物件見学

週末、久しぶりに物件を見に行ってきました。

築３５年、ＲＣの区分所有マンションです。

かなりの築古なので買ってから、ある程度リフォームして貸すことを想定していましたが、内見してビックリ・・・・予想以上の古さというかボロさでした。

外観と共用部は定期的に修繕されているようで、そんなに古さは感じないのですが、部屋の中はこんな↓感じでした。



レトロな独立洗面台




写真だとわからないのですが、キッチンの天井がとても低いのです。

身長１７８ｃｍの私の頭が天井に当たりそうでした。




謎の補強柱・・・




給湯器デカッ！！！


当初予定では水周りと和室を洋室にリフォームすれば貸せるかなと甘い事を考えていたのですが、部屋を見てフルリフォームしないとダメだなと思いました。

フルリフォームして管理費･修繕費を控除後の利回り１５％を確保するとなると１６０～２００万円で購入しなければなりません。

売り出し価格が４００万円台前半の価格なので、半額以下の指値が通らないとダメな計算となります。

元付けの不動産屋の営業マンが、リノベ専門の業者に見積もりを依頼したら１００～１５０万円という回答だったとの事。

リノベして再販する場合は、１００万で買って３００万でリフォームして６００万～７００万で販売するのでしょう。

賃貸経営の場合は、リフォーム代と合わせて４００万円までの費用に抑えないと利回りが出ないので、買って自分でリフォームして住むという人以外は買わない物件だと思います。

しかし、中古物件を自分でリフォームして住むという発想をする人はほとんどいないので売れ残りそうな感じがします。

思い切って鬼のような指値（ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん商標登録申請予定）をしてみても良いかもしれません。