臭い対策２

新しく購入した一戸建ての臭い対策です。


臭いを無くす為に、臭いの原因と場所を推測しました。

原因：ペット（猫）の糞尿が室内に染み付いてる

場所：壁紙または床のどこかと仮定


推測した原因と場所から、以下の作戦を実施しました。


作戦１：換気＆消臭剤使用

とにかくできる事からやってみようと思い、家にあるすべてのドアや窓を長時間開放して換気した後、ペット専用の消臭スプレーをすべての壁と床に散布し、消臭ビーズを各部屋に２つ置きました。


換気と消臭スプレーで臭いは消えたのですが、１週間後には臭いが戻ってしまいました。


これで臭いが消えたらラッキーと思ってましたが、作戦１は失敗に終わりました。



作戦１の失敗にめげず、次の作戦を実施です。


作戦２：アロマランプで消臭

大家さんのSNSで消臭効果が高かったという書き込みがあったので、アロマランプとアロマオイルを購入して使ってみました。


購入したのは、ランプベルジェ製のランプとオイルです。





ランプは長時間使える大きめのものにしました。

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オイルはヌートレという無香のオイルにしました。


ヌートレは、アロマオイルと混ぜることで香りを薄くするものですが、除菌・消臭効果もあるということです。


ヌートレを選んだのは、アロマオイルには様々な香りのものがありますが、アロマオイルの香りでペットの臭いをごまかすのではなく、しっかり消臭できるかが知りたかったので、まずは無香のヌートレを試してみました。


部屋でランプを炊いて一晩放置して次の日にランプを回収しに行くと、ペットの臭いは見事に消えていました。


さらに１週間たってもペットの臭いはありませんでした。


このままペットの臭いが無くなるのかどうかはわかりませんが、３週間後に訪問した不動産屋さんも臭いはしなかったとの事なので、ひとまず作戦成功です。



今回は、ペットを飼っていた前オーナーが退去後に清掃のみで壁紙は変えませんでした。


壁紙を変えずにペットの臭いを消すことができたのは大きな収穫です。


今はペット可で募集はしていませんが、ペット可にした場合の退去後の不安の一つである臭い対策を覚えたので、いざとなったらペット可で募集しようと思います。

臭い対策

新しく購入した一戸建てですが、室内クリーニングが終わりました。


１年前に水周りをリフォームしてある為、設備が新しくクリーニングのみで賃貸に出せると思っていたのですが、１点問題が発生しました。


問題とは、売主さんが住んでいた時に猫を飼っていたようで、部屋にペットの臭いが染み付いており、玄関を開けるとペットの臭いがします。


室内クリーニングで臭いが消えればいいなぁと思っていたのですが、残念ながら消えませんでした。


このままでは、内見時の印象が悪いので、消臭方法を考えて実施したいと思います。

一戸建ての決済と室内写真

先日、契約した一戸建ての決済をしてきました。


今回はキャッシュで購入した為、約１時間で決済手続きが終了。


銀行も空いており非常にスムーズでした。



これで一戸建てのオーナーになったので、さっそく物件の確認に行ってきました。


１年前に大規模なリフォームをしているので、水周りの設備やエアコンがキレイです。




ビルトイン食洗機付きのシステムキッチン



追い炊き機能付きのユニットバス





昨年設置した高そうなエアコン





カラーモニターインターホン



この状態であれば室内クリーニングのみで賃貸できそうです。


家賃設定をいくらにするか決まっていないので、クリーニングが終わるまでじっくり考えたいと思います。

区分マンション売却と一戸建て購入 その２

区分マンションを売却した資金で一戸建てを契約しました。
（決済は今月末の予定）


購入の条件は主に

１．現金で買える価格

２．平成築

３．リフォームせずに貸せる

で探していました。


毎日マメに物件検索サイトをチェックしていると路線価以下の物件や、高利回りの物件が出るのですが、問い合わせをするとすでに買付が入っており、なかなか内見まで至りませんでした。


その為、少し予算オーバーでも価格交渉が出来そうな物件についても問い合わせをしてみることにしました。


価格交渉が出来そうな物件とは、融資が出ない物件や長期間売れ残っている物件です。


今回は、再建築不可で容積率と建ぺい率オーバーという融資が出ない物件に価格交渉をして契約に至りました。


価格交渉が成功し３割安く買えたので、表面利回りはエリア最低家賃で１３．５％ぐらいで想定（希望）家賃だと１６％以上になります。


一戸建ての購入により投資用資金が少なくなったので、年内は新規の投資を控えて客付けに専念したいと思います。

区分マンション売却と一戸建て購入 その１

管理組合の理事長をしていた区分マンションを売却しました。


入居者もいてそこそこの利回りの出ていた区分マンションを売却したのは、以下のような理由からです。


１．近い将来修繕積立金を上げなければ、大規模修繕できない

長期修繕計画を作りましたが、このままでは大規模修繕費用が足りない事がわかりました。

管理組合と前管理会社が長期修繕計画を立てて、修繕費のやり繰りをしていなかった為、修繕積立金を上げないと大規模修繕ができません。


２．エリアの空室率が高く、家賃も下落している

ワンルームの家賃が２万円代前半まで下落しており、同じマンションでも半分が空室です。


３．入居者がいる内に売却すれば高値で売却できる

表面利回り２０％の価格で売却しても利益を得られるので、早めに利益確定してしまおうと思いました。

購入価格＋リフォーム代＋購入時諸費用 ≒ 売却価格－売却時諸費用　だったので約１年半の家賃収入が利益となりました。


４．理事長の仕事が面倒

これが一番大きな理由かもしれません。

毎月、大量の書類を押印して郵送したり、滞納者の裁判に出廷したり、理事会、総会、打ち合わせ等、とにかく大変でした。

総会に誰も出席しないので他の人に頼む事もできず、理事長を辞める一番簡単な方法が物件の売却でした。



区分マンションを売却した事で一戸建て購入の資金ができました。


一戸建て購入については、次回。

原状回復工事

先月、空室となった部屋の原状回復工事を行ないました。


リフォームは、

・クロスの張替（壁＆天井）

・アクセントクロス（壁１面）

・エアコン交換（かなり古い為）

・リモコン着きシーリング照明×２ 設置

・温水洗浄便座設置

といった内容です。


控えめなアクセントクロス



少し様子を見て１０月までに入居が決まらなかったら、何か空室対策をおこなおうと思います。


８月はフィリピンへ行ったり、プライベートが忙しかったりでリフォームが終わるのに時間がかかってしまいました。


なるべく早く満室になるように注力していきます。

フィリピン視察 感想

フィリピン視察ツアーで感じた事等を書きたいと思います。


■子供が多い

事前に調べていたデータで知っていましたが、実感としても子供（若者）が多いと思いました。

その為か街にも活気があり、市場やショッピングセンターは平日の昼間でも賑わっていました。


■貧富の差が激しい

一般の人が住んでいる地域は日本人から見たらスラム街かと思ってしまうぐらい貧しい街並みですが、高級住宅街やビジネス街は先進国と同じぐらい立派でした。

現地の方も言ってましたが、フィリピンでは中流家庭の割合が低いのが問題のようです。


■渋滞が激しい

フィリピンの交通手段は車が中心なので、マカティでは深夜以外はいつも渋滞していました。

世界的に見ればフィリピンが普通で東京の鉄道網が特別なんだと思います。


■親日

フィリピンの人達は親切で親日でした。

現地の方は、戦後のODAでの援助により橋や空港の建設を感謝しており、親日になっていったと言っていました。



おまけ



ショッピングセンターで売ってた子供用のTシャツ

フィリピン視察 グルメ編２

グルメ編の続きです。


４日目昼食：プライベートビーチのレストランでフィリピン料理







料理を分けて一人２杯ぐらい飲んで３０００ペソ（約５４００円）、一人約１８００円。
（ここは高かった）



５日目昼食：マカティのアヤラセンター内でランチセット？



ドリンク含め約２００ペソ（約３６０円）



５日目夕食：マカティのアヤラセンター内でスペイン料理




パエリアと１ｋｇステーキを３人で分けて一人３杯ぐらい飲んで約４０００ペソ（約７２００円）、一人２４００円



後半はかなり贅沢をしました。


しかし、円高の影響も有りフィリピンの富裕層が訪れる高級なレストランでたらふく食べて飲んで上記の値段でした。


フィリピンの物価を考えると、日本で月１０万ぐらいの安定したキャッシュフローが有り、フィリピンに居住用の物件があればリタイアも可能だと思いました。

フィリピン視察 グルメ編１

建設現場視察編に続きグルメ編１です。


１ということは２もあります！


フィリピンは日本と比べてすごく物価が安いので、くいだおれツアーだったのではないかと思うほど、美味しいものをたくさん食べてきました。


グルメ編では、価格も思い出して書きたいと思うので、フィリピンの物価の安さ＋円高の凄さを伝えたいと思います。


ちなみに旅行中の為替レートは、１ペソ＝約１．８円でした。



１日目昼食：成田空港へ行く途中に上野のすしざんまい。



寿司＋つまみ＋ビール２～３杯で約５０００円



２日目昼食：セブ島のアヤラセンター（高級ショッピングセンター）内のピザ屋。



ピザ＋サラダ＋チキンで２３０ペソ（約４１４円）

この日は安いと思ったが、数日後には高いと感じるようになる。



２日目夕食：現地では高級なレストランでフィリピン料理。









観光ツアーのセットだったので値段わからず。



３日目昼食：シューマート（ショッピングセンター）内でステーキとハロハロ。




６９ペソ（約１２４円）のステーキと４９ペソ（約８８円）のハロハロ



３日目夕食：アヤラセンター内のレストランでフィリピン料理








豚の丸焼き1/6サイズ




豚の丸焼きの皮を北京ダックのように巻いてくれました。




余りをガーリックフライにしてくれました。


３人で料理を分けて一人５杯ぐらい飲んで約２５００ペソ（約４５００円）、一人約１５００円



４日目以降は次回。

フィリピン視察 建設現場視察編

今回はACQUA PRIVATE RESIDENCESの視察についてです。


現地の視察は、以下の３点を確認してきました。

１．建設現場

２．川を挟んで向かいのＲＯＣＫＷＥＬＬ及び周辺

３．現地周辺環境





まず建設現場ですが、土地が更地になっており共用施設と思われる建物の建設が始まっているようです。


建設現場に入って写真を撮っていいかと警備員に聞いたら「許可が無いとダメ」と言われたので橋の上から撮影しました。







川を挟んで向かいのＲＯＣＫＷＥＬＬは、ショッピングセンターと高級コンドミニアムがあり、周辺も高級住宅街となっていました。


また、ＲＯＣＫＷＥＬＬ周辺はアクアレジデンスだけでなく建設中の建物が複数有り、マカティ市内でも開発が盛んな地域という印象です。






アクアレジデンス周辺環境は、貧困層の住宅街と聞いていたのですが、私の見た限りではフィリピンの一般的な住宅街という印象を受けました。


その理由は、セブ島の住宅街やメトロマニラのスラム街と比べると生活環境は良く、学校に通う子供達もキレイな制服を着てました。


しかし、フィリピンに来てマカティの高級住宅街や高級コンドミニアムだけを見ている日本人から見たら、スラム街に見えるかもしれません。



帰りのマニラ空港にアクアレジデンスの看板がありました。





視察した感想は、高級住宅街では無いが川沿いという立地は魅力的だと思いました。


周辺環境の再開発が進むようなら非常に良い物件になりそうです。

フィリピン視察

購入を決めたACQUA PRIVATE RESIDENCESの建設現場と周辺環境、フィリピンの現状を視察してきました。


過去の記事

フィリピン不動産投資

フィリピンの物件


販売している会社の視察ツアーもあるのですが、販売者の説明よりも営利関係の無い現地の人の話が聞きたかったので、現地の旅行代理店に航空券、ホテル、送迎、現地ツアーを手配。


パックツアーではないので、それぞれの書類がメールで届きます。





書類がたくさんありわかり難いのでスケジュールを作成。




旅のスケジュールを作ったのは中学の修学旅行以来です（笑）


スケジュールを見ると視察というより観光ではと思われるかもしれませんが、投資の目線で観光する事が視察になると思い、セブ市内観光やマニラ市内観光を組みました。


その結果、投資とは関係の無いフィリピン人や現地に住む日本人から、現地住人の感覚や意見を聞くことができました。


また、フィリピンで起業した友人とマニラで合流して、情報交換できたのも大きな収穫でした。



次回は、ACQUA PRIVATE RESIDENCESを視察した感想を書きたいと思います。

アパート経営フェスタ2011

今年もチャリティーイベントのアパート経営フェスタが開催されます。


昨年と一昨年に続き、今年もサポーターとして運営のお手伝いをさせていただきます。


過去のフェスタの模様。

アパート経営フェスタ２０１０年

アパート経営フェスタ２００９年

アパート経営フェスタ２００８年


今年で４回目となるフェスタですが、注目のメインスピーカーは経営コンサルタントの大前研一さんです。


世界で通用するコンサルタントの大前さんに、

・これからの日本経済と不動産は、どうなっていくのか？

・大家さんが、これから必ずしなければならないことは？

・淘汰されるアパート経営者の条件とは？

などを語って頂けるという事で非常に楽しみです。



今年のフェスタの収益金は、被災地支援として全額が寄付されます。


大前さんの話は、賃貸経営以外のビジネスにも役に立つと思うので、大家さんではない方も自己投資しながら被災地支援ができるフェスタに参加して損は無いと思います。


アパート経営フェスタ2011 ～ファイナル～

家賃滞納と強制退去２

前回の続きです。



部屋の契約者が友人K君に部屋を又貸しして行方不明になった真相です。



まず、契約者（男）には外国籍の同居人（女）がいました。（契約書にも書いてあります）


K君の話によると、どうやら同居人の日本での滞在期限が過ぎてしまい不法滞在となり、身を隠すために引越しをしたとの事。


そして、契約者はK君に対し「手続きは済ましておくから代わりに住んでいいよ」といって部屋を又貸ししたそうです。（当然、そんな連絡はなし）


K君は契約者から部屋を借りてから半年ほどは契約者に対して家賃を払っていましたが、３ヶ月前に失業して、その間は契約者に家賃を払っておらず、３ヶ月間の家賃滞納につながり、今回の件が発覚。



今回の原因となった外国籍の同居人（女）ですが、契約者とは別の日本人男性の妻という事がわかりました。


この事から以下の流れが推測されます。

契約者と外国籍の女が駆け落ちのような形で入居。
　　　　　　　　　↓
在留期間更新許可申請ができず、滞在期限終了。
　　　　　　　　　↓
見つかって強制送還が怖いので身を隠す。（別の部屋を借りる）
　　　　　　　　　↓
２部屋分の家賃は払えないのでK君に元の部屋を貸す。
　　　　　　　　　↓
K君が失業し、家賃滞納となり今に至る。



契約者と同居人に色々と事情があるのはわかりますが、一言だけ言わせて下さい。


ドロドロとした昼ドラのような男女関係を展開するのは自由ですが、大家さんに迷惑をかけるのはやめて下さい！（涙）

家賃滞納と強制退去

昨年の１月から今月までずっと満室が続いてましたが、突然空室が発生してしましました。


賃貸借契約には退去の１ヶ月前に通知する事と記載してありますが、管理会社からは退去予定日の連絡ではなく、本日退去しますという連絡が・・・



退去の経緯を聞くと・・・

　１．３ヶ月前から家賃が滞納される
　　　（保証会社から家賃は通常通り入金されていて滞納の連絡なし）

　２．保証会社が取立に訪問するが、いつも訪問すると契約者ではなく、契約者の友人K君が出る

　３．保証会社が友人を問いただすと、契約者からK君が借りて住んでいる事が発覚
　　　（さらに契約者は行方不明で連絡が取れず）

　４．管理会社と保証会社でK君を追い出す

　５．管理会社から「本日、退去しました」と報告を受ける（７月末）

というのが、退去までの流れでした。



滞納してる家賃は５～７月分で契約更新日が６月末なので、家賃３ヶ月分＋更新料の滞納になります。


家賃滞納は滞納保証があるので良いのですが、６月末までに契約更新が出来ていない事と強制的に友人を退去させるという２点については、もう少し早く報告して欲しかったです。
（そう思っても零細大家なので言えませんが・・・）


次回は契約者とK君の間のやり取りと、契約者が行方不明になった訳について書きたいと思います。

春夏秋冬理論イントロダクション講座

本日、春夏秋冬理論イントロダクション講座を受講してきました。


春夏秋冬理論とは、ビジネスの将来性を予測する成長カーブを占星学の見地から理論を補完することによって生まれたものです。


以下、「春夏秋冬理論（占い）とは？」のページから抜粋。

春夏秋冬理論（占い）では、

「すべての事象は12星座や12支で使われている数字と同じ、12年のサイクルで回っており、人生においても12年でひとめぐりするサイクルがある」

と考えます。 さらに、12年を３年ごとに４等分し、それぞれを「冬」「春」「夏」「秋」という季節になぞらえ、季節ごとに学ぶべき課題があるとされています。


その課題をクリアすると、次の12年は新たなステージに進むことができますが、課題をクリアできないと持ち越しとなり、将来（12年後）に同じような課題がやってくることになります。


春夏秋冬理論（占い）を活用するには、まずはじめに、誕生日から現在、自分が置かれている季節を判定します。

現在クリアすべき課題は何なのか？

そしてこれからの季節をどのように過ごしていけば、「人生の波」に乗ることができるのか？

これらを明らかにしていくのが春夏秋冬理論（占い）です。



講座では、

１．自分の過去を振り返る

２．１２年サイクルにあてはめる

３．季節を判定する

４．人生の波を理解する

５．季節の行動を学ぶ

６．現在の課題を明確にする

という流れでした。


私は過去を振り返ると四季の中で「冬」が苦労する時期だということが判明。


来年から「冬」になるので今年のうちに「冬」への準備をしておこうと思いました。


準備万端でなくても苦労する季節に心構えができるだけでも心の負担は減りそうです。


投資に向いている季節や投資をすると失敗する季節も知ることが出来るので、投資家の方々にはオススメです。


知識を詰め込むセミナーではなく、新しい視点で自分を振り返り今後の行動を考えるという形式で、自分の中の色々な事に気づく事ができました。


次回は、８月９日(火)の夜に開催予定だそうです。

2011年上半期 検索ワード

１棟目のアパート購入を機にブログを書き始めて３年になります。


未だに読者は同級生の床屋（バツ１）とアル中の警備員の２名しかいませんが、今後も気が向いたら更新したいと思います。




こんなしょぼいブログなのですが、生意気にGoogle Analyticsなどというアクセス解析ツールを使っています。


定期読者は２名しかいなくても、検索エンジン経由でのアクセスがあるので、アクセス解析ツールの検索キーワードを調べてみました。


期間は２０１１年１月１日～６月３０日


トップ１０はこのような結果でした。


え～～～と皆さん、主に確定申告とかFXのネタを探してブログに辿り着いているようですが、このブログには有益な情報はありませんよーーーー！！！


検索ワードを調べたら申し訳ない気持ちでいっぱいになりました。


さらに下位のワードを調べていたら・・・



「連れ込む口実」とのワードが・・・？


３年間真面目に大家業とサラリーマンをやってる私のブログに「連れ込む口実」などという不純な内容が買いてある訳が・・・・


過去の活動を振り返り、若干動揺がありつつも実際にGoogleで検索してみました。


結果は・・・




なんと「連れ込む口実」というキーワードでヒット！


キーワードがヒットした記事はこちら。


過去の記事を読んで、そういえばこんな記事も書いたなぁと思い出し一安心。


ちなみに記事の内容じゃなくて、コメント欄で過去の活動を暴露されてたらどうしよう等の心配はまったくしてませんでしたから！！


色々と誤解の無いようにハッキリと書かせていただきました。


それでは皆さん、夏だからといってハジケすぎには注意しましょう！☆ミ

地デジ工事３

地デジ工事２の記事の続きです。


■前回までの内容
・とある業者さんの見積りでは、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円。

・ビバホームで見積りしたら４万８千円！



上記のような見積り結果だった為、迷わずビバホームへ工事を発注。


今週、工事業者さんに地デジ工事をしてもらいました。


当日の工事開始予定時間は３時３０分でしたが、２時３０分頃に「前の工事が早く終わって現場に着いたので工事を開始します」と携帯に連絡がありました。


３時３０分頃にアパートへ行くとちょうど工事が終わったところだったので、書類にサインをして工事終了。

特に問題無くアパートの地デジ化が無事に完了です。

ミニ勉強会「ネットで入居者募集はできるか？」

先日、行動する大家さんの会のミニ勉強会に参加してきました。


テーマは、ネットで入居者募集はできるか？でした。


司会は素人大家ブロガーさんで、自らが物件HPや物件ブログを作成し、そこから入居者を集めた経験を基にディスカッション形式で進行。


ネット集客に向いてる物件と仲介業者さんに客付けしてもらったほうが良い物件は、地域やターゲットによって異なる等、様々な意見交換が出来て参考になりました。


勉強会の後の懇親会でも札幌や旭川といった北海道の不動産事情や東武東上線の話題で盛り上がり、楽しく飲むことができました。

土地活用＆新築不動産投資セミナー

今まで様々なセミナーや勉強会に参加しましたが、新築のセミナーには参加した事がなかったので、下記のセミナーに参加することにしました。


土地活用＆新築不動産投資セミナー

第１部　プランニングの予測
Ⅰ建築法規の基礎（ガイアデザインスタジオ代表・飯部氏）
容積率（道路容積率・指定容積率）
道路斜線等各種斜線制限
日影規制
採光制限
東京都安全条例の基礎
・・・

Ⅱ土地形状によるプランニング（日本ハーテクト設計代表・土橋氏）
間口
標準寸法（廊下・階段）
標準プランニング例と解説
ラーメンと壁式
ＭＢの位置
採光
避難経路
各種面積（法床・容積対象床・専有床）の考え方
・・・

第２部　収支シュミレーション（建設費オタク・kkenji1）
Ⅰ建設費とプランの関係
建設費の内訳
現場経費・仮設工事費等の考え方
スケールメリット
塔状の影響
階数と建設費の関係
ラーメンと壁式の建設費の関係
柱・壁面の効率化
ＥＶの有無
地盤と建設費の関係
地下室と建設費の関係
・・・

Ⅱ土地条件と利回りの予測
１種の考え方
１種の相場感
分譲マンション・戸建の収支構成の考え方・地価への逆算
高容積と建設費と利回りの関係
狭小地と広い土地の例
事業規模と利回りの関係
１階店舗の例
エリア相場と収支の結果（平均賃料と1種の関係）
例：中央区300％、港区300％、世田谷区200％、墨田区300％、横浜市300％、練馬区300％・・・
エクレアの皮理論
・・・

Ⅲ演習

第３部　建設費のコストダウンの効果（建設費オタク　kkenji1)
利回りに与える影響
返済シュミレーションに与える影響
仕様選定の基準
・・・

第４部　土地の探し方・建てる時の心構え（実践系）（塩辛い狼こちらの物件のお施主様）
情報収集方法
土地契約までの流れ
不動産の価格交渉方法
土地購入のトラブルの対処法
入居者トラブルの対処法
建てる時の施主の心構え
建てる時に施主が考えること
・・・


当日のプログラムを見ると内容が詰まってますね。


この内容で費用３０００円という安さにビックリです。


新築で十分な利回りが出れば新築が一番だと思うので、しっかり勉強してきたいと思います。

大家さん学びの会 ２０１１年６月勉強会

一昨日は、大家さん学びの会の勉強会に参加。


内容は、ナチュラルリノベーションサービスの紹介でした。


パッケージ料金で自然の無垢材を使ったリノベーションをして、募集までしてくれるといったサービス。


今までの実績では、すべて２ヶ月いないで入居が決まっているそうですが、首都圏の都市部でしかサービスを展開していないとの事です。


空室が埋まらなかったら自分の物件でもやってみようかなと思いました。


講義の後の情報交換会では、興味深い話が色々と聞けて勉強になりました。


一番印象に残ったのは、今は市場に出ている投資用物件の価格が高いので買わないという話。


私も２～３年前と比べて良い物件が少なくなったなぁと思ってたので、参考になる意見でした。


勉強会の後はいつも懇親会に出席するのですが、別の用事があったので勉強会のみで帰宅。


まだ交流できてない会員さんがたくさんいるので、次回は懇親会にも出て交流を深めたいと思います。

地デジ工事２

地デジ工事の記事の続きです。


■前回の記事

とある業者さんの見積りでは、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円もしたので、ビバホームに現地確認と正式見積りの依頼をしました。


週末にビバホームの業者さんの現地確認を終えて、ビバホームから正式な見積りが届きました。


見積り額は、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で４万８千円！


さすがホームセンター！予想を超える安さに驚きです。


まあビバホームが安いのか、とある業者が高いのかは言うまでもありませんが・・・。




工事の発注は、お店に行かないとできないようなので、


現地確認に来た業者さんの話によると、すぐ工事を発注しても７月の２週目ぐらいになるとの事。


アナログ放送の停波が７月２４日なので、すぐに発注してもギリギリなので、急いで発注したいと思います。

行動する大家さんの会・勉強会＆懇親会

先週に続き行動する大家さんの会の勉強会＆懇親会に参加してきました。


勉強会は１４時～１７時の３時間の３部構成で、１部と２部がセミナー形式で３部がテーマ別にディスカッションでした。


１部と２部の内容は、大家さんにとって基本的な事から意外と知らない事まであったので、新米大家さんもベテラン大家さんも勉強になったと思います。


３部のディスカッションは６つのテーマから好きなテーマを選んで参加できる形式なので、自分に合ったテーマのディスカッションに参加できました。


この内容で参加費１５００円はお得です。




懇親会は、ビュッフェ形式のお店へ。


魅惑のチョコレートファウンテン




最近、大家さんの勉強会に行って感じるのは、これから物件を買って大家さんを目指してる人が多いという事。


私が大家になったばかりの頃と比べて格段に増えたような気がします。


それだけ市場でのライバルが増えているので、普通に物件を買おうとしても良い物件は買えないなぁと感じました。


今年の上半期は海外投資ばかりしてましたが、下半期は国内の不動産に注力しようと思います。

消費税勉強会

昨日、行動する大家さんの会の消費税勉強会に参加してきました。


大家さんの会で消費税勉強会だったのですが、そもそも大家業と消費税って何か関係あるの？と思われますが、実は関係があるんです。
（私も知りませんでした）


勉強会は講義１時間３０分と質疑応答３０分でしたが、資料３７ページの非常に深い内容でした。


すべての内容は理解しきれなかったのですが、重要な部分はしっかりと理解できました。


まず、消費税の仕組みですが、

１．消費税の税負担者は「最終消費者」

２．納税義務者は、事業者

です。


最終消費者が支払った消費税を事業者が消費者の代わりに納税しています。


事業者は、事業において支払った消費税と受け取った消費税を計算し、受け取った消費税の方が多ければ支払った消費税との差額分を納税します。


逆に支払った消費税の方が多ければ、受け取った消費税との差額分が還付されます。


要するに事業者は、消費税を負担していません。


簡単に説明してみましたが、税負担者が直接納税していないので仕組みが複雑になってわかりにくいですね。


良くわからない人は、最終的に消費税は個人が負担する税金で、事業者は負担しないと思って下さい。


ここからが大家業との関係なのですが、大家さんは事業者なので事業において支払った消費税は負担しなくて良いはずですね？


住居系の家賃には消費税が非課税なので、住居系大家さんは消費税を受け取っていません。
（事業系大家さんは消費税を受け取っています）


しかし、大家さんは仕入れ（建物購入やリフォーム等の経費）において消費税を支払っています。


上記にもありましたが、事業者は支払った消費税の方が多ければ、受け取った消費税との差額分が還付されます。


消費税の仕組みでは、大家さんは事業者で消費税は受け取っていないので、仕入れにおいて支払った消費税は還付されるはずです。


しかし、基本的に大家さんは消費税還付ができません。


現在は消費税が５％ですが、今後消費税率が上がると経営において無視できない額になります。


消費税負担が大きいので消費税がかかるリフォームやリノベーション等の設備投資ができなくなると、最終的に不利益なのは賃貸生活者です。


そして、賃貸生活者が満足できる部屋に住めないと住宅ローンで持ち家を・・・・


住居系の家賃の非課税等、もっと詳しく知りたい方は、行動する大家さんの会で第３回、４回と勉強会を開催する予定なので、勉強会に参加してみて下さい。




消費税は私たちが日々払っている身近な税金ですが、非常に奥が深く難しいものだということを実感しました。


また、消費税の税率を決めている政治家も消費税をわかっていないということも・・・

地デジ工事

２０１１年７月２４日のアナログ放送が終了しますが、所有しているアパートは地デジ工事が終わっていません。


現在、アパートにアナログのTVアンテナは付いているのですが、電波障害があるらしくアンテナから受信しておらず、どこかの共同アンテナからケーブルで引き込んで、アナログと地デジの両方が見られる状態にあります。


市のWEBサイトを確認した処、アナログ放送終了に伴い共同アンテナでの受信は出来なくなるので地デジアンテナを設置しなければなりません。


共同アンテナが、アナログと地デジの両方が見られるので、地デジ対応のTVをまだ持っていない入居者がいる可能性があると考え、アナログ放送終了間際まで工事せずにいました。




アナログ放送終了まで２ヶ月を切ったので地デジ工事を発注するために、以前ある業者さんから頂いた見積りを見てみました。


所有するアパートは２階建て４戸なのですが、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円でした！
（現地の設備を確認して出した見積りです。）


ホームセンターの概算工事見積りやネットで検索すると６万～１２万程度なのでちょっとビックリです。


もしかしたら面倒な工事が必要で３０万円は妥当な金額なのかもしれないので、ビバホームに現地確認と正式見積りの依頼をしました。


３０万円の出費は痛いので、昨年のテラス工事の様に安く工事が出来るればいいなぁと思ってます。


久しぶりにまともな不動産投資ネタでした（笑）

裁判所へ出廷

先日、簡易裁判所へ出廷してきました。


区分所有マンションの管理費を滞納している所有者を管理組合が訴えたので、原告として理事長の私が出廷するハメに・・・。


思い返せば、以前の管理会社の時は滞納し放題で多い時は滞納者が６人もいました。


しかし、今の管理会社になってから滞納者が減っていき、残る滞納者は今回の被告のみです。




裁判の当日は余裕を持って３０分以上前に到着できるように家を出る予定で準備してました。


しかし、携帯に最寄り駅の沿線で人身事故が発生し運転見合わせとのメールが届いたので、予定よりも２０分ほど早く家を出ました。


最寄り駅の沿線は運転見合わせなので、家から少し離れた別の沿線の駅から迂回して行く事に。


通常のルートであれば、１時間早く着く時間に出発したのですが、裁判の時間には間に合わず・・・。


結局、１０分程遅刻しましたが、先に裁判所に着いていた管理会社の社員さんが書記官に事情を説明してくれてたので、別に問題ありませんでした。




裁判の方は、被告が来なかったので裁判官からの質問に３回程ハイと答えて終了。


時間は約２分。


２時間以上かけて必死に満員電車に乗って駆けつけて、あっさり終わったので少し切ない気持ちになりました。




被告が来なかったので勝訴判決はほぼ確定となります。


これにより管理費の時効５年が１０年になり、滞納者の財産を差し押さえる事が出来るようになります。


しかし、不動産には抵当権が付いているので差し押さえることはできそうにありません。


預金口座や勤務先もわからないので、どのように回収するのか管理会社の担当者さんと相談したいと思います。

海外不動産投資セミナー（タイ・ニュージーランド・マレーシア）

ファイナンシャルアカデミーで「海外不動産投資実践講座 タイ・ニュージーランド・マレーシア編」というセミナーが開催されます。


今年から海外不動産投資を始めたので、とても興味があります。


さらにタイ・ニュージーランド・マレーシアの３カ国が、海外でも興味を持っている国なのも魅力的・・・。


当日の予定も空いているし、6/13までに申込をすると早期割引で４８００円になるので、申し込んでしまおうか悩んでます。


６月はすでにセミナーの予定が５つも入っていて忙しいが、６月１日まで様子を見て開催日に他の予定が入らなかったら申し込もうと思います。


日時：2011年6月25日(土) 13:00-17:00

開催場所：ファイナンシャルアカデミー飯田橋C1教室
東京都千代田区飯田橋3-11-13

受講料：
2011年6月13日までお申込みの方・・・早期割引 4,800円(税込)

2011年6月14日以降お申込みの方・・・ 7,800円(税込)

当日現金でのお支払い・・・ 10,000円(税込)


詳しくはこちら。

損切り

３年前から毎月積立投資しているものを損切りすることにした。


この投資を始めた時は、不動産投資やFXよりも自信満々で負けることなど考えていなかったのだが、結果は損切り。


今回、損切りすることになったのは自社株である。


３年前に入社した際に持株会に入会し毎月積立をしていた。


持株会は、毎月の拠出金に対して会社から１０％の奨励金がもらえるので、株価が変わらなければ１０％儲かるという美味しい仕組みである。


にもかかわらず、結果は損切り・・・。


入社してから株価は下がり続け、今では３年前の半額になってしまった。


会社の業績も赤字続きで賞与は減る一方で、昇格して基本給上がっても年収は下がる始末。




そして昨年、会社はついにリストラを実施した。


しかし、なぜか経営陣や管理職は誰１人として責任を取ることはなく、末端の従業員だけが首を切られた。

損切りといっても投資額が約７０万円に対して損益がマイナス数千円なので大きく負けてはいないし、持株会を続けていればプラスに転じると思うが、会社にこれ以上出資する気持ちになれなかった。


色々とストレスを抱えながら仕事をするのは精神的に良くないので、早く経済的に自由な身になりたいと思う。

香港グルメ紹介

今回の香港旅行は、口座開設と投資商品の契約がメインでしたので、それ以外は食い倒れの旅といった感じでした。


今回の香港旅行で食べたお店を紹介します。


１．糖朝

ホテルの近くにあった、お粥とデザートが人気のお店。

日本語のメニューがあるので安心。


朝食にお粥は美味しい


ドライアイスで演出されたデザート



２．九記牛腩

昼食は軽めに麺を食べようということになり、地元民にも人気のお店へ。


たしか２７HKDだった。地元の人達は２杯食べてる人が多かった。



３．譚魚頭火鍋

トマトベースのスープが美味しいと聞いて行った火鍋のお店。

しかし、スープが自分の好みに合わずイマイチだった。


２種類のスープが楽しめる



４．マクドナルド

世界中にあるので、その国のマクドナルドへ行けば、文化と物価がわかるので面白い。


モーニングメニューで面白そうなメニューがあったので注文。

セットで２５HKDだった。ちなみに通常メニューでビックマックセットがキャンペーン中で２０HKD(約２１０円)だったのには驚いた。



おまけ：上野酒場　情熱ホルモン

帰国してから最後の〆でホルモンを食す。


カルビ最高！