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今日は、ホリエモンセミナーに行ってきました。
内容は主にホリエモンの創業時の話でした。
東大受験～東大入学～競馬に熱中～アルバイト～起業
といった流れ。
会社の決算期やキャッシュフロー、人材採用等の話も聞けてあっという間の１時間でした。
質疑応答では、質問に対して熱心にアドバイスされているのが印象に残りました。
場所は、代々木だったのですが受験勉強をした代々木ゼミナールの校舎がTKP代々木ビジネスセンターになっていたり、取り壊されていたり街の雰囲気が様変わりしていました。
そんな代々木の街を見て「代ゼミも少子化の波に飲まれたか・・・」なんて考えていたら、ある看板が目に入ってきました。
受付は代ゼミタワーへ
代ゼミは少子化の波に飲まれるどころか、新宿にタワービルを建てるまでパワーアップしてました。
代ゼミすごすぎ・・・
先日、風邪をひいたので風邪に効きそうな物を飲みまくりました。
飲んだものはこちら。
１日で風邪を治す為に色々飲みましたが結果は・・・
・・・・・
・・・
・
治りませんでした(ノ∀｀)
まあ、色々なものを飲んでもすぐには治りませんね（苦笑）
しかし、前日よりも症状は確実に良くなったので、あと１日あれば治りそうです！
べっ、別に色々なものを飲んだのは本気でたくさん飲めば効くと思ったんじゃなくて、早く治すんだと自分に気合いを入れただけなんだからね！！葛根湯は２本入りを買ったんだけど、あまりにもまずいからもう２度と飲みたくない・・・
残りの１本どうしよう(ノ∀｀)
昨日から軽く喉が痛くなり、今朝起きると鼻水と咳が出るようになりました。
来週は、簿記の講座やホリエモンセミナーがあり忙しいので早急に治さなければなりません。
今日１日で治すために風邪に効果のある物を飲みまくってみました。
飲んだものはこちら↓
左から
・マルチビタミン
・葛根湯
・生姜くず湯
・風邪薬
・栄養ドリンク
です。
はたして１日で風邪は治るのか・・・乞うご期待！
先日、入居申込のあった区分所有マンションですが、申込後に他社の不動産屋さんから２件ありました。
決まるまでぜ～んぜん問い合わせなかっただけに複雑な気分です・・・
まあ年末から春までは入居シーズンなので、問い合わせが増えるのは当然なのですが。。
しかし、こんなに問い合わせがあるなら管理費値下げしなきゃ良かったなんて思ったりします（笑）
FXも不動産も欲張らずに確実に利確する事が大事です！←自分に言い聞かせる
今年は最後に「ホリエモンエピソード ゼロ」セミナーに申し込みました。
席は一番安いA席です。
１２月１１日まではA席がキャンペーン価格で４０００円だそうです。
スターウォーズを知ってる人は申込サイトだけでも面白いので見てみてください。
１１月の始めから久しぶりにFXを再開しました。
再開した理由はやってみたいトレード方法を見つけたからです。
そのトレード方法はこちら→「初心者が投資で１億円を儲けます！」
このトレード方法は「だいぱぱ手法」と呼ばれ、ずっとFXで勝てなかった人も勝てている手法です。
投資で負ける事での自虐ネタで人気ブロガーの「まりおさん・僕と投資と樹海の日々」も勝ち続けているそうです。
このだいぱぱ手法の基本は、
・１０００通貨単位での取引（低レバレッジで強制決済を防ぐ）
・含み益が出るまで一定間隔でナンピンし、プラスになったら決済
・欲張らない
というものです。
１０００通貨単位で取引できるFX業者に申込をしたのですが、使えるようになるまで時間がかかる為、現行のFX業者で１００００通貨単位で実践しました。
ドル円をロングで入ったのですが、１０月の米雇用統計とドバイショックで急激な円高へ
ナンピンをしていったのですが、基本の低レバレッジでやっていなかった為に強制決済寸前に・・・
強制決済ギリギリのところで証拠金を追加して生き延びました（汗）
その後、ジワジワと円安に戻してきたので、プラスになったポジションを決済していきました。
米雇用統計の改善で一気に円安に動いたところで、すべてのポジションを決済。
結果、１ヶ月で「＋￥５０,３１０」となりました。
基本を守らなかった為に強制決済となるところでした・・・(^^;
以前、たいやき81たさんとFXの話をしたのですが、たいやき81たさんも似たような手法で毎月利益を重ねているそうです。
（だいぱぱ手法は知らないと言ってました）
たいやき81たさんと話をして改めてだいぱぱ手法は勝てるなと思いました。
今夜はハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ2009の運営スタッフ打ち上げがありました。
打ち上げ会場は新宿歌舞伎町だったのですが、恵比寿駅での人身事故の影響で電車が遅れた為、１０分程遅れて到着。
１次会では、各チームのリーダーとコテツさんから一言があり、フェスタのエンディング映像とスタッフ限定の特典映像を見ました。
２次会は、１２人用の個室に１６人で座り、濃密（？）な時間を過ごしました。
１次会、２次会ともにとても楽しく４時間があっという間でした。
来年のフェスタもスタッフとして参加できればいいなと思います。
スタッフに配られた一足早いクリスマスプレゼント
中身
打ち上げmemo
・meguさんは実はセレブ
・ニュージーランドいいよニュージーランド
・台湾に行きたくなった
・にゃんこ先生が発見される
・次回フェスタはロバートキヨサキか！？
８月に入居キャンセルとなり空室が続いていた区分所有マンションですが、ようやく入居の申込が入りました。
申込者は物件の近くの大学病院の医大２年生。
春まで入居が決まらなかったら、居住用物件として売りに出す事も考えていました。
１２月から管理会社も変更となるので、管理費の削減を行い収益を増やす予定です。
今日は、不動産投資家仲間のそーめいさんとたいやき81たさんと六本木の東京ミッドタウンで飲んできました。
東京ミッドタウンはイルミネーションがキレイで豪華です。
高層階のたいやき81たさんの会社の社員食堂からは六本木の夜景が見えます。
こんな豪華なオフィスビルで働き素敵な社員食堂があるなんて羨ましすぎます。
３人で飲みながら不動産投資やFX等、色々と勉強になる話ができてとても有意義な時間を過ごせました。
そーめいさん、たいやき81たさん、本日はありがとうございました。
土曜日はフェスタスタッフ打ち上げがあるので、そちらもとても楽しみです。
しかし、簿記の勉強を始めてから夕飯がほとんど外食か飲みなので体重だけが心配です・・・
今日は所有アパートへ火災警報器の設置と共用部の清掃をしに行ってきました。
４部屋のアパートなのですが、各戸に訪問するも誰もおらず火災警報器の設置はできず・・・。
共用部の方は、ビニール傘、タバコの吸殻、ダンボール、粗大ゴミ（家具の破片？）が落ちておりました。
以前は共用部にゴミが落ちていることはほとんど無かったのですが、今年の夏に新しい入居者が入ってからゴミがいつも落ちている状態になりました。
新しい入居者は属性が低く外国人女性と入居しているのですが、引越し直後から共用部に粗大ゴミが放置されています。
当初は引越しで出たゴミを置いておいて後で捨てるのかなと思い様子を見ていましたが、今後も続くようであれば何か対策を立てる必要がありそうです。
共用部は一旦汚れ始めると、今まではキレイに使用していた入居者もゴミを捨てたりするので注意が必要ですね。。
先日、自分の住む部屋を探していた処、相場家賃よりかなり安い物件を発見しました。
２３区内でJR駅徒歩６分のRC物件。
築年数は３０年以上でしたが、水周りがフルリフォームされておりキレイな１LDK。
家賃６万円で定期借家契約。
この物件が安い理由として２通りが予想された。
１つ目は、洗練された投資家の物件。
安い理由として
・競売等で安く入手
・セルフリフォームでリフォーム費用を軽減
のような手法を用いている。
さらに定期借家契約を採用しているので勉強熱心な大家さんの可能性が高い
この仮定が正しければ、即契約したい物件である。
２つ目は、事故物件。
安い理由として
・前の入居者が事件を起こした
・自殺、病死、殺人があった
のようなマイナス要素が考えられる。
この仮定が正しければ、契約は見合わせたい物件である。
１つ目の理由を期待しつつ、仲介の不動産屋さんに問い合わせた処、 事故物件と判明。（ﾔｯﾊﾟﾘﾈｰ）
安い理由は、
・前入居者がバルコニーから落下した（部屋は１０階）
・２年の定期借家契約で更新時には相場家賃に値上げ予定
との事でした。
営業マンさんは、物件への問い合わせは多いけれども、全然決まらないと言ってました。
そして、私も内見せずに転進・・・（苦笑）
部屋探しはまだまだ続く・・・
最近、本業の方が不景気の影響で残業時間が減ってきました。
これから平日の夜に残業していた時間を簿記の勉強に使おうと思います。
なぜ簿記を勉強しようと思ったかというと、
１．昨年度の確定申告に四苦八苦し、ちゃんと勉強したかった
２．ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタの渡邉会長の講演を聴いて決心
という理由です。
フェスタで渡邉会長のおっしゃった
「経営者はマンガを読むように財務諸表を読まなければならない」
という言葉を忘れずに頑張りたいと思います。
本日、区分所有マンションの臨時総会がありました。
議案は、「管理委託先変更と新管理会社との管理委託契約の締結」についてです。
出席者から「管理費は安くなるのか」といった質問や「管理内容を落としたくない」との意見がありました。
あらかじめ文書で伝えていたのですが、改めて「管理費が安くなる」ことと「管理内容が良くなる」という事を伝えてから決議を実施。
全員賛成で可決承認されました。
今後は、新しい管理会社さんと協議し、年間予算を決めます。
管理費削減の為に管理委託費だけでなく、設備費や電気代等を減らしてなるべく管理費を安くしたいと思います。
今週の土曜に迫った管理会社変更の是非を問う区分所有マンションの臨時総会。
管理組合員から出欠票が集まりました。
投資用のマンションということもあり、これまで通常総会では１～２人（理事長＋理事）しか集まらないぐらい無関心な組合員ばかりでしたが、今回はなんと出席者７人！！！
さすがに管理会社の変更という議案だけあり、普段は無関心な組合員も気になるようです。
今のところ総議決権数５７に対し出席１０・委任２１の出欠票が集まりましたので、管理規約に記載されている総会開催条件の過半数をクリアしました。
あとは臨時総会で過半数以上の賛成票で管理会社の変更が決議されます。
ちなみに出席者が７名なので理事長の私が賛成で、他の６人が反対したらどうなるのでしょうか。
A.賛成で決議されます。
それは、２１票の委任状が理事長に委任されているからです。
まあ、本当にそうなった場合には強引に議決せずにちゃんと話し合って決めますが（苦笑）
今日は「ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ2009」に参加してきました。
昨年は、視聴のみでしたが、今年はサポーターとして運営のお手伝いをしました。
仕事は、ホールの誘導係と和民の渡邉会長への質疑応答の際に質問者へマイクを渡す係。
事前打ち合わせを２回行い、当日は９時前に集合して準備。
リハーサルと役割確認
運営スタッフTシャツと名札
事前準備を終えて１１時の開場と同時にたくさんの人が来場。
前売りの８００席が完売していたので会場は満席となりました。
---ここから印象に残った事まとめ---
第1部 絶対満室！ 運営・管理・リフォーム編
・藤澤雅義さん・・・今後の賃貸経営の行方
・浦田健さん・・・大家検定はあまり儲かってない？！
・西山雄一さん・・・軸が大事、高感度アップ作戦
・内海芳美さん・・・オチ担当
・松田淳さん・・・見落としがちなリフォーム箇所を紹介
ワタミグループ渡邉美樹会長の特別公演
・誰もができないことをやる
・目標と計画を立てて行動する
・財務諸表をペラペラ読めない経営者はダメ
・命がけでやってる限り負ける気がしない
第2部 今こそ買い時！ 購入・融資編
・今田信宏さん・・・財布のお札のしまい方
・赤井誠さん・・・自分流の方法を作る
・沢孝史さん・・・RCのランニングコストは規模とのバランスが重要
・北野琴奈さん・・・良くわからない事はやらない
・北田眞一郎さん・・・需要と供給からうまみを求めていったらボロ物件に
エンディングロール
・気がつかずに帰る人続出（もったいない）
・曲と映像で感動
懇親会＆２次会
・Kさんが１棟目を取得したら、そーめいさんとお祝いする
・内海さんに娘さんを勧められる（笑）→ひだまり不動産次期社長？！（涎）
・ハワイいいよハワイ
・コテツさん、１貫１００円の寿司に鬼のような指値（５０円）を入れる→店員さん動揺
たくさんの人の話が聞けて今年のフェスタも大変勉強になりました。
またモチベーションもぐ～んとアップしました！
また次回がありましたら参加したいと思います。
みなさん１日お疲れ様でした。
私が理事長をやっている区分所有マンションの理事会で管理会社の変更議案が決定しました。
管理会社の変更を総会で決議する為に臨時総会を開催しなければなりません。
通常の総会であれば、現行の管理会社さんが総会開催の準備や手続きをしていたのですが、今回は管理会社の変更という議案なので、理事長の私と変更候補の管理会社さんで準備をする事となりました。
理事長の仕事は主に
・臨時総会開催の案内文書の作成
・出欠、委任状の作成
・管理組合名簿の入手
・管理組合員への送付
・臨時総会日時の決定
です。
変更候補の管理会社さんと相談しながら上記を行ないましたが、変更候補の管理会社さんがこのような手続きに慣れていたので、とっても簡単に終わりました（笑）
大変そうに思って敬遠しがちな物事もやってみたら、けっこう簡単に出来ることが多々あります。
始めから諦めるのではなく、挑戦してみると案外出来てしまうものですね。
最近、セミナー等の後に不動産投資家の懇親会に出席していますが、成功している人達で共通して持っているスキルは「行動力」だと再認識しました。
自分の長所は「行動力」なので、それだけは会社でも投資でも維持していきたいと思います。
前回の総会で現行の管理会社さんとの管理委託契約が９月～１２月までの暫定となっているので、１２月～の契約をどうするか決める為に理事会を開きました。
参加者は、理事長の私と監査役の元理事長と管理会社の担当者２名です。
まず、マンション管理会社各社の見積りを基に作った管理費比較表を提出。
管理会社の担当者さんは、他社の見積りを取っていたとは知らずに比較表を見て唖然とした様子。
それもそのはず、管理委託費と設備維持費が３社の中でずばぬけて高額で、さらに管理内容も悪いのです。
この比較表を見て担当者さんが、「もう一度、管理費を検討させて下さい」と発言。
すると監査役の方が「管理費の削減要求をしたのに管理委託費はまったく下げずに出してきて何を言ってるんだ。時間の無駄だし、面倒だからけっこうです。」と一蹴。
そして監査役の方が、現行の管理会社さんの今までのいいかげんな仕事ぶりを熱弁し始めました。
１時間に渡り私と担当者さんは、監査役に溜まっていた不満を聞かされてグロッキー状態に・・・・（笑）
しかし、十数年間ずっと高い管理委託費や工事費で質の悪い管理をしてきたというのがわかりました。
（評判が悪いのは知ってましたが、想像以上のひどさでした）
結局、監査役の判断で管理費が一番安く管理内容も一番良い独立系B社になりました。
今回の決定を議題に特別総会を開催して、過半数の賛成を得られれば独立系B社への変更が決定します。
今日は、お宝不動産のセミナーに参加してきました。
講師は、藤山さんでテーマは競売でした。
このセミナーは募集開始してすぐに満席となり、募集人数と同じくらいのキャンセル待ちが出た人気セミナーだったそうです。
３時間のセミナーでしたが、藤山さんの喋りがうまく、あっという間に終わりました。
セミナー後の懇親会でもたくさんの不動産投資家の方々とお話させていただき、大変勉強となった１日でした。
本日、お話や名刺交換させて頂いた方々、ありがとうございました。
次のセミナーは１０月３１日の「ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ」に参加予定です。
現行の管理会社さんに管理費の削減要求をすると同時に他社に見積もり依頼をしていましたが、各社から見積りが出てきました。
私の所有するマンションの管理費は「以下の項目の合計」を「各部屋の専有面積の合計」で割って、算出した「平米単価」×「部屋の面積」が各部屋の支払う「管理費」となります。
・管理委託費・・・・・管理会社の事務管理業務費や管理人代
・設備維持費・・・・・共用設備（ELや受水層等）のメンテナンス代
・水道光熱費・・・・・マンション共用部の電気代等
・保険料・・・・・管理組合で入る保険
・工事修繕費・・・・・小規模な修繕費用
・諸経費・・・・・備品代や雑費
上記項目の合計金額が１０万円、「各部屋の専有面積の合計」が１０００平米の場合
１０万円÷１０００平米＝平米単価１００円
となります。
所有する部屋が３０平米の場合
１００円×３０平米＝管理費３０００円
となります。
管理会社によって変わるのが管理委託費と設備維持費です。
各社の見積りから管理委託費と設備維持費の合計を「各部屋の専有面積の合計」で割って平米単価を算出して比較してみました。
平米単価比較結果
現行管理会社 平米単価２９５円
独立系Ａ社 平米単価２３９円
独立系Ｂ社 平米単価２２２円
という結果になりました。
しかし、マンションの管理を価格だけで決める訳にはいかないので、管理内容の比較もしてみました。
管理内容比較結果
現行管理会社 △
独立系Ａ社 ○
独立系Ｂ社 ◎
前職でマンション管理の仕事に係っていた私が、公平な目で見た結果が以上です。
現行の管理会社さんは、管理内容が悪く価格が高いという結果になってしまいました。
この内容を資料にまとめて理事会に提出したいと思います。
区分所有マンションの総会で理事長になったので、さっそく理事長として仕事をしました。
まず始めに行なったのが、管理会社の見積り依頼。
なぜ見積り依頼をしたかというと、管理会社を変更する為です。
現行の管理会社さんに対しては以下の不満があります。
・管理委託費が高いのに管理条件が悪い -> 相場の１．５倍の価格にもかかわらず機械警備も無し
・マンションの管理状態が悪い -> 同築年数のマンションよりも劣っている
・管理業務の質が悪い -> 中長期修繕計画無し。管理費滞納に対する対応能力が低い。
その他諸々・・・・ツッコミどころ満載で挙げるとキリがありません。
今回は、現行の管理会社さんに管理費の削減要求をしつつ、独立系の２社に見積りをお願いしました。
９月末の理事会に３社の見積りを持っていって、管理会社を決定しようと思っています。
３社から出てきた見積りは・・・・
次回へつづく。。
本日、区分所有マンションの客付けをお願いしている不動産屋から電話がありました。
不動産屋：「部屋を探しているお客様がいるのですが、まだ案内はできますか？」
私：「はい、大丈夫ですよ」
不動産屋：「えーと・・・入居者が８０歳のおばあちゃんで一人暮らしなのですが、良いですか？」
私：「８０歳ですか・・・（汗）」
不動産屋：「ただ、お孫さんが近くの役場に勤めているので、ちょくちょく様子は見に来れるとの事です」
私：「それであれば良いですよ」
このような流れでOKにしてしまいましたが、もし入居が決まったら不安なので高齢入居者のリスク回避の手段を色々考えました。
まず、リスクとなるのは入居者の「死」の問題です。
これは人間が入居する限りは避けられない問題ですが、高齢者の場合は発生する可能性が高いです。
高齢者が入居している場合は、自然死は覚悟しなければなりません。
避けたいのは自然死が放置されて腐敗等による変死となってしまうことです。
今回は、お孫さんが様子を・・・という話ですが、季節によっては腐敗も早いので安心は出来ません。
なので入居を希望された場合は、入居の条件として安否確認システムを導入してもらうつもりです。
安否確認システムは、緊急通報装置付のものから安価なものまで色々あります。
安価な安否確認システム
月々３１５０円でFOMA内臓・通信費・レンタル費込みの「みまもりほっとらいんi-POT」
これがあれば少しは変死のリスクを下げられるはずです。
このような問題は、高齢化社会の賃貸業では避けて通れない問題ですね。
今日は、ハートブレイン主催のミニセミナーに行ってきました。
セミナー形式が１時間半、ディスカッションが１時間半という内容でした。
今回のセミナーは、お試し企画ということで参加費２千円とお得価格（おやつのタイヤキ付）。
セミナーは、財布の中身レポートを執筆している５名（投資家けーちゃん、コテツさん、ヒロシさん、NSX松田さん、めぐママさん）が２０分ずつ話しました。
それぞれの得意分野の話しが聞けて大変勉強になりました。
ディスカッションでは、私のグループにNSX松田さんが入って競売の話しで盛り上がりました。
ディスカッションと２次会で様々な大家さんと話が出来て楽しく勉強できました。
セミナー参加者みんなに共通することは、みんなすごい行動力を持ってるということです。
投資や事業で成功するには行動力が大事と再認識しました。
みなさん口を揃えて「ある程度勉強したらとりあえず、やってみろ」「やる前にいくら勉強しても、やってみないと本当の事はわからない」と言っていました。
あとは「まったく勉強しないでとりあえずやってみたら、取り返しのつかない失敗をした」と言っている人もいましたが（笑）
参加された方々お疲れ様でした。
今日は会社の暑気払いで、はとバスツアーに参加してきた。
バスは首都高都心環状線を抜け新宿線へ進む。
赤坂～新宿までの高層ビルが立ち並ぶ景色を見て思った・・・
容積率いくつあるんだよ！
バスは新宿出口を出て歌舞伎町に到着。
歌舞伎町でバスを降り、辺りを見渡すと雑居ビルにギッシリ詰まった飲み屋の看板が光っている。
歓楽街の夜にネオンを見つめて考えた・・・
空室がほとんど無い・・・利回りどれくらいなんだろう。。
こんなことを考えつつ、もう自分は不動産投資という病に侵されることを自覚しました。
こんな症状はありませんか？
・旅先や始めて訪れた場所でアパートの空室率をついついチェックしてしまう
・友人宅に遊びに行った際に家賃いくらで賃貸に出せるか見積もってしまう
・またリフォーム箇所をチェックして、リフォームプランを考えてしまう
・居住用の家のチラシを見ても利回りを計算してしまう
２つ以上あてはまる方は、不動産投資病の可能性が高いです。
すぐに下記イベントの申込をして下さい。
今日は有給休暇でサラリーマン業は休みだったので、昨日キャンセルとなった区分所有の営業をしてきました。
前回は物件付近の不動産屋さん２社とターミナル駅の不動産屋さん２社に募集をお願いしていました。
しかし、物件付近の不動産屋さんは数ヶ月募集しても内見が一件もありませんでした。
なので今日はすべてターミナル駅の大手チェーン店４社をまわって募集のお願いをしてきました。
大手の営業マンはどこも感じが良く、しっかりとビジネスとして誠意ある対応をしていただきました。
契約のドタキャンで少し落ち込んでいましたが、営業マンの一生懸命な姿を見てモチベーションが上がりました！
そのような姿勢はサラリーマンとして見習おうと思います。
大手だから良いとは言えないのですが、前回の募集の時は募集の営業に行って嫌な思いをする事が多かったので、今回は気持ちよく営業ができて良かったです。
今月の上旬に入居が決まった区分所有でしたが、入居直前でキャンセルとなりました。
９月から入居予定でしたが、急に転勤が決まったということで突然のドタキャンです。
契約が決まってからキャンセルまでの期間や部屋の準備、営業活動の労力も考えると大きな損失です・・・
今日から営業活動を再開して早めに満室にしたいと思います。。
所有物件が満室となり、忙しかった本業も落ち着いたので自分の住む家を探し始めました。
賃貸と売買の両方で探しているのですが、条件が厳しすぎて候補物件がまったく見つかりません（汗）
駅近＆ＲＣ＆築浅で探しているのに投資用物件の感覚で利回りを考えたりしてしまいます・・・。
大家という職業は、貸す物件はなるべく高く貸そうとするのに、借りるor買う物件はなるべく安くしようとするのでたちが悪いですね。。
ちなみに賃貸の条件は・・・
・埼玉南部のＪＲ沿線（武蔵野線より南）
・ＲＣで２階以上
・１ＬＤＫ
・築１０年以内
・駅徒歩３分以内
・駐車場有り
・家賃１０万円以内
・宅配ロッカー（必須ではない）
こんな物件をお持ちの大家さんがいたら連絡下さい！（笑）（いるわけねー）
昨年開催されて大好評だった「ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ」が、今年も１０月３１日に池袋で開催されます。
昨年の模様はこちら
今年のフェスタは、昨年８人だったパネラーが、今年は１０人とパワーアップしています。
１０人の洗練された不動産投資家とテーマは以下です。
■第1部 絶対満室！ 運営・管理・リフォーム編
・藤澤雅義さん
・浦田健さん
・西山雄一さん
・内海芳美さん（うっちゃん）
・松田淳さん（ＮＳＸ松田さん）
■第2部 今こそ買い時！ 購入・融資編
・沢孝史さん
・今田信宏さん
・北田眞一郎さん
・赤井誠さん
・北野琴奈さん
そしてパネルディスカッションの進行役は、ハートブレインのコテツさんと投資家けーちゃんです。
さらにメインスピーカーとしてワタミグループの創業者である渡邉美樹会長が講演！！
今年は去年よりもさらにすごいフェスタになりそうです。
これだけのメンバーを集めて料金が５０００円～なのは、安すぎます・・・。
こんなにお得なのは、チャリティ企画だからでしょう。
昨年は視聴のみでしたが、今年はサポーターとして運営のお手伝いをすることになりました。
これまで他の不動産投資家の方々との交流がまったく無かったので楽しみですが、初対面の人には非常に人見知りするので少し緊張もしてます・・・。
先日、区分所有マンションの総会に出席してきました。
管理会社にて平日の昼間に行なわれた総会ですが、出席者は理事長と私の２名のみ。
決議は多数決で決定されるのですが、このマンションには１Ｋと２Ｋの部屋があり、１Ｋのオーナーは１票で２Ｋのオーナーは２票の投票権となっています。
理事長は１Ｋのオーナーで私は２Ｋのオーナーなので有効票数３票でした。
つまり私の意見ですべてが決まるという状態です（苦笑）
決議を要する議案は２つありましたが、どちらも全会一致で否決しました。
１つ目は、インターホン設備老朽化に伴う交換工事。
１部屋の子機が故障しただけで親機と全部屋交換で４００万円以上の見積りでした。
修繕積立金がほぼ全部無くなる上にメリットもほとんど無いので否決です。
高額な工事にもかかわらず、あいみつも取ってないし全部屋交換する理由も老朽化のみ。
このような内容では、工事業者と管理会社の間に裏取引があるのではないかと疑ってしまいます。
２つ目は、管理会社へ１年間の管理委託契約締結（継続）。
管理会社の対応が良くないので否決。
問題点として以下があります。
・管理費が高いにもかかわらず管理内容が悪い
・火災や非常警報の遠隔監視をしていないのもかかわらず、重要事項説明書に２４時間監視と書いてある
・管理費滞納者への対応力が低く、滞納者が多く発生している
これは担当者の方に管理費の見直しをお願いして、暫定で３ヶ月で締結としました。
そして最後に理事長の選任なのですが、現理事長に是非やって下さいとお願いされて理事長をやることになってしまいました・・・。
３月に購入してリフォームした区分所有マンションですが、やっと入居者が決まりました。
リフォーム終了後から入居者が決まるまで４ヶ月もかかってしまいました。
一棟アパートと違いなかなか入居者が決まらなかった理由として以下が考えられます。
１．４月までにリフォームが終わらず、繁忙期を逃してしまった
２．元々、人口の少ない地域で賃貸需要が少ない
３．さらに周辺のアパートに空室が多くライバルが多い
４．７月まで近隣の不動産屋１社にしか募集をお願いしていなかった
５．内見さえ入れば決まるだろうと思っていたが、内見が入らなかった
始めに募集をお願いした近隣の不動産屋さんから、「苦労せずに客付けできると思いますよ」と言われたので他の不動産屋さんへの営業をサボってました。
しかし、３ヶ月たっても決まらず内見も無い為、７月になってから２社にお願いした処、本日内見が入って決まりました。
近隣の不動産屋さんは、何回か足を運んでたんですが、いつも土日に行ってるのにお客さんを一人も見たことが無かったんですよね・・・。
始めからちゃんと営業活動をするべきでした。。
やはり大家業も事業なので、ちゃんとやるべき事はやらないとダメだと再認識しました。
なにはともあれ満室になって良かったです。
４月に退去が発覚したアパートですが、入居者が決まりました。
５月中旬に担当者が変わってから内見どころか問い合わせもパッタリとなくなり厳しかったです。
担当者から連絡が無いので、こちらから連絡して条件を変更するなどしてなんとか決まりました。
しかし、入居者を決めて連絡をくれたのは別の方でした。
担当者とは何度か話しているのですが、やる気も無く今後が不安です。
以前の担当者は空室期間半月で条件等の問い合わせが３回でしたが、現在の担当者は１ヶ月半で問い合わせ０回でした。
この差は担当者がお客さんに紹介する部屋の順位の差なのかもしれません。
次回の空室発生時までに何か対策を考えようと思います。
４月に空室が発覚したアパートの部屋ですが、空室発覚から１ヶ月半が経ちましたが入居が決まりません。
実は５月の中旬に管理会社さんの担当者が代わりました。
以前の担当者は募集中の時は、問い合わせや内見の状況を頻繁に連絡をくれたのですが、担当者が代わってからはまったく連絡がありません。
あまりに連絡が無いので、こちらから電話したのですが異動してきたばかりで管理物件も良くわからず忙しそうでした。
電話した際に条件等は出来る限り協力するので、いつでも連絡して下さいと伝えましたが音沙汰無しです。
担当者が代わる直前の情報では、ネット掲載からの問い合わせが非常に多いと聞いていたので、すぐ入居者が決まるだろうと思って油断してました。
一度、管理会社を訪問して、担当者に挨拶をして大家の顔と物件を覚えてもらい、客付けをしっかりとお願いしようと思います。
営業の基本ですね・・・。
管理会社から退去した部屋の解約精算書が届きました。
解約精算書の内容は、原状回復工事の見積りに貸主と借主の負担額が記載してあり、敷金と相殺した金額が請求合計額となっています。
請求合計額が約１９万円！
ざっくりした内訳は
・敷金返還３万円
・クリーニング代３万円
・クロスの張替え工事１３万円
です。
とにかくクロスの張替え工事の単価が１１００円/㎡と割高だったので、友人の内装職人に直接発注して９００円/㎡でやってもらいました。
細かい部分の補修工事もサービスでしてくれて管理会社よりも３万円以上安く済みました。
ちなみにクロス工事は下請けの平均単価が７００～８００円ぐらいらしいです。
詳しい事は↓の本に書いてあるのでリフォームを安く済ませたい人にはおすすめです。
前回の日記から１週間も経ってしまいました・・・。
連絡せずに退去していた部屋ですが、管理会社から契約者に連絡した処、以下のような返答でした。（４月中旬に連絡）
契約者の主張
・３月に退去しているので更新料は払わない
・本日付けで解約にしろ（契約上解約通知は１ヶ月前）
・５月分の家賃は払わない、４月分の家賃を半分返せ
この部屋は法人契約ですが、会社は○○鉄工所といった下町の町工場です。
不景気で経営も厳しいのかもしれませんが・・・
いくらなんでもゴネすぎです！（笑）
属性の低い個人ならまだしも法人でそこまでゴネるのは良くないと思います。
約束（契約）を守れない会社とビジネスなんてできません。
管理会社も更新課との連携不足の落ち度がある為に契約者には強く言えない様子です。
とりあえず大家側の主張として以下を伝えました。
・更新料はいらない（管理会社の落ち度を考慮）
・本日付けで解約とし、５月分の家賃はいらない
・４月分の家賃は返さない（機会損失を主張）
かなり譲歩した内容です。
無駄に契約者と揉めるよりもさっさと次の入居者を見つけた方が良いと判断しました。
また、管理会社の落ち度による損失を被る事によって、管理会社に責任を感じてもらい次の募集に力を入れてもらおうと思いました。
空室が２部屋になってしまいましたが、５月中に満室を目標に頑張りたいと思います。
昨年購入したアパートですが、引越しシーズンに退去無しで喜んでいましたが３月に退去していた事が判明しました。
退去となっていた部屋は、法人契約をしていたのですが契約期間が３月まででした。
３月までに解約の連絡が無く、４月の家賃が管理会社さんから振り込まれていたので契約更新したと安心していました。（解約手続きは契約満了日の１ヶ月前までに連絡が必要という契約）
しかし、更新料が入っていなかったので担当者に確認してもらった処、３月中旬で退去していた事が判明しました。
退去の連絡が来ないで退去後も家賃が振り込まれた理由は・・・
1.管理会社の更新課（更新専門の部署で解約は営業所で対応）から契約者に契約更新の確認連絡
2.更新課と契約者で入居している従業員が退職するので更新しないとの話がされる
3.更新課では解約手続きができないので契約者に営業所へ解約連絡する様に説明する（契約者はその旨を了解し、更新課の業務は終了 更新課から営業所への連絡は無し）
4.契約者が営業所への連絡を忘れる
5.従業員退去（３月中旬）
6.営業所は解約連絡が無いので家賃を自動引き落とし
（３月中旬までの契約だが、更新の確認をせず）
7.更新連絡がないので確認した処、上記の事実が発覚
この場合、契約上では以下のようになります。
・解約連絡がないので自動更新→更新料が発生
・解約は１ヶ月前までに連絡が必要（最短でも解約は連絡から１ヶ月後となる）→５月中旬までの家賃を支払う必要がある
上記により更新料＋５月中旬までの家賃がもらえるはずです。（契約上では）
しかし、契約者・管理会社のそれぞれの立場で考えると・・・
契約者・・・営業所に解約連絡を忘れたが、更新課には伝えた→自分の落ち度が大きいが管理会社にも指摘ができる
管理会社・・・更新課と営業所の連携不足と家賃引き落とし時の確認不足→大きな落ち度はないが、契約者には強く出れない
私の予想では契約者が法人なので契約に従って費用を支払う確率と更新料と家賃をごねる確率は半々ぐらいだと思っていました。
そして契約者と管理会社の取った行動は・・・・・・次回（笑）
先日、初の確定申告をしてきました。
自宅でe-Taxを使い印刷して税務署へ行ったが、間違っている箇所があったので再度税務署で作り直す事に・・・（涙）
e-Taxが使えないという噂は聞いていたが、噂通り使えないソフトでした。
素人が設計したとしか思えない出来なのは、市販の確定申告ソフトの市場を守る為なのでしょうか。
行政が無料で性能の良いソフトを配布していたら市販のソフトは売れなくなると考えると納得出来ます。
昨年は物件を購入したので大家業は減価償却費等で赤字となり、サラリーマン収入と損益通算しました。
損益通算によりサラリーマン収入から引かれていた所得税が約７万円帰ってきます。
また、来年度は住民税も安くなりそうです。
確定申告をしてみてサラリーマンはいかに政府から税金を搾り取られているかを痛感しました。
ロバートキヨサキや不動産投資で成功している先輩方が税金対策の事を口にする理由もよくわかりました。
不動産投資を始める前から本などで税金のことを勉強してはいましたが、なんとなく知っている程度でした。
自分が体験してみるとちゃんと理解ができるようになりますね。
まさに百聞は一見に如かずです。
リフォームの方は、業者さんの作業待ちなのでエアコンを交換したり掃除したりと自分でできる部分をゆっくりと進めています。
現在は、近所の１社としか賃貸の媒介契約をしていませんが、来月からは周辺の不動産屋さんに営業する予定です。
新しいリフォーム案の見積りが出ました。
リフォーム箇所は・・・
・キッチン交換
・３点ユニットをバストイレ分離型ユニットへ交換
・洗濯機置場新設
・壁と天井のクロスをすべて張替え
・洋室２部屋のカーペットをクッションフロアに交換
です。
上記のリフォームで見積り額が１１３万円です。
リフォーム予算を１００万円前後で予定していたので若干予算オーバーですが、このプランでリフォームする事にしました。
上記の他に
・エアコン交換
・照明交換
・温水洗浄便座設置
をする予定です。
今の時期は入退去の多い時期なのでリフォーム業者さんが忙しく、リフォーム完了予定が３月末になってしまいました。
４月から入居者確保を目標に賃貸募集はしていますが、リフォーム後の部屋を内見できないので厳しい状況です。
明日は有給休暇を使って初の確定申告をする予定です。
本日、埼玉の区分所有マンションの売買契約を締結しました。
売主は千葉の不動産会社でした。
分譲した○○地所と仕事の付き合いがあり、新築で買わされって所有していたそうです。
今、リフォームの概算見積もりを依頼しているので、今後リフォーム計画～実施までをレポートしたいと思います。
４０～１００万ぐらいのリフォームになりそうです。
今日はバレンタインですが、昼から不動産会社主催の不動産投資セミナーに参加してきました。
不動産会社主催の無料セミナーというと物件紹介や投資用ワンルームマンションというイメージがありますが、元信金マンの大家さんによる大変勉強になるセミナーでした。
融資について通常のセミナーでは借りる側の目線での話しか聞けないのですが、今回は貸す側の話が聞けたので貴重な情報を得られたと思います。
セミナー後に牛角へ焼肉を食べに行ったのですが、様々なサービスをしてくれました。
・まず入店したら臭いがつかない様にコートを預かってくれる。
・荷物にも臭いがつかないようにカバーを貸してくれる。
・エプロンをくれる。
・食事中に新しいおしぼりを持ってくる。
・こちらが頼まなくても網を交換してくれる。
・石焼ビビンバを混ぜてくれる。
・店員さんがバレンタインチョコをくれる。
チョコは女性スタッフがみんなで手作りしたそうです。
外食産業では、ここまでのサービスをしていかないと生き残っていけないのでしょうね。
こんな過剰サービスをしなくてもやっていける大家業は良い業種だとつくづく思いました。
また牛角アイスは、うまく説明できないけどおいしいと思いました・・・。
前回の記事に出ていた２００万円台の区分所有マンションを１５０万円の指値で買付を出していたのですが、１５０万円で売主さんが承諾してくれました。
今週末に契約して来週中に決済の予定です。
想定家賃が５．５万円で計算すると・・・
５．５万円×１２ヶ月＝６６万円（満室年間家賃収入）
６６万円÷１５０万円（物件価格）＝４４％（表面利回り）
表面利回りが４４％という超高利回りですが、この物件は表面利回りをエサにして投資家に物件を買わせて、施工グループ会社が高額な管理費を取り、実際はまったく利回りが出ない罠マンションです。
家賃から管理費・修繕費を引くと・・・
５．５万円－２．３万円＝３．２万円
３．２万円×１２ヶ月＝３８．４万円
３８．４万円÷１５０万円＝２５．６％
２５．６％なら十分すぎる高利回りですが、今回はこの物件でリフォームの勉強とある作戦を実行しようと思っています。
利回りを上げるリフォームではなく、空室リスクを減らすリフォームで利回り２０％前後にできればいいなと妄想しています。
ある作戦が成功すれば利回りが１０％程アップする予定です。
ある作戦については実行したら報告したいと思います。
先週末に埼玉県の田舎町にある区分マンションを見てきました。
築１８年の１DKで２００万円台の物件でした。
営業さんから頂いた資料に載っていた新築時の価格は２４００万円。
１８年で２２００万円の下落です。
現在の想定家賃が月額５．５万円なので新築時の家賃を６．５万円と仮定して計算してみます。
新築時の入居者がずっと入居してると・・・
家賃６．５万円－管理・修繕費２．３万円＝月額収入４．２万円
月額収入４．２万円×１２ヶ月＝年間収入５０．４万円年間収入５０．４万円×１８年＝総収入９０７．２万円
さらに各種税金や保険で収入はさらに減ります。
投資金額の２４００万円を取り戻すのにあと何十年満室経営しなければいけないのでしょうか。
考えただけでゾッとしました。
管理費が月額１．４万円と居住用の分譲マンション並に高額なのですが、特別管理が良いわけでもありませんでした。（管理会社は分譲した会社のグループ会社です）
新築の高いマンションを買わされ、毎月高い管理費を払わされ、築１８年で売却しても投資額の半分も取り戻せない・・・
結果的にこのマンションを買った投資家は、○○地所グループに骨までしゃぶりつくされてしまいました。
新築分譲マンションは好立地でない限り、投資用・居住用のどちらにしても、このような結末になるケースが多いと思います。
分譲マンションは、分譲した会社のグループ会社の管理会社に管理を委託するケースがほとんどだと思いますが、管理組合に出る機会があるなら独立系の管理会社と合いみつを取る事をオススメします。
分譲マンションにお住まいのあなた、高い管理費を払っていませんか？
先週、買付を入れたさいたま市の区分所有は玉砕。。。
さらにネットで近所に良い一棟物件を見つけたので問い合わせるも建ぺい率オーバーの不適格物件でした。
このような物件は銀行のローンが出にくいのでパスです。
（現金決済できるなら買いますが・・・）
また次の物件を探していますが、年明けから利回りの高い物件がかなり増えてきてます。
駅近で利回り１１％の新築アパート等、昨年では考えられない物件も出てきています。
物件が買えないからといって焦って自分の基準を変えず、じっくりと物件を探したいと思います。
年度末はサラリーマン業が忙しくなり、確定申告・FX・副業準備とやる事も多いのですが、Jリーグがオフシーズンなのでなんとかなるといいなぁ・・・（遠い目）
明けましておめでとうございます。
昨年は、１棟目となるアパートを取得して大家デビューすることができました。
今年はさらに物件を取得してキャッシュフローを増やしていきたいと思います。
目標としては、現在のキャッシュフローが月１０万円なので１年後に２０万円にする事です。
年末からＦＸを始めたのでＦＸの勉強もして、不動産とＦＸの両方で資産を増やせるようになりたいですね。
それでは今年もよろしくお願いします。
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