の市町村と書いてあるのですが・・・。」

市役所受付「それでは固定資産税課にまわしますので直接聞いてください。」

固定資産税課「不動産取得税ですよね？不動産取得税は県税なので市では扱っておりませんので県税事務所に電話してみて下さい。」

私「わかりました。県税事務所に電話します。」


私は、県税事務所に電話しました。

私「すみません、不動産取得税の申請について伺いたいのですが。」

県税事務所「はい。どのようなご質問でしょうか。」

私「先月、アパートを購入したので不動産取得申請書を提出しようと思っておりまして、埼玉県のサイトに受付は市町村と書いてあるので市役所に問い合わせたのですが、市役所では受け付けていないと言われてしまい、どこに提出したらいいのかわからないのですが。」

県税事務所「なるほど。不動産取得申請書ですね。不動産取得申請書は申請の義務はありますが、減税が受けられる場合を除いて提出しなくてもいいんですよ。」

なっ、なんだって～～Ω　ΩΩ

私「それは申請しなくても登記簿の情報から納税通知書が送られてくるという事ですか？」

県税事務所「はい。そのとおりです。登記簿登録から約８ヵ月後に通知がいきます。」

私「わかりました。ありがとうございます。」


やっと不動産取得税のしくみがわかりスッキリしました。

しかし、申請の義務があるのに申請しなくていいとか、県のサイトに載ってる受付先の機関がまったく知らないとか、おかしな事が多いなと思いました。

これが縦割り行政か・・・＿|￣|○

不動産価格

不動産価格の下落が続いてます。

特に地方物件の値下がりは顕著です。

インターネット上にも高利回りの物件が増えてきて大変魅力的です。

しかし、銀行の不動産融資は消極的になっており、それなりの資金が無いと購入が難しい状況になってきてます。

私は１棟目の購入で資金を使い果たしてしまったので、魅力的な市場を眺めてるしかありません。

早く２棟目の購入資金を用意しなければ・・・と焦っています。。

入居申込

管理会社から連絡が有り、以前に内見した女性はまだ会社の稟議中だが、他に入居の申込があったとの連絡がありました。

その方の属性は、３０代後半の男性でアパートと同市内の職場に勤務しており、独身になったので引っ越す事になったらしいです。

そして、保障会社の審査もすでに通っており、９月１日から入居希望しているとの事。

属性も良くて、すぐに入居希望しているなんて大家からすると嬉しい限りです。

早く契約を済ませて満室大家になりたいですね。

空室対策

現在、空室となっている部屋で行っている内見者への配慮を紹介します。

・各設備にＰＯＰを付けて説明
これはアピールしたい設備を印象付ける為です。

・玄関にメッセージボード、図面、メジャー、ボールペンを用意
部屋の第一印象を良くする為に玄関に内見者へ配慮した物を置いてあります。



９月まではこのまま様子見をして、９月になっても入居者が決まらないようであれば、さらに手を加えていきたいと思ってます。


今朝、管理会社から連絡が有り、数日前に内見した女性が法人契約をしたいということで会社で稟議中だそうです。

しかし、会社の担当者が忙しく現地確認のスケジュールがとれず、稟議がいつ下りるかは未定との事・・・。

法人契約できると家賃滞納の心配が少ないので嬉しいのですが、会社を辞めた時に退去になる可能性も高いという心配も有ります。

入居者が決まりそうで決まらないという歯がゆい状況ですが、今日は昨日フットサルをした影響で全身が筋肉痛なので１日中ゴロゴロしたいと思います。

本日、内見２名

管理会社から、本日は２名が内見に来たとの連絡が有りました。

その内の１名が２部屋を内見して、私の部屋を気に入ってくれているとの事。

部屋を気に入ってくれた内見者の情報は、
・２１歳の女性で最終的な決定権は母親にあるので母親が後日に内見して許可をもらわなければいけない。
・内見した別の部屋のモニター付きインターホンを気に入っていた。

結論は、別の不動産屋で１部屋見てから決めるらしいので、契約を決めるために管理会社と相談して以下の条件を提示する事にしました。

・部屋のインターホンをモニター付きに変更
・鍵をディンプルキーに交換

モニター付きインターホンへの変更は、工事費込みで４万円以内でできるらしいので、これで決まれば安い投資です。


ちなみに猫を飼いたいと言っていた内見者は、近所の学校の鐘の音がうるさいとの理由で気に入ってもらえなかったようです。

残念ですが、退去後の事を考えるとちょっとだけ安心しました。

お盆休みも終わったので、これからが勝負です。

９月までに入居者を決めたいですね。

内見希望者

夕方頃、管理会社から内見希望者がいるとの連絡が有りました。

しかし、内見希望者は入居に関する２つの条件があるとの事。

その条件とは、
１．入居予定時期が１０月中旬なので９月中旬からの契約として欲しい。
２．部屋で猫を飼いたい。
でした。

１つ目の条件は、９月中旬からであれば問題無い旨を管理会社に伝えました。

２つ目の条件は、正直かなり悩みました。

しかし、管理会社から敷金を２ヶ月もらって退去時に返却しないという契約条件の提案も有り、他の入居者（特に下の部屋）に了承が得られればＯＫにしました。

管理会社がかなり積極的に紹介してくれているようで、募集開始から約２週間で内見が２件と良いペースで内見に来ています。

キャッシュフローを増やすために早く満室にしたいですね。

賃貸管理・仲介会社対決 in賃貸住宅フェア2008

お盆休みでネタが無いので賃貸住宅フェアに出展していた３社をピックアップして、アンケートに答えるとプレゼントしていたエコバッグを紹介します。

たまたま３社ともプレゼントの中にエコバッグが入っていたので比較してみました。


第１回勝手にエコバッグ対決の順位は・・・

１位　東京建物不動産販売（左）
大きさ、生地の質、実用性のすべてにおいて他を圧倒。文句無しの堂々の１位です。

２位　センチュリー２１（真ん中）
生地をビニールにしてコンパクトに収納できるようにし、実用性を重視したエコバッグ。

３位　ハウスメイト（右）
残念ながら大きさ、生地の質、実用性すべてで最下位となってしまいました。
フォローするとハウスメイトは、エコバッグ以外のプレゼントに力を入れていたようです。
特に多機能クロックは、かなり良いものでした。


感想としてはエコバッグのプレゼント被り過ぎ！（笑）

エコの時代にみんなでエコバッグよりも、アムス・インターナショナルの原油高の時期にボックスティッシュ１箱（しかも大きめ）プレゼントの方が好印象でした。

まあ、タダでもらっておいて偉そうな事を言うのもなんですが。

来年は、さらに良いものを期待してます！（笑）



番外編キャンギャル対決
１位　センチュリー２１
他社を圧倒。会場内でトップレベル。

２位　ハウスメイト
１名か２名しかいなかった。

３位　東京建物不動産販売
キャンギャルを使わず社員のみで頑張っていた模様。

空室の状況

現在、空室となっている２Ｋの部屋ですが、日曜日に管理会社から店頭募集からポータルサイトの掲載まで完了したとの報告が有りました。

ＨＯＭＥＳを見てみると広告料金の高いおすすめ物件の欄に表示されており、募集にかなり力を入れてもらえてるようです。

管理会社には、内見した人が契約に至らなかった場合は理由を聞いて欲しいとお願いしました。

また、その理由が大家側で解決できる理由（エアコンが全部屋に無い等）であれば検討いたしますと伝えました。


そして、本日１組の内見があったが決まらなかったとの報告がありました。

理由は駅から遠いとの事。

これは残念ですが、どうしようもない理由なので次に期待するしかありません。


明日から大抵の不動産会社はお盆休みに入るので来週からの反響に期待しつつ、お盆休み中に成約率アップの為に何かしようと思います。

おかしな業界？

賃貸住宅フェアの目玉公演にピタットハウスの寺本社長とネクストの井上社長の対談がありました。

会場に張ってあるポスターはこちら


ポスターには、「入居者はお客様だ!!」不動産業界の常識を打ち破る２人が目指すものとは!!と書いてあります。

この文章から推測できる内容は、『ネクストとピタットハウスの社長が「入居者はお客様だ!!」と不動産業界の常識を打ち破る発言して、今まで不動産業界ではなかったサービスを目指す』といったところでしょうか。

賃貸経営において入居者はお金を払う方々です。

『お金を払う人＝お客様』というのはサービス業では、常識を通り越して当たり前の事です。

賃貸物件の過剰供給となっている今の時代にそんな内容で公演できる業界に正直ビックリしました。

実際に公演は聞いていないのでどんな内容だったのかわかりませんが、私の解釈が正しければおかしな業界です。


バブルが崩壊するまでは、不動産価格が高かった為にアパマン経営ができる人達は限られていました。

さらに人口・世帯数も増加していた為に賃貸市場は完全な売り手市場でした。

なので入居者よりも大家の方が優位な時代がずっと続いていました。

近年は、不動産価格も下がりアパマン経営の敷居が下がった為、完全な買い手市場となっています。

ずっと売り手市場にいた人達は、考えを変えることができていないようです。


売り手市場育ちの大家は、市場の変化に対応できないと今後生き残る事はできないのではないでしょうか。

まあ、不動産ですから特別立地の良い物件を持っていれば大丈夫でしょうが。


私は買い手市場の大家で就職は氷河期世代ですが、厳しい環境の方が成長できると思っているのであまり悲観的になった事はありません。

どん底からスタートするとそれ以上悪くなることはあまりないのである意味幸せです。（笑）

むしろバブル世代の上司が氷河期世代の部下からの厳しい突き上げを食っている方がかわいそうです。


将来、「厳しい環境で良かった」と言える日が来るかは、今後の努力次第であると自分に言い聞かせて大家業とサラリーマンを頑張っていこうと思います。（その前にメタボな体を何とかしろという突っ込みは禁止）

「日々是決戦」by代ゼミ

賃貸住宅フェア３日目と入居率アップアイテム？

賃貸住宅フェアへ３日連続で行ってしましました。

本日はセミナーが中心です。

参加したセミナーは、
・不動産所得税を半分にする方法
・地方でも年間家賃収入１億円を生み出す中古物件管理術
でした。

セミナー要点まとめ

不動産所得税を半分にする方法
・不動産所得が１０００万円を超えたら法人化した方が良い（早くそうなりたいです）
・会社管理最適方式が最も節税できる


地方でも年間家賃収入１億円を生み出す中古物件管理術
・所有する部屋に泊まって入居者の気持ちを理解しろ
・入居、退去理由を聞け
・入居者や近所の人と人間関係を築け
・最終責任はオーナーにある


セミナー以外は、もう一度会場を歩き回って入居率アップにつながる物は無いかを見てまわりました。

入居率アップアイテムのポイントは費用対効果が高いことです。

安くて入居者に喜ばれる物をテーマに探しました。

すると良いものを発見！

それは・・・


ホスクリーン

これは天井に２つ取付けて室内干をできるようにする物です。

↓のようになります。


集合住宅で週１回以上室内で洗濯物を干す人は７７％もいるというデータもあります。

独り暮らしの男性は、部屋に干した服を着る時まで干しっぱなしという人も多そうです。（実は私がそうです）

さらに１階に住む女性は、外に下着を干しにくいのではないでしょうか。

梅雨の時期は、外で干しにくいので部屋干できると嬉しいですしね。

ちなみにこの商品は「こういうモノ、ほしかった！」という女性のアイデアから生まれた商品だそうです。

現在空室の部屋に導入を検討中です。

賃貸住宅フェア２日目

本日も賃貸住宅フェアへ行ってきました。

昨日、当初まわる予定だったブースへは行ったので、本日はセミナーをメインに考えていましたが、今朝のトラブルで管理会社に不満を感じたので、セミナーの合間にフェアに出展している管理会社をまわりました。

４社から話を伺いましたが、どこも独自の強みを持っていて魅力的です。

私の選定条件をクリアしている管理会社が２社見つかったのは大きな収穫でした。

各社の印象は、
・アムス･インターナショナル・・・・・サブリースに注力
・ハウスメイト・・・・・空室対策をアピール
・東京建物不動産販売・・・・・実績、ブランド力で堅実なイメージ
・センチュリー２１・・・・・ブランドを前面に出し、キャンギャルは最高レベル
といった感じでした。


参加したセミナーは、
・人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワイ話
・空室対策の切り札かんたんカラーコーディネート術
・家賃は今後下がるのか、空室率は増加するのか
・データで探る首都圏の賃貸住宅市場とユーザーの最新ニーズ
でした。

セミナー要点まとめ（超簡潔）

人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワイ話
・部屋で自殺者が出る確率は４０００分の１
・自殺者出ると空室埋まらない（そりゃそうだ）


空室対策の切り札かんたんカラーコーディネート術
・カラープランニングで少ない予算で効果を上げる
・建物の第一印象は重要
・壁紙の色を変えるだけで入居率が変わる
・自然界はウォーム系とクール系のカラーで成り立っている
・色の基本ルールを守れ（ベーシックカラー７０％、サブカラー２５％、アクセントカラー５％）


家賃は今後下がるのか、空室率は増加するのか
・大家が何もしなければ家賃は下がって空室率は増加する


データで探る首都圏の賃貸住宅市場とユーザーの最新ニーズ
・賃貸市場でも２極化が進んでいる（富裕層と貧困層）
・見落としがちだが防音対策ってけっこう大事


セミナーの総括としては、あまり期待していなかったカラーコーディネートのセミナーが個人的に一番勉強になりました。

大家業だけでなく本職のＳＥの仕事でも役に立ちそうです。


調子に乗って明日も行く予定です。

トラブル発生

今朝、会社へ行く準備をしていたら携帯に着信が・・・

電話に出ると買ったアパートの前オーナーで「入居者からガスが使えないとの連絡がきたので対応して欲しい」との事でした。

また、「入居者からどこに連絡していいのかわからないので前オーナーへ連絡した。」と言われ、急いで私からガス会社に連絡して対応してもらう事になりました。

しかし、８／２に管理会社と賃貸管理契約を結んでいるのに入居者が緊急連絡先がわからなくて困っているというのは大問題です。

ちなみに賃貸管理契約の内容は、
・家賃の集金業務
・設備等のトラブル対応
です。

管理会社が仕事をしていないのか、入居者との連絡がつかなかったのかは、本日は管理会社が定休日の為に不明ですが、早急に事実確認をして対応しないといけません。

家賃の５％を管理料として支払うのに自分でトラブル対応をするとは想定外でした。

今回のトラブルで一番の問題点は、大家として一番大切にしてる「入居者」と他人である「前オーナー」に迷惑がかかってしまった点です。



ガスのトラブルはガスメーターの安全装置が発動して止まっただけで無事に解決したので一安心です。

賃貸住宅フェア１日目

東京ビックサイトで行われている賃貸住宅フェアに行ってきました。




無料セミナー有り、様々な出展ブース有り、ミニスカのキャンギャル有りと大変有意義なイベントでした。

午前中に会場についてセミナーの時間まで出展ブースをまわりました。

主に鍵メーカー、ブロードバンド系、プロパンガス等、大家業で今後導入予定の設備をチェックしました。

シリンダー交換せずに鍵交換ができるディンプルキーやアパマン向けの入居者利用料無料の光ファイバーは、導入を検討したいと思います。

ブースへ行くとアンケート用紙への記入をお願いされます。

名刺を出すと住所や名前を書かなくて済むので大家用に作った名刺が大活躍でした。

一応、システム会社のゾーンもまわって仕事の情報もついでに収集しておきました。


参加したセミナーは、
・世界経済と日本の賃貸住宅経営の展望
・不動産投資を始める前に知っておきたい不動産取得の税務ポイント
でした。

どちらも大変勉強になりました。

セミナーの要点をまとめておきます。（自分用メモ）

世界経済と日本の賃貸住宅経営の展望
・日本の賃貸住宅市場の現状・・・・・年間賃料１１兆円、１７００万世帯
・住宅稼働率・・・・・全国８８％、東京８９.５％、山梨８０％
・今後の不動産市場はバブルで価格変動するのではなく、津波（世界の投機マネーが押し寄せて引いていく）によって変動する
・IMFの４月に発表した見通しでは、原油は来年下がる（原油のような先物と不動産は逆の動きをする）
・J-REITが投資家に評価されない訳・・・・・人口減少（地価と人口は比例する）
・賃貸経営のポイント・・・・・人間関係（入居者をお客様と考えて良好な関係を築く）


不動産投資を始める前に知っておきたい不動産取得の税務ポイント
・契約書には印紙を貼ること（税務署にバレると最高３倍）
・購入の際は建物価格が重要（建物については減価償却できる）
・建物価格がわからない場合は、消費税から逆算する
・取得した物件で賃貸業をする場合は以下の書類を提出する
（１）開業届出書
（２）青色申告承認申請書
・物件を売る時は税理士に相談
・不動産投資のメリット・・・・・税金、経済の勉強や事業意識、コスト意識が芽生える
・不動産投資のデメリット・・・・・リスクがある（資産価値下落、入居トラブル、災害）


明日も行くことができたら、オススメのキャンギャルを紹介参加したセミナーを紹介したいと思います。

大家のお仕事（メタボ大家頑張るの巻）

今日は１００円ショップで大家業に必要な物を買いました。

買ったのは、
・スリッパ２足
・柄付きブラシ
・バケツ
・軍手
・メジャー
・ボールペン
・クリップファイル
・三角スタンド（コルクボード付き）
・画鋲
です。

１００円ショップで買い物を済ませ、アパートへ向かいました。

まずは空室となっている部屋の玄関に買ったスリッパを２足置きます。

これで内見者が来た際に履いてもらう為のものです。


次に階段と敷地内の清掃を行いました。

清掃前の画像がこちら↓




アスファルトの隙間から雑草が生えており、ゴミも落ちています。

階段は泥でかなり汚れていました。

これを１時間半かけて掃除しました。

掃除後がこちら↓





かなりキレイになりました。

しかし、掃除ぐらいたいした作業じゃないだろうと思っていましたが、真夏の昼間にやってみるとけっこうきつかったです。

全身汗だくになり、健康診断で高脂血症の疑いと診断された私には良いメタボ対策になりました。

特に階段はかなり汚れていましたので、ずっと中腰の姿勢で柄付きブラシで磨いていたら腰が固まりました。

これは明日、会社のマッサージ室へ行ってマッサージ師に揉みほぐしてもらうしかありません。


他の購入品の活用については、またの機会に紹介します。

管理会社

本日、管理会社と管理契約を結んできました。

選んだ管理会社は、中央ビル管理です。

選んだ理由は、
・入居率が高い（９５％）
・物件の近くに営業所がある
・管理に力を入れている
の３点でした。

現在空室となっている部屋の募集については、募集にどれだけ力を入れてくれるか見る為に専任媒介契約にしました。

しかし、空室が続くようなら一般媒介契約に変更する旨は伝えてあります。

大家としても一刻も早く空室を埋めたいので物件の魅力アップに努めたいと思います。

まずは、汚れていた階段の掃除や敷地内の雑草の除去から始めようと思っているのですが、この時期は暑いのできつい作業となりそうです・・・。

駅徒歩２２分と駅から遠い為に多くの内見は期待できないので、内見に来た人の成約率を上げる施策をしていく予定です。

大家デビュー

本日、引渡しが完了し大家デビューしました。

しかし、ここまでゴタゴタのあった取引は最後までスムーズには終わりませんでした・・・


まず、融資先の銀行に売主、売主側不動産屋・買主・買主側不動産屋・司法書士・融資担当者が集合し、引渡しの手続きを行いました。

金消契約の時のようにたくさんの書類にひたすら署名・捺印を繰り返します。

そして手続きが終了し、融資の実行が行われたので後は銀行へ行ってお金を引き出して支払いを済ますだけです。

私は、司法書士・買主側不動産屋・売主に払うお金を口座から引き出す為に銀行の払戻請求書にそれぞれの金額を記載します。

準備ができたので全員で銀行へ行って私が引き出したお金をそれぞれに支払えば取引が終了となります。

そして、銀行へ行き窓口の銀行員に呼ばれたので払戻請求書を提出しました。

ここで買主側不動産屋と売主は、それぞれの口座に振り込んで欲しいとの事でそれぞれの振込先が記載してある振込受付書と振込手数料を一緒に提出しました。
（月末で銀行が混んでいるので、引き出しと振込を同時に依頼）

しばらく待たされてから窓口の銀行員に呼ばれて、司法書士に払う現金と買主側不動産屋と売主への振込受付書の控えが渡されました。

司法書士へ現金を支払って、すべての手続きが終わりました。
いや終わったはずでした・・・・

私は有給を使って会社を午前半休して引渡し手続きにきていました。

場所は新宿で終わったのが１１時半でした。

職場が品川なので昼食を済ませて会社へ行けば午後の仕事に間に合います。

新宿から山手線に乗って品川に１２時に着いたので昼食の為に駅ビルをうろうろしていると携帯に銀行から電話がかかってきました。

携帯に出ると銀行員が「先ほどの約２０００万円の振込なのですが、記載してある銀行の○○支店に該当する支店が無い為にお振込ができません。」と言われました。

とりあえず私は「そうですか、では支店を確認して折り返し連絡します。」と言って電話を切りました。

２０００万の振込は売主への支払いなので不動産屋を通じて売主に支店の確認をしました。

すると振込受付書に書かれていた○○支店ではなく△△○○支店という事がわかりました。
（売主の記載ミス）

私は銀行へ電話して「すみません、○○支店ではなく△△○○支店でした。」と伝えると、銀行員は「こちらでは記載内容を変更できないので銀行へ来ていただいて書き直してもらわなければ振込ができません。」と言われました。

ですよねぇ・・・・・

振込の依頼人が私なので私が新宿の銀行へ行くしかありません・・・

結局、品川から再び山手線に乗り新宿へ戻り、銀行で正しい支店名を書き直しました。

会社へ着いたのは２時で午前半休の場合は始業が１時からなので遅刻です。

不動産屋から「売主が本当に申し訳ないと伝えてくださいと言ってました。」との留守電が入ってましたが、本当に申し訳ないと思っているなら私の携帯番号を知っているので直接電話して言うべきだと思いました。

そもそも私は引き出した現金を渡せば終わりだったのを、売主が現金を自分の口座に預けるのが手間で時間もかかるので私が振込むという方法を取ったのですから。

今回の売主は、地主が余っている土地にアパートを建てたという典型的な昔ながらの大家さんで、大家業をビジネス意識を持ってやっている感じの人ではありませんでした。

なので入居者との契約書類の原紙を紛失していたり、売買契約時になって実際の家賃が売り出し情報に記載されている家賃より安かったり、入居者と更新手続きをしていなかったりとかなりいい加減でした。

自分の口座の支店名を間違えるのも驚きですが、２０００万円の振込なのに振込受付書の確認もしないなんてどんだけ金持ちなのかと・・・

日本にはまだまだこういう売主のような大家が多いので、私のような資産を持っていないサラリーマンでも努力すれば儲ける事ができる事業なのだと改めて実感しました。

また、大家業をサービス業と考えず経営努力もしない大家には絶対に負けたくないと思いましたし、今後は過剰供給となってきているので経営努力のできない大家は市場から消えていくのだろうなと思います。


家に帰ってから気がついたのですが、銀行は手数料を受け取って振込受付書に「出納」印を押して複写を渡してるのに「振込できないので銀行に来い」っていうのもおかしな話です。

今回の売買に関わる一連の取引で資本主義の世の中では、やはりお金や土地等の資産を持っている者が優位なのだと痛いほど感じました。

資産を持たず特別な才能も無い人間が、資産を持つ側へ成り上がるには金利の低い今がチャンスなので、早く２棟目を取得できるように頑張りたいと思います。


P.S　２棟目取得の際に関わるであろう銀行と売主へ

『ブログのネタは提供しなくていいので、スムーズな取引をお願いします。』

物件画像と間取図作成

賃貸や仲介物件の検索サイトに掲載されている物件画像を見た時に「もっと良い撮り方すればいいのに」とか「見たい部分が写ってない」なんて思う事が良くあります。

しかし、自分で写真を撮ってきて初めて物件画像を撮るのは難しいというのがわかりました。

そんな素人が撮った今回購入の物件画像を公開します。

また、フリーソフトを使って間取図を作成してみました。
どちらも現在空室となっている２Kの部屋です。

金銭消費貸借契約

本日、B信託銀行にて金銭消費貸借契約をしてきました。

契約の流れは、契約の説明を受けて住所・名前・捺印するだけなのですが、とにかく書類の量が多くて疲れました。

同時に火災保険の申し込みもしました。

火災保険の内容は、
・期間１９年
・補償額２１００万円
となっており、全焼したらローンを全額返済できて土地が残るという内容です。

さらに最近は大地震が多くて不安なのでオプションで地震保険も加入しました。
こちらの補償額は１０００万円です。


そして引渡し日が７月３１日に決まりました。

不動産投資を始めようと思い立ってから約１年かかってしまいましたが、やっと大家の仲間入りです。

まずは、空室となっている１部屋を埋めるのに全力を尽くします。


また、確定申告に備えて税金の勉強も始めようと思います。

誰かオススメの本やサイトがあったら教えて下さい。

融資正式決定（１００万円で学んだ事）

一昨日、融資を申し込んでいたB信託銀行から融資が正式に決定したとの連絡があった。

しかし、融資条件に変更があった。

申し込み時の条件が、
・融資額２０８０万円
・期間１９年
・金利２．６％（３年固定）
であったのが、
・融資額２０８０万円
・期間１９年
・金利３．１％（３年固定）
となった。

キャンペーン金利が適用できず金利が０．５％上がったとの事・・・

理由は、私が今年になって会社を転籍している事と物件の評価を総合的に判断した結果との事。

金利が０．５％上がると月々の返済額が約５千円増えて、総返済額で約１００万円も増えてしまいます。

それを直前になって金利を変更した理由が私の属性と物件の評価というのは納得がいきません。

それは、私の属性と物件の情報は仮審査を申し込んだ時と変わっておらず、仮審査で良い条件を出して最後に条件を下げるのはおかしいと思ったからです。


これまでの流れを整理します。

A地方銀行とB信託銀行へ仮審査の申し込みを行う。（不動産屋経由）
自分でも融資先を探す。
　　　　　　　　↓
A地方銀行とB信託銀行から仮審査の結果が出る。
A地方銀行
金利４．５％ 変動
融資額２１７０万円
返済期間２５年

B信託銀行
金利２．６％ ３年固定
融資額２２００万円
返済期間１８年（１９年を不動産屋が勘違い）
B信託銀行の条件が良いので融資先をB信託銀行へ決める。
　　　　　　　　↓
B信託銀行から融資条件の変更の連絡。
融資額２２００万円→２０８０万円（銀行と不動産屋の間で売買価格が正しく伝わっていなかった）
　　　　　　　　↓
B信託銀行へ正式申し込み
金利２．６％ ３年固定
融資額２０８０万円
返済期間１９年
　　　　　　　　↓
B信託銀行から融資正式決定連絡
金利３．１％ ３年固定
融資額２０８０万円
返済期間１９年

といった具合です。

B信託銀行の担当者へ以下の理由から、直前になって融資条件を変更するのはおかしいと伝えました。
・銀行の変動金利が変わったり、正式審査で初めて出した情報が原因で金利が変更になったのであれば納得ができる。
・仮審査でB信託銀行から他行よりも良い条件を出したのでB信託銀行に決めた。（虚偽広告では？景品表示法違反？A地方銀行は支店長決済も通している）

しかし、担当者は「最終的な審査で出た条件なのでどうしようもない」の一点張りで納得できる理由は言いませんでした。

さらに「仮審査時から融資条件が変わった理由を電話ではなく書面またはメールで頂きたい。」とお願いしましたが、それはできないとの事です。
（理由を書面で渡せないというのは明らかに非を認めてると思うのですが・・・）

そしてB信託銀行の担当者には以下の事を伝えました。
・今回の融資は不動産売買で融資利用の特約付きの売買契約を結んでいる。
（希望する条件の融資が受けられなければ契約を白紙解除できる。通常契約から引渡しまでの期間は１ヶ月）
・当然、仮審査の段階で条件が出ていたので契約した。
・正式申し込み後に大幅に条件を変更されると契約解除の可能性が高くなる。
・契約を解除すると不動産屋も仲介手数料が入らずタダ働きになり、銀行もタダ働きになり、売主も買主も無駄な労力を使っただけとなる。
・今回は不動産屋が間に入り銀行に対して融資付けをしているが、このようなケースがあると不動産屋もB信託銀行に対して融資付けをし難くなる。（契約解除のリスクが高い＝不動産屋の収入である仲介手数料が入らない）


ここでB信託銀行の融資断ると、売買契約の有効期間である１ヶ月が過ぎてしまい上記に書いたように不動産屋、銀行、売主、買主（私）の不動産取引に関わった全員の損失となってしまう為、泣く泣く条件を受け入れる事にしました。（投資家としては甘い考え方だとは思いますが・・・）


不動産屋とも正式申し込み後に「あの担当者は大丈夫かなあ？」という話はしていました。

理由は、面接で話した感じから以下の事を感じたからです。
・アパートローンの経験や知識が少ない
・要領が悪く営業マンとして仕事ができそうな感じではない

まさに私と不動産屋が感じた嫌な予感が当たった結果となりました。

会社で営業のS田さんに今回の件を話したら「B信託銀行はひどいけれど、担当者がダメそうと感じたらすぐに営業マンを変えないとダメです。それをしなかったレッズ指定サポさんのミスですね」と言われました。

ハイ、その通りでございます。私が甘かったのです。

IT業界でも同じ会社にシステム開発の仕事を依頼したのに、担当のSEによって完成するシステムは天と地の差ほど変わってくるなんてうのはよく聞く話です。（社内でよく目にします）

今回の反省点
・アパートローンは同じ銀行でも担当者によって対応や融資条件が大幅に変わるというのは、不動産投資の本、サイト、セミナー等で知っており、担当者に不安を感じたにも関わらず担当者を変更しなかった。
・不動産屋を通して仮審査をしており、仮審査後の条件を不動産屋から聞いただけで、正式な条件と変更になる可能性の確認を怠った。（不動産屋は大幅に変更になる可能性はまず無いと言っていたのを信じてしまった）
・仮審査の結果が出た段階で別の融資先を探すのをやめてしまった。（他の良い条件の融資先を平行して探しておくべきだった）

以上のことを金利０．５％・約１００万円で学びました。

今後、この教訓を生かして１００万円以上の成果を出したいと思います。

賃貸住宅フェア2008in東京

全国賃貸住宅新聞主催の「賃貸住宅フェア2008in東京」が８/５･６･７に東京ビックサイトで開催されます。

多くのセミナーが無料で受講できるので、是非とも行きたいのですがお盆前の平日です。

セミナーは受講したいが、有給は使いたくなかった私は考えた末にある行動をとりました。


私「部長、相談があるんですが・・・」

部長「何ですか？」

私「実は８/３～５にビックサイトで賃貸住宅フェアというイベントがあるんです。」

部長「ふむ。」

私「不動産業界関係者が数多く参加してセミナーも開催されるので、不動産業界の動向を学びに行きたいんですが。」

部長「それは是非、参加してきて色々勉強してきて下さい。」

私「ありがとうございます。営業のＳ田さんも連れて行って名刺配らせてきます。」


まさかこんなにうまくいくとは思いませんでした。

部長にも業務知識習得に意欲的だと好印象だったようです。


本業が不動産のシステム構築なので不動産投資の勉強は、本業にも副業にも役立ってまさに一石二鳥です。
さらに仕事として不動産投資の勉強ができてとても幸せです。


賃貸住宅フェアは、多くの不動産投資関係のセミナーが無料で受講できるので、興味のある方は参加されてみてはいかがでしょうか。

投資とリスク

私が不動産投資を始める事について、友人や知り合いに話した時の相手の反応は以下の３種類でした。

１.反対する。（もしくは危険ではないかという反応）
２.とくに反応なし。（へ～そうなんだ～　という反応）
３.賛成する。（もしくは興味を示す）

ほとんどの人が１か２の反応でした。

３の反応をした人が２人だけいたのですが、１人は以前勤めていた会社の人で現在は独立して個人事業主としてポータルサイトの運営をしています。（よくテレビにも出演しています）

もう一人は３２歳の若さでIT企業の支社長をしている方でした。（東京支社を一人で立ち上げ、実務は社長をしている）

３の反応をする人と１.２の反応をする人の違いは、どこなのでしょうか。

それは、人に雇われている人か、そうでないかです。

もう少し分析すると、３の反応をした２人はお金や資産についての知識がある人でした。


注：ここからは私の勝手な推測なので鵜呑みにして投資で失敗しても責任は持ちません。

ではなぜ、お金や資産についての知識がある人は投資に興味を示すのでしょうか？

考えられる理由は、
・何もしない事によるリスクの方が投資のリスクよりも大きいと考えている。
・単純に投資で儲けたい。（しっかりとした知識があり投資のリスクを理解している）

私が不動産投資を始めようと奮起したのも「何もしない事によるリスク」が「不動産投資のリスク」よりも大きいと感じたからです。

何もしない事によるリスクとは、お金や資産に関する勉強をせずにお金や資産の知識を持たない事です。

お金や資産の知識を持たず、サラリーマンで新築マンションを３０年以上のローンで購入し、老後が心配なのでコツコツと銀行へ預金する。

お金や資産について少しでも知識がある人なら、↑のような行動がどれ程大きなリスクを背負っているかわかると思います。

わからない人でわかりたい人は↓の本を読んでみてください。


投資をしなくてもお金や資産についての知識は持っておくべきだと思います。

名刺を考える

不動産投資を始めてから、不動産屋・銀行等へ行った場合に名刺を渡されるが、こちらは受け取るだけなので、以前から相手に渡せる名刺を作りたいと考えていた。

会社の名刺を渡すのもしっくりこないので、自分の名刺を作ろうと思う。


しかし、問題はどのような名刺を作るかだ。

とりあえず名刺に記載する項目をピックアップしてみた。

・肩書き
・名前
・住所
・電話番号
・FAX番号
・メールアドレス
・ブログURL
・QRコード

けっこう記載項目があってそれなりの名刺ができそうである。

しかし、問題は「肩書き」の部分である。
会社であれば、会社名・役職を書くののだが、どんな肩書きにするか悩む・・・

ぱっと思いつく候補は・・・
・不動産投資家
ブログにも不動産投資と書いてはいるが、自分の中では「投資」よりも「事業」と考えているのでイマイチしっくりこない。

・不動産事業家
こうなると大家業というより不動産業というイメージが強い気がする・・・

・不動産経営者
なんか無理やり作った単語っぽくなってきた。


結局、決まらずに現在も肩書き考え中です・・。

一週間考えて良い案が思いつかなかったら、上の３つ＋肩書き無しの中から決めようと思います。。

融資申込み

本日B信託銀行へ融資の正式申し込みをしてきました。

融資金額：２０８０万円
融資期間：１９年
金利：当初３年固定２．６％

融資金額は減りましたが、融資期間が１８年だと思っていたのが１９年に延びたのは、かなり嬉しい誤算でした。

当初３年の毎月の返済額は、
１８年の場合：120,683円
１９年の場合：115,705円
となり、５千円も変わってきます。

現在４部屋中３部屋入居で家賃収入が１６万５千円で
満室にすると２２万円になるので毎月１０万円のキャッシュフローとなります。


正式な審査で融資額が減る可能性がありますが、この条件で融資がでればB信託銀行で決定となります。

あとはこれ以上減額されないことを祈るだけです。

選びたくない管理会社とは

自分が住んでいる賃貸マンションが8/1付けで更新となるので、管理会社から更新料の振込み案内と２年分の入居者保険の申し込み用紙が届いた。

更新料を指定口座に振り込み、入居者保険の申し込み用紙を郵送したので更新作業が終わったと思っていたら、数日後に「入居者保険に関するご連絡のお願い」という手紙が届いた。

手紙の内容は入居者保険の申し込み用紙の記入内容に不備があるので『１週間以内に電話して下さい』と書いてある。

書いてある電話番号に電話すると『入居者保険は火災報知器の設置してある建物は割引の保険価格になるが、お客様の住んでいる建物は火災報知器の設置がないので割引価格にはならない』との事である。

ちなみに住んでいるマンションは、
・平成１８年５月施工
・ＲＣ８階建て
・施工会社：積○ハウス
・管理会社：積○管理
である。

とりあえず部屋の天井を見上げるとどこからどう見ても火災報知器にしか見えない機器が付いている。
典型的な熱感知器である。
私は前職が警備会社に勤めていたので感知器は内部構造まで知っています。

しかし、電話の相手はこのマンションには火災報知器が付いていないと言っている。
ということは、これは火災報知器と見せかけて盗聴器なのだろうか？
土曜の早朝に起こされて点検業者が２回ほど点検していたがニセモノなのだろうか？

とりあえず電話の相手に「このマンションは２年前に積○ハウスが施工したＲＣ８階建てのマンションですよ？火災報知器が付いていないことはありえないと思うんですが」と言ってみた。

すると電話の相手は『平成１８年５月施工ですよね？ 新築住宅については、平成１８年６月１日以降に施工される建物に火災報知器の設置が義務付けられているので、法律より前の施工になります』と言った。

この発言には驚いて一瞬声を失ってしまった。
積○ハウスと言えば最大手の住宅メーカーなので、 改正消防法が交付される１ヶ月前とはいえＲＣ８階建てのマンションに火災報知器を設置しないなんて事は常識的にないだろうと思って↑の発言をしたのだが、電話の相手はそうは思っていないらしい。

積○ハウスのグループ会社の方がそう言うのであれば積○ハウスは常識的に考えられない事をする会社なのかと納得しそうになったが、天井にはどう見ても火災報知器に見える機器が付いている。

とりあえず、「そちらでもう一回調査していただいて、それでも火災報知器が設置されていないと言うのであれば写真を撮って送るので連絡してください」と言って電話を切った。


やれやれ・・・今のマンションに２年住んでいるが管理会社の対応には毎回苦労させられています。

ついでに入居当時の出来事を書いておきます。

このマンションに入居するのを決めたのは駅近という理由もあったが、ＢＳ/ＣＳアンテナが設置されており、e2byスカパーが見れるという理由もあった。

なぜe2byスカパーが見たいかと言うとアウェーで見に行けない浦和レッズの試合を見る為である。（ここら辺はどうでもいい。）

入居してＣＳ放送を受信できるチューナー内蔵のＨＤＤレコーダーを買ったのでe2byスカパーに加入しようとした。
スカパーのＨＰを見ると『加入申し込みの前にいくつかの無料放送chが見れるか確認してすべてのchが見れたら申し込めます。』と書いてある。

とりあえず書いてある無料チャンネルを受信してみるが、１つのchだけ受信できず映像が映らない。
困ったのでスカパーカスタマーセンターに電話すると「受信が確認できないと加入はできません」と言われた。
さらに「マンションなので管理会社に言ってアンテナ等の点検をしてもらって下さい」と言われた。

考えられる原因はアンテナや配線等の受信機器かチューナーである。
まず管理会社に電話して事情を話すと『ウチは何千もの建物を施工しているが、特定のchだけ映らないといったことは今までない。マンションの設備が悪いというのは考えられない。』と言われた。

すごい自信である。こうまで自信満々に言われるとチューナーのせいかなと思い「もう一度チューナーの確認をしてみます」と言って電話を切った。

チューナーを調べても原因はわからないので同じような事象はないかネットで色々調べてみるた。
すると映らないchは一番映りにくいchでアンテナが少し傾いたりすると最初に映らなくなるchということがわかった。

もう一度管理会社に電話して調べた事を説明しアンテナの点検をしてもらうこととなった。
数日後に管理会社から電話があり『アンテナは異常がなかった。もしかするとアンテナから部屋までの配線に問題があるかもしれないので部屋に点検に行きます』との事だ。

最初の強気の対応とは一変して低姿勢である。

そして週末に管理会社の社員が業者を連れて部屋にやってきた。
２時間ほど調べてとりあえずアンテナ線の電圧を測ったりして調査しているが、電圧等で異常は無いとの事だ。

部屋に来ている電圧等の数値に異常が無いならチューナーが悪いのかと思ったが、「来週アンテナ線等を持ってもい一度来る」と言って帰って行った。

次の週末にまた管理会社と業者が来て共用部の分電盤から別の線を引いてきて２～３時間テストや調査をしたが、まったく映らないし電波レベルも上がらない。

さらに１Ｆの店舗を調べたが、１Ｆの店舗では該当のchは正常に映るとの事。

管理会社も業者も私も何時間も調査で時間を使っており、かなりイライラしていた。
すると業者の一人が「やっぱりチューナーが悪いんじゃ・・・」とブツブツ言い出した。

この言葉にカチンときて管理会社の人に向かって「チューナーが悪いかもしれないっていうのは最初の調査の前に伝えてますよね？それがわかってるなら最初から別のチューナーを持ってきて繋げればいいんじゃないですか？」と強めに言った。

管理会社の人は、「とりあえずもう少し調査します・・・」と言って業者を連れて共用部を調査しに行った。
すると１時間ほどして映らなかったchが突然映った。

共用部にある６～８階のブースターの出力を一度下げてから、元に戻したら直ったとの事。


初めて電話した時には、
『ウチは何千もの建物を施工しているが、特定のchだけ映らないといったことは今までない。マンションの設備が悪いというのは考えられない。』
と言われ相手にされず

調査では、
電圧等で異常は無い

別のチューナーも持ってこないで
「やっぱりチューナーが悪いんじゃ・・・」
なんて言われた結果

原因はブースターですか・・・・

まとめ
・クレーム電話の相手をしないから不備があってもわからない
・調査結果はデタラメ
・原因を特定する道具も持ってこないで推測で原因を特定



ついでにこのマンションは新築当時から、強めの雨が降るとエレベーターホールの壁から水が出てきて、エレベーター前に大きな水溜りができます。

完全に欠陥住宅です。大家さんが気の毒です・・・。

一応、管理会社に報告しましたが、直っていないのは言うまでもありません。


警備会社に勤めていた経験から、大手デベグループの管理会社の対応は良くないです。
さらに建物の構造的欠陥が見つかっても、グループ会社が施工していたら隠蔽する可能性が高いです。

分譲のマンションを買ったら、管理組合で発言して管理会社を施工会社系列から変えた方がいいと思います。

大手でも藤和不動産とか対応の良い会社はありますが、独立系の日本ハウズィングとかをおすすめします。

選ばれる管理会社とは

昨日、日曜日に管理の説明を受けた中央ビル管理の担当者から郵便が届いた。

封筒を開けてみると手書きの手紙と物件の募集図面が２枚入っていた。

日曜の説明時に「どのような募集図面を作っていますか？」と質問したので実際に店舗で作って使っている図面を送ってくれたようだ。

１枚目の図面は、タワーマンションの１ＬＤＫで家賃１６万円と高級賃貸の為、分譲マンションのような高級感あふれるデザインとなっている。
アピールポイントは、駅近の立地や豪華装備を前面に押し出している。

２枚目の図面は、ファミリー向けの２ＤＫアパートで丸みのある書体と緑やオレンジのカラーを使ってやわらかいデザインとなっている。
アピールポイントは、初期費用の安さをかなり強調している。


２枚ともわざわざ送るだけあって物件の長所を印象づける素晴らしい図面である。

手紙のほうも、「管理する物件を自分の物件のように大切に管理します」というような内容が書いてあり大家の心を掴む文章であった。


ここまで素晴らしい対応をされると「お願いします」という言葉を言いたくなってしまう。
大家業に限らず本業でもこういう顧客の求めるものを読み取り対応する姿勢は大変勉強になりました。

こういう会社が管理会社や仲介会社として顧客から選ばれる会社なんだろうな。
埼玉全域で入居率９５％の実績は社員の質の良さと誠実な対応が大きな要因なのかもしれない。


かなり褒めてしまったが、もう一社の説明を聞いてから管理会社を決める予定です。

融資条件変更

今日の夕方頃、不動産屋から電話があり、２２００万円で内定の出ていたＢ信託銀行の融資額が２０８０万円になったとの連絡が入った。

融資先をＢ信託銀行に決めていたので、かなりのショックでガックリしてしまった・・・・

＿|￣|○　←まさにこんな感じ


融資額が２０８０万円になると自己資金を１２０万円も多く使わなければならず、自己資本比率が上がることによりレバレッジ効果が下がってしまう。
また、２棟目を取得する為の頭金の準備が遅れるのもかなりの痛手である。


融資額が下がってしまった理由は以下である。
・２４５０万円で売りに出ていた物件を２３３０万円の指値で契約した。
・不動産屋がＢ信託銀行に２４５０万円の物件購入と言って融資打診。
・Ｂ信託銀行の融資上限は物件価格の９０％まで。（２４５０万円の８９％で２２００万円の回答）
・物件価格が下がったことを知ったＢ信託銀行が差額の１２０万円を減額。

不動産屋とＢ信託銀行の担当者さんで話が噛み合っていなかったようですね・・・・
Ｂ信託銀行で２２００万円の融資内定が出て浮かれていましたが、夢だったようです。。


Ｂ信託銀行だと物件価格と融資額の差額＋諸経費で自己資金４２０万円が必要となります。
すべての預金と結婚資金がなくなり、さらに５０万円を工面しなければなりません。

Ａ地方銀行だと利率４.５％で返済額が多すぎる。


今夜はぐっすり眠れそうにありません。

管理会社選定

融資の内定が出て、今月中には引渡しとなりそうなので物件の管理会社を決めなければなりません。

現在のオーナーが自主管理をしている為、新規で管理会社との契約が必要となります。

管理会社を選ぶ際に以下のポイントを重視しようと思ってます。

1.管理物件の入居率
大家にとって空室はかなり大きなリスクとなる為、一番重要なポイントです。

2.料金
管理料・広告費・更新料の分配等の費用的な部分です。

3.家賃の滞納保証
入居者の家賃の滞納による取立ては、大家にとって大きな手間やトラブルとなる為、保障会社等による滞納保障は必須です。

4.家賃支払方法（おまけ）
カード払いができると滞納率も減り、入居者へのアピールポイントにもなるのでカード払いができるとＧＯＯＤです。

1～3の条件を必須とし、ネットで管理会社を調べて、３社の管理会社に資料請求をしました。

・日本財託
都内を中心に管理をしており、管理物件の入居率99.10％という脅威的な入居率を誇る管理会社。
しかし、駅から遠いという理由で管理区域外との事。残念。
入居率９９％は、立地や建物が良い物件しか管理をしないというのが関係しているようです。

・ザ･リーヴ
神奈川・都内を中心に１都３県で管理事業をやっている会社。
ＴＶＣＭではＮＯＡＨの選手に「空き室で困ったら任せて下さい～」と歌わせてるので客付けには自信有り？
詳しい説明はこれからだが、管理料が４％と他社と比べて安いのは魅力。

・中央ビル管理
埼玉の企業で県内ではかなり大手であるＰＯＬＵＳグループの管理会社。
地元企業ということもあり埼玉県内で客付けが強く、管理物件も多い。
埼玉県で入居率９５％はかなり高い入居率ではないだろうか。
直接説明を受けたが管理をしっかりとやっている印象を受けた。


やはりサブリースをやっている管理会社は、仲介業の片手間で管理をやっているのではなく、管理の仕事をメインでやっていて管理の質が良さそうな印象を受けた。

今週中にもザ・リーヴの説明を聞いて管理会社を決めようと思います。

今まで読んだ不動産投資に関する本

これまで読んだ本をメモしてみる。

・アパート投資の王道

・不動産投資で資産倍々会社バイバイ

・学校では教えてくれない不動産投資の授業

・ゼロからの不動産投資

・１年で１０億つくる不動産投資の破壊的成功法

・不動産投資はじめ方マニュアル

・キャッシュフローを生む不動産投資

・ワルが教える不動産投資マニュアル

・やっぱり不動産投資が一番

・ど素人がはじめる不動産投資の本

・絶対損をしない！不動産投資　実践ガイド

・不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる


１冊の値段が１５００円～２０００円ぐらいなので本だけでけっこうな投資額になっているが、
これから何百・何千倍にして取り戻せると考えれば安いものだ。
取り戻せれば・・・・であるが。

これまでは、「不動産投資の基礎」「不動産投資手法」「不動産の買い方」等の内容が中心の本で
勉強してきたが、今後は１棟目取得が目前なので「物件の管理・運用」「リフォーム」等の内容の本を
読んでいこうと思う。

アパート購入へ

不動産投資を始めようと思ってから、まず不動産投資に関する勉強をしようと思い

不動産投資に関する本は１０数冊、
不動産投資のサイトは数知れず、
不動産投資セミナーへ３回参加した。


そして、2008年6月に埼玉の中古アパートの売買契約を締結し、念願の１棟目を手に入れる目前だ。

あとは、融資がおりれば７月中にも引渡しとなる予定である。


購入予定の物件
中古アパート
価格2330万円
築12年
軽量鉄骨
１Ｒ×２部屋　２Ｋ×２部屋
年間収入240万円（満室時）
現況３部屋入居中

内定の出た融資条件
Ａ地方銀行
金利4.5％ 変動
元利金等払い
融資額2170万円
返済期間25年

Ｂ信託銀行
金利2.6％ ３年固定
元利金等払い
融資額2200万円
返済期間18年


Ｂ信託銀行で固定の３年間は年間返済額が153万円なので満室にできれば、十分なキャッシュフローが得られる計算。

築１２年たってはいるが、大手デベが施工しているので設備も良いし建物もキレイなので、ちゃんとメンテすれば長期間稼いでくれそうな物件である。