入居者決定

４月に退去が発覚したアパートですが、入居者が決まりました。

５月中旬に担当者が変わってから内見どころか問い合わせもパッタリとなくなり厳しかったです。

担当者から連絡が無いので、こちらから連絡して条件を変更するなどしてなんとか決まりました。

しかし、入居者を決めて連絡をくれたのは別の方でした。

担当者とは何度か話しているのですが、やる気も無く今後が不安です。

以前の担当者は空室期間半月で条件等の問い合わせが３回でしたが、現在の担当者は１ヶ月半で問い合わせ０回でした。

この差は担当者がお客さんに紹介する部屋の順位の差なのかもしれません。

次回の空室発生時までに何か対策を考えようと思います。

担当者変更

４月に空室が発覚したアパートの部屋ですが、空室発覚から１ヶ月半が経ちましたが入居が決まりません。

実は５月の中旬に管理会社さんの担当者が代わりました。

以前の担当者は募集中の時は、問い合わせや内見の状況を頻繁に連絡をくれたのですが、担当者が代わってからはまったく連絡がありません。

あまりに連絡が無いので、こちらから電話したのですが異動してきたばかりで管理物件も良くわからず忙しそうでした。

電話した際に条件等は出来る限り協力するので、いつでも連絡して下さいと伝えましたが音沙汰無しです。

担当者が代わる直前の情報では、ネット掲載からの問い合わせが非常に多いと聞いていたので、すぐ入居者が決まるだろうと思って油断してました。

一度、管理会社を訪問して、担当者に挨拶をして大家の顔と物件を覚えてもらい、客付けをしっかりとお願いしようと思います。

営業の基本ですね・・・。

解約精算と原状回復工事

管理会社から退去した部屋の解約精算書が届きました。

解約精算書の内容は、原状回復工事の見積りに貸主と借主の負担額が記載してあり、敷金と相殺した金額が請求合計額となっています。

請求合計額が約１９万円！

ざっくりした内訳は
・敷金返還３万円
・クリーニング代３万円
・クロスの張替え工事１３万円
です。

とにかくクロスの張替え工事の単価が１１００円/㎡と割高だったので、友人の内装職人に直接発注して９００円/㎡でやってもらいました。

細かい部分の補修工事もサービスでしてくれて管理会社よりも３万円以上安く済みました。

ちなみにクロス工事は下請けの平均単価が７００～８００円ぐらいらしいです。

詳しい事は↓の本に書いてあるのでリフォームを安く済ませたい人にはおすすめです。

退去発覚とその経緯(続き)

前回の日記から１週間も経ってしまいました・・・。

連絡せずに退去していた部屋ですが、管理会社から契約者に連絡した処、以下のような返答でした。（４月中旬に連絡）

契約者の主張
・３月に退去しているので更新料は払わない
・本日付けで解約にしろ（契約上解約通知は１ヶ月前）
・５月分の家賃は払わない、４月分の家賃を半分返せ

この部屋は法人契約ですが、会社は○○鉄工所といった下町の町工場です。

不景気で経営も厳しいのかもしれませんが・・・

いくらなんでもゴネすぎです！（笑）

属性の低い個人ならまだしも法人でそこまでゴネるのは良くないと思います。

約束（契約）を守れない会社とビジネスなんてできません。


管理会社も更新課との連携不足の落ち度がある為に契約者には強く言えない様子です。

とりあえず大家側の主張として以下を伝えました。
・更新料はいらない（管理会社の落ち度を考慮）
・本日付けで解約とし、５月分の家賃はいらない
・４月分の家賃は返さない（機会損失を主張）

かなり譲歩した内容です。

無駄に契約者と揉めるよりもさっさと次の入居者を見つけた方が良いと判断しました。

また、管理会社の落ち度による損失を被る事によって、管理会社に責任を感じてもらい次の募集に力を入れてもらおうと思いました。


空室が２部屋になってしまいましたが、５月中に満室を目標に頑張りたいと思います。

退去発覚とその経緯

昨年購入したアパートですが、引越しシーズンに退去無しで喜んでいましたが３月に退去していた事が判明しました。

退去となっていた部屋は、法人契約をしていたのですが契約期間が３月まででした。

３月までに解約の連絡が無く、４月の家賃が管理会社さんから振り込まれていたので契約更新したと安心していました。（解約手続きは契約満了日の１ヶ月前までに連絡が必要という契約）

しかし、更新料が入っていなかったので担当者に確認してもらった処、３月中旬で退去していた事が判明しました。

退去の連絡が来ないで退去後も家賃が振り込まれた理由は・・・

1.管理会社の更新課（更新専門の部署で解約は営業所で対応）から契約者に契約更新の確認連絡

2.更新課と契約者で入居している従業員が退職するので更新しないとの話がされる

3.更新課では解約手続きができないので契約者に営業所へ解約連絡する様に説明する（契約者はその旨を了解し、更新課の業務は終了　更新課から営業所への連絡は無し）

4.契約者が営業所への連絡を忘れる

5.従業員退去（３月中旬）

6.営業所は解約連絡が無いので家賃を自動引き落とし
（３月中旬までの契約だが、更新の確認をせず）

7.更新連絡がないので確認した処、上記の事実が発覚


この場合、契約上では以下のようになります。
・解約連絡がないので自動更新→更新料が発生
・解約は１ヶ月前までに連絡が必要（最短でも解約は連絡から１ヶ月後となる）→５月中旬までの家賃を支払う必要がある

上記により更新料＋５月中旬までの家賃がもらえるはずです。（契約上では）

しかし、契約者・管理会社のそれぞれの立場で考えると・・・
契約者・・・営業所に解約連絡を忘れたが、更新課には伝えた→自分の落ち度が大きいが管理会社にも指摘ができる

管理会社・・・更新課と営業所の連携不足と家賃引き落とし時の確認不足→大きな落ち度はないが、契約者には強く出れない


私の予想では契約者が法人なので契約に従って費用を支払う確率と更新料と家賃をごねる確率は半々ぐらいだと思っていました。

そして契約者と管理会社の取った行動は・・・・・・次回（笑）

入居募集

リフォームの完了した区分所有マンションの入居募集を本格的に始めました。

近隣の不動産屋さんに募集をお願いしたので、部屋に内見者対策をしてきました。

部屋の第一印象を良くする為に玄関にウェルカムボードと造花を設置。

内見者用のスリッパとメモ用の図面、メジャー、ボールペンセットを用意しました。



↑の何も置いていない玄関が、↓のようになります。





リフォームしたユニットバスですが、お風呂の洗面台が無いプランでお願いしていたのですが、工事後に見たら洗面台が付いていたので、リフォーム業者さんに言って直してもらいました。

洗面台付き


洗面台無し

バスルームが狭いので洗面台があることでより窮屈に感じてました。

洗面器がなくなったことでバスルームがすっきりして窮屈感が少し解消されました。

リフォーム完了

区分所有マンションのリフォームが完了しました。

今回の主なリフォーム内容は・・・
・キッチン交換
・洗濯機置場新設
・バストイレ分離
・エアコン交換
・壁紙、ＣＦ全面張替え
です。

キッチンのリフォーム前・リフォーム後




洗濯機とミニ冷蔵庫を撤去しました。


洗濯機置場を新設しました。



３点ユニットバスを分離





冷房のみのエアコンを冷暖房のエアコンに交換。





壁紙とＣＦを全面張り替えました。






なんとか近隣の物件と対等になったかなといった感じです。

引越しシーズンは過ぎてしまいましたが、これから入居募集に力を入れたいと思います。