2009年1月27日火曜日

新築分譲マンションの結末


先週末に埼玉県の田舎町にある区分マンションを見てきました。

築18年の1DKで200万円台の物件でした。

営業さんから頂いた資料に載っていた新築時の価格は2400万円。

18年で2200万円の下落です。

現在の想定家賃が月額5.5万円なので新築時の家賃を6.5万円と仮定して計算してみます。

新築時の入居者がずっと入居してると・・・

家賃6.5万円-管理・修繕費2.3万円=月額収入4.2万円

月額収入4.2万円×12ヶ月=年間収入50.4万円

年間収入50.4万円×18年=総収入907.2万円

さらに各種税金や保険で収入はさらに減ります。

投資金額の2400万円を取り戻すのにあと何十年満室経営しなければいけないのでしょうか

考えただけでゾッとしました。


管理費が月額1.4万円と居住用の分譲マンション並に高額なのですが、特別管理が良いわけでもありませんでした。(管理会社は分譲した会社のグループ会社です)

新築の高いマンションを買わされ、毎月高い管理費を払わされ、築18年で売却しても投資額の半分も取り戻せない・・・

結果的にこのマンションを買った投資家は、○○地所グループに骨までしゃぶりつくされてしまいました。

新築分譲マンションは好立地でない限り、投資用・居住用のどちらにしても、このような結末になるケースが多いと思います。

分譲マンションは、分譲した会社のグループ会社の管理会社に管理を委託するケースがほとんどだと思いますが、管理組合に出る機会があるなら独立系の管理会社と合いみつを取る事をオススメします。


分譲マンションにお住まいのあなた、高い管理費を払っていませんか?

2009年1月20日火曜日

物件検索


先週、買付を入れたさいたま市の区分所有は玉砕。。。

さらにネットで近所に良い一棟物件を見つけたので問い合わせるも建ぺい率オーバーの不適格物件でした。

このような物件は銀行のローンが出にくいのでパスです。
(現金決済できるなら買いますが・・・)

また次の物件を探していますが、年明けから利回りの高い物件がかなり増えてきてます。

駅近で利回り11%の
新築アパート等、昨年では考えられない物件も出てきています。

物件が買えないからといって焦って自分の基準を変えず、じっくりと物件を探したいと思います。


年度末はサラリーマン業が忙しくなり、確定申告・FX・副業準備とやる事も多いのですが、Jリーグがオフシーズンなのでなんとかなるといいなぁ・・・(遠い目)

2009年1月9日金曜日

さいたま市の区分所有


年末年始は不動産投資の方は休んでFXをやってました。

ドル円で3回売買して2勝1敗です。

+1810
+13140
-1610

慣れるまで小額な取引をしてるのであまり儲かりませんが、まあまあな成績です。


今日から不動産投資活動を再開しました。

有給だったのでさいたま市の区分所有マンションを1件見てきました。

想定家賃で貸すと利回り17%以上なのですが、退去後に清掃・リフォームがされておらず、部屋の中はとても汚い状態でした。





さらに月々の修繕費が安いので、外観・共用部はボロボロの状態・・・。

平成築とは思えない物件でした。


空室が多い


賃貸に出すにはかなりのリフォームが必要なので、リフォーム代を引いた金額で指値しようと思います。

2009年1月3日土曜日

2009年抱負


明けましておめでとうございます。

昨年は、1棟目となるアパートを取得して大家デビューすることができました。

今年はさらに物件を取得してキャッシュフローを増やしていきたいと思います。

目標としては、現在のキャッシュフローが月10万円なので1年後に20万円にする事です。

年末からFXを始めたのでFXの勉強もして、不動産とFXの両方で資産を増やせるようになりたいですね。

それでは今年もよろしくお願いします。