満室御礼

本日、空室となっていた１部屋の契約が無事に終わり、めでたく満室となりました！

これで家賃収入からローン返済額＋管理費を差し引いた月々のキャッシュフローが約１０万円になりました。


不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

空室、金利上昇、入居者トラブル、家賃滞納、自然災害等、様々なリスクがありますが、大家が勉強して努力することによってローリスクに変える事ができると思っています。

なので空室対策は空室が出るまでやりませんが、これからも勉強や研究をしていって空室に備えたいと思います。

また、空室を出さない為の対策を始めていきたいと思います。

長く入居してもらえれば家賃も下がらないし、リフォーム代もかからないので退去者を出さない為の対策が一番大事なのかもしれません。


今夜は奮発して豪華な夕食にしようかと思いましたが、今週末は運動していないのでメタボ対策の質素な夕食にしておきます（涙）。

不動産取得税

昨日、ふと不動産取得税の事を思い出し、いつ頃払うものなのか調べてみた。

不動産取得税とは、不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税される税金（地方税）である。

私はアパートを購入したので不動産取得税を払わなければいけません。

しかし、どのように支払えばよいのかわからないので、さらに調べます。

不動産取得税は地方税ということなので住所及びアパートのある埼玉県のサイトを見てみました。

すると不動産取得申請書を発見！

そこに下記の説明が書いてあります。

説明 不動産（土地・家屋）を取得した場合に使用します。
受付期間 取得の日から３０日以内
受付窓口 不動産所在地の市町村（さいたま市の場合は各区役所）

受付期間は、「取得の日から３０日以内」と書いてあります。

私がアパートを取得したのが7/31で今日が8/29ということは・・・・

今日までじゃん！！

仕事が終わってからアパートのある市役所へ行っても間に合いません。

しかし、駅前にある公共センターで夜間も窓口業務をやっている事が判明。

そこで不動産取得申請書を受付しているか、市役所へ電話して聞いてみました。


市役所受付「はい。○○市役所です。」

私「すみません、不動産取得税の申請について伺いたいのですが。」

市役所受付「不動産取得税の申請？？？ですか？？少々お待ち下さい。」

受付の人はよくわからないらしい・・・

市役所受付「固定資産税課に問い合わせましたが、市役所では不動産取得税の受付はしていないということです。」

私「え？そうなんですか？でも、埼玉県のサイトに受付は不動産所在地の市町村と書いてあるのですが・・・。」

市役所受付「それでは固定資産税課にまわしますので直接聞いてください。」

固定資産税課「不動産取得税ですよね？不動産取得税は県税なので市では扱っておりませんので県税事務所に電話してみて下さい。」

私「わかりました。県税事務所に電話します。」


私は、県税事務所に電話しました。

私「すみません、不動産取得税の申請について伺いたいのですが。」

県税事務所「はい。どのようなご質問でしょうか。」

私「先月、アパートを購入したので不動産取得申請書を提出しようと思っておりまして、埼玉県のサイトに受付は市町村と書いてあるので市役所に問い合わせたのですが、市役所では受け付けていないと言われてしまい、どこに提出したらいいのかわからないのですが。」

県税事務所「なるほど。不動産取得申請書ですね。不動産取得申請書は申請の義務はありますが、減税が受けられる場合を除いて提出しなくてもいいんですよ。」

なっ、なんだって～～Ω　ΩΩ

私「それは申請しなくても登記簿の情報から納税通知書が送られてくるという事ですか？」

県税事務所「はい。そのとおりです。登記簿登録から約８ヵ月後に通知がいきます。」

私「わかりました。ありがとうございます。」


やっと不動産取得税のしくみがわかりスッキリしました。

しかし、申請の義務があるのに申請しなくていいとか、県のサイトに載ってる受付先の機関がまったく知らないとか、おかしな事が多いなと思いました。

これが縦割り行政か・・・＿|￣|○

不動産価格

不動産価格の下落が続いてます。

特に地方物件の値下がりは顕著です。

インターネット上にも高利回りの物件が増えてきて大変魅力的です。

しかし、銀行の不動産融資は消極的になっており、それなりの資金が無いと購入が難しい状況になってきてます。

私は１棟目の購入で資金を使い果たしてしまったので、魅力的な市場を眺めてるしかありません。

早く２棟目の購入資金を用意しなければ・・・と焦っています。。

入居申込

管理会社から連絡が有り、以前に内見した女性はまだ会社の稟議中だが、他に入居の申込があったとの連絡がありました。

その方の属性は、３０代後半の男性でアパートと同市内の職場に勤務しており、独身になったので引っ越す事になったらしいです。

そして、保障会社の審査もすでに通っており、９月１日から入居希望しているとの事。

属性も良くて、すぐに入居希望しているなんて大家からすると嬉しい限りです。

早く契約を済ませて満室大家になりたいですね。

空室対策

現在、空室となっている部屋で行っている内見者への配慮を紹介します。

・各設備にＰＯＰを付けて説明
これはアピールしたい設備を印象付ける為です。

・玄関にメッセージボード、図面、メジャー、ボールペンを用意
部屋の第一印象を良くする為に玄関に内見者へ配慮した物を置いてあります。



９月まではこのまま様子見をして、９月になっても入居者が決まらないようであれば、さらに手を加えていきたいと思ってます。


今朝、管理会社から連絡が有り、数日前に内見した女性が法人契約をしたいということで会社で稟議中だそうです。

しかし、会社の担当者が忙しく現地確認のスケジュールがとれず、稟議がいつ下りるかは未定との事・・・。

法人契約できると家賃滞納の心配が少ないので嬉しいのですが、会社を辞めた時に退去になる可能性も高いという心配も有ります。

入居者が決まりそうで決まらないという歯がゆい状況ですが、今日は昨日フットサルをした影響で全身が筋肉痛なので１日中ゴロゴロしたいと思います。

本日、内見２名

管理会社から、本日は２名が内見に来たとの連絡が有りました。

その内の１名が２部屋を内見して、私の部屋を気に入ってくれているとの事。

部屋を気に入ってくれた内見者の情報は、
・２１歳の女性で最終的な決定権は母親にあるので母親が後日に内見して許可をもらわなければいけない。
・内見した別の部屋のモニター付きインターホンを気に入っていた。

結論は、別の不動産屋で１部屋見てから決めるらしいので、契約を決めるために管理会社と相談して以下の条件を提示する事にしました。

・部屋のインターホンをモニター付きに変更
・鍵をディンプルキーに交換

モニター付きインターホンへの変更は、工事費込みで４万円以内でできるらしいので、これで決まれば安い投資です。


ちなみに猫を飼いたいと言っていた内見者は、近所の学校の鐘の音がうるさいとの理由で気に入ってもらえなかったようです。

残念ですが、退去後の事を考えるとちょっとだけ安心しました。

お盆休みも終わったので、これからが勝負です。

９月までに入居者を決めたいですね。

内見希望者

夕方頃、管理会社から内見希望者がいるとの連絡が有りました。

しかし、内見希望者は入居に関する２つの条件があるとの事。

その条件とは、
１．入居予定時期が１０月中旬なので９月中旬からの契約として欲しい。
２．部屋で猫を飼いたい。
でした。

１つ目の条件は、９月中旬からであれば問題無い旨を管理会社に伝えました。

２つ目の条件は、正直かなり悩みました。

しかし、管理会社から敷金を２ヶ月もらって退去時に返却しないという契約条件の提案も有り、他の入居者（特に下の部屋）に了承が得られればＯＫにしました。

管理会社がかなり積極的に紹介してくれているようで、募集開始から約２週間で内見が２件と良いペースで内見に来ています。

キャッシュフローを増やすために早く満室にしたいですね。

賃貸管理・仲介会社対決 in賃貸住宅フェア2008

お盆休みでネタが無いので賃貸住宅フェアに出展していた３社をピックアップして、アンケートに答えるとプレゼントしていたエコバッグを紹介します。

たまたま３社ともプレゼントの中にエコバッグが入っていたので比較してみました。


第１回勝手にエコバッグ対決の順位は・・・

１位　東京建物不動産販売（左）
大きさ、生地の質、実用性のすべてにおいて他を圧倒。文句無しの堂々の１位です。

２位　センチュリー２１（真ん中）
生地をビニールにしてコンパクトに収納できるようにし、実用性を重視したエコバッグ。

３位　ハウスメイト（右）
残念ながら大きさ、生地の質、実用性すべてで最下位となってしまいました。
フォローするとハウスメイトは、エコバッグ以外のプレゼントに力を入れていたようです。
特に多機能クロックは、かなり良いものでした。


感想としてはエコバッグのプレゼント被り過ぎ！（笑）

エコの時代にみんなでエコバッグよりも、アムス・インターナショナルの原油高の時期にボックスティッシュ１箱（しかも大きめ）プレゼントの方が好印象でした。

まあ、タダでもらっておいて偉そうな事を言うのもなんですが。

来年は、さらに良いものを期待してます！（笑）



番外編キャンギャル対決
１位　センチュリー２１
他社を圧倒。会場内でトップレベル。

２位　ハウスメイト
１名か２名しかいなかった。

３位　東京建物不動産販売
キャンギャルを使わず社員のみで頑張っていた模様。

空室の状況

現在、空室となっている２Ｋの部屋ですが、日曜日に管理会社から店頭募集からポータルサイトの掲載まで完了したとの報告が有りました。

ＨＯＭＥＳを見てみると広告料金の高いおすすめ物件の欄に表示されており、募集にかなり力を入れてもらえてるようです。

管理会社には、内見した人が契約に至らなかった場合は理由を聞いて欲しいとお願いしました。

また、その理由が大家側で解決できる理由（エアコンが全部屋に無い等）であれば検討いたしますと伝えました。


そして、本日１組の内見があったが決まらなかったとの報告がありました。

理由は駅から遠いとの事。

これは残念ですが、どうしようもない理由なので次に期待するしかありません。


明日から大抵の不動産会社はお盆休みに入るので来週からの反響に期待しつつ、お盆休み中に成約率アップの為に何かしようと思います。

おかしな業界？

賃貸住宅フェアの目玉公演にピタットハウスの寺本社長とネクストの井上社長の対談がありました。

会場に張ってあるポスターはこちら


ポスターには、「入居者はお客様だ!!」不動産業界の常識を打ち破る２人が目指すものとは!!と書いてあります。

この文章から推測できる内容は、『ネクストとピタットハウスの社長が「入居者はお客様だ!!」と不動産業界の常識を打ち破る発言して、今まで不動産業界ではなかったサービスを目指す』といったところでしょうか。

賃貸経営において入居者はお金を払う方々です。

『お金を払う人＝お客様』というのはサービス業では、常識を通り越して当たり前の事です。

賃貸物件の過剰供給となっている今の時代にそんな内容で公演できる業界に正直ビックリしました。

実際に公演は聞いていないのでどんな内容だったのかわかりませんが、私の解釈が正しければおかしな業界です。


バブルが崩壊するまでは、不動産価格が高かった為にアパマン経営ができる人達は限られていました。

さらに人口・世帯数も増加していた為に賃貸市場は完全な売り手市場でした。

なので入居者よりも大家の方が優位な時代がずっと続いていました。

近年は、不動産価格も下がりアパマン経営の敷居が下がった為、完全な買い手市場となっています。

ずっと売り手市場にいた人達は、考えを変えることができていないようです。


売り手市場育ちの大家は、市場の変化に対応できないと今後生き残る事はできないのではないでしょうか。

まあ、不動産ですから特別立地の良い物件を持っていれば大丈夫でしょうが。


私は買い手市場の大家で就職は氷河期世代ですが、厳しい環境の方が成長できると思っているのであまり悲観的になった事はありません。

どん底からスタートするとそれ以上悪くなることはあまりないのである意味幸せです。（笑）

むしろバブル世代の上司が氷河期世代の部下からの厳しい突き上げを食っている方がかわいそうです。


将来、「厳しい環境で良かった」と言える日が来るかは、今後の努力次第であると自分に言い聞かせて大家業とサラリーマンを頑張っていこうと思います。（その前にメタボな体を何とかしろという突っ込みは禁止）

「日々是決戦」by代ゼミ

賃貸住宅フェア３日目と入居率アップアイテム？

賃貸住宅フェアへ３日連続で行ってしましました。

本日はセミナーが中心です。

参加したセミナーは、
・不動産所得税を半分にする方法
・地方でも年間家賃収入１億円を生み出す中古物件管理術
でした。

セミナー要点まとめ

不動産所得税を半分にする方法
・不動産所得が１０００万円を超えたら法人化した方が良い（早くそうなりたいです）
・会社管理最適方式が最も節税できる


地方でも年間家賃収入１億円を生み出す中古物件管理術
・所有する部屋に泊まって入居者の気持ちを理解しろ
・入居、退去理由を聞け
・入居者や近所の人と人間関係を築け
・最終責任はオーナーにある


セミナー以外は、もう一度会場を歩き回って入居率アップにつながる物は無いかを見てまわりました。

入居率アップアイテムのポイントは費用対効果が高いことです。

安くて入居者に喜ばれる物をテーマに探しました。

すると良いものを発見！

それは・・・


ホスクリーン

これは天井に２つ取付けて室内干をできるようにする物です。

↓のようになります。


集合住宅で週１回以上室内で洗濯物を干す人は７７％もいるというデータもあります。

独り暮らしの男性は、部屋に干した服を着る時まで干しっぱなしという人も多そうです。（実は私がそうです）

さらに１階に住む女性は、外に下着を干しにくいのではないでしょうか。

梅雨の時期は、外で干しにくいので部屋干できると嬉しいですしね。

ちなみにこの商品は「こういうモノ、ほしかった！」という女性のアイデアから生まれた商品だそうです。

現在空室の部屋に導入を検討中です。

賃貸住宅フェア２日目

本日も賃貸住宅フェアへ行ってきました。

昨日、当初まわる予定だったブースへは行ったので、本日はセミナーをメインに考えていましたが、今朝のトラブルで管理会社に不満を感じたので、セミナーの合間にフェアに出展している管理会社をまわりました。

４社から話を伺いましたが、どこも独自の強みを持っていて魅力的です。

私の選定条件をクリアしている管理会社が２社見つかったのは大きな収穫でした。

各社の印象は、
・アムス･インターナショナル・・・・・サブリースに注力
・ハウスメイト・・・・・空室対策をアピール
・東京建物不動産販売・・・・・実績、ブランド力で堅実なイメージ
・センチュリー２１・・・・・ブランドを前面に出し、キャンギャルは最高レベル
といった感じでした。


参加したセミナーは、
・人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワイ話
・空室対策の切り札かんたんカラーコーディネート術
・家賃は今後下がるのか、空室率は増加するのか
・データで探る首都圏の賃貸住宅市場とユーザーの最新ニーズ
でした。

セミナー要点まとめ（超簡潔）

人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワイ話
・部屋で自殺者が出る確率は４０００分の１
・自殺者出ると空室埋まらない（そりゃそうだ）


空室対策の切り札かんたんカラーコーディネート術
・カラープランニングで少ない予算で効果を上げる
・建物の第一印象は重要
・壁紙の色を変えるだけで入居率が変わる
・自然界はウォーム系とクール系のカラーで成り立っている
・色の基本ルールを守れ（ベーシックカラー７０％、サブカラー２５％、アクセントカラー５％）


家賃は今後下がるのか、空室率は増加するのか
・大家が何もしなければ家賃は下がって空室率は増加する


データで探る首都圏の賃貸住宅市場とユーザーの最新ニーズ
・賃貸市場でも２極化が進んでいる（富裕層と貧困層）
・見落としがちだが防音対策ってけっこう大事


セミナーの総括としては、あまり期待していなかったカラーコーディネートのセミナーが個人的に一番勉強になりました。

大家業だけでなく本職のＳＥの仕事でも役に立ちそうです。


調子に乗って明日も行く予定です。

トラブル発生

今朝、会社へ行く準備をしていたら携帯に着信が・・・

電話に出ると買ったアパートの前オーナーで「入居者からガスが使えないとの連絡がきたので対応して欲しい」との事でした。

また、「入居者からどこに連絡していいのかわからないので前オーナーへ連絡した。」と言われ、急いで私からガス会社に連絡して対応してもらう事になりました。

しかし、８／２に管理会社と賃貸管理契約を結んでいるのに入居者が緊急連絡先がわからなくて困っているというのは大問題です。

ちなみに賃貸管理契約の内容は、
・家賃の集金業務
・設備等のトラブル対応
です。

管理会社が仕事をしていないのか、入居者との連絡がつかなかったのかは、本日は管理会社が定休日の為に不明ですが、早急に事実確認をして対応しないといけません。

家賃の５％を管理料として支払うのに自分でトラブル対応をするとは想定外でした。

今回のトラブルで一番の問題点は、大家として一番大切にしてる「入居者」と他人である「前オーナー」に迷惑がかかってしまった点です。



ガスのトラブルはガスメーターの安全装置が発動して止まっただけで無事に解決したので一安心です。

賃貸住宅フェア１日目

東京ビックサイトで行われている賃貸住宅フェアに行ってきました。




無料セミナー有り、様々な出展ブース有り、ミニスカのキャンギャル有りと大変有意義なイベントでした。

午前中に会場についてセミナーの時間まで出展ブースをまわりました。

主に鍵メーカー、ブロードバンド系、プロパンガス等、大家業で今後導入予定の設備をチェックしました。

シリンダー交換せずに鍵交換ができるディンプルキーやアパマン向けの入居者利用料無料の光ファイバーは、導入を検討したいと思います。

ブースへ行くとアンケート用紙への記入をお願いされます。

名刺を出すと住所や名前を書かなくて済むので大家用に作った名刺が大活躍でした。

一応、システム会社のゾーンもまわって仕事の情報もついでに収集しておきました。


参加したセミナーは、
・世界経済と日本の賃貸住宅経営の展望
・不動産投資を始める前に知っておきたい不動産取得の税務ポイント
でした。

どちらも大変勉強になりました。

セミナーの要点をまとめておきます。（自分用メモ）

世界経済と日本の賃貸住宅経営の展望
・日本の賃貸住宅市場の現状・・・・・年間賃料１１兆円、１７００万世帯
・住宅稼働率・・・・・全国８８％、東京８９.５％、山梨８０％
・今後の不動産市場はバブルで価格変動するのではなく、津波（世界の投機マネーが押し寄せて引いていく）によって変動する
・IMFの４月に発表した見通しでは、原油は来年下がる（原油のような先物と不動産は逆の動きをする）
・J-REITが投資家に評価されない訳・・・・・人口減少（地価と人口は比例する）
・賃貸経営のポイント・・・・・人間関係（入居者をお客様と考えて良好な関係を築く）


不動産投資を始める前に知っておきたい不動産取得の税務ポイント
・契約書には印紙を貼ること（税務署にバレると最高３倍）
・購入の際は建物価格が重要（建物については減価償却できる）
・建物価格がわからない場合は、消費税から逆算する
・取得した物件で賃貸業をする場合は以下の書類を提出する
（１）開業届出書
（２）青色申告承認申請書
・物件を売る時は税理士に相談
・不動産投資のメリット・・・・・税金、経済の勉強や事業意識、コスト意識が芽生える
・不動産投資のデメリット・・・・・リスクがある（資産価値下落、入居トラブル、災害）


明日も行くことができたら、オススメのキャンギャルを紹介参加したセミナーを紹介したいと思います。

大家のお仕事（メタボ大家頑張るの巻）

今日は１００円ショップで大家業に必要な物を買いました。

買ったのは、
・スリッパ２足
・柄付きブラシ
・バケツ
・軍手
・メジャー
・ボールペン
・クリップファイル
・三角スタンド（コルクボード付き）
・画鋲
です。

１００円ショップで買い物を済ませ、アパートへ向かいました。

まずは空室となっている部屋の玄関に買ったスリッパを２足置きます。

これで内見者が来た際に履いてもらう為のものです。


次に階段と敷地内の清掃を行いました。

清掃前の画像がこちら↓




アスファルトの隙間から雑草が生えており、ゴミも落ちています。

階段は泥でかなり汚れていました。

これを１時間半かけて掃除しました。

掃除後がこちら↓





かなりキレイになりました。

しかし、掃除ぐらいたいした作業じゃないだろうと思っていましたが、真夏の昼間にやってみるとけっこうきつかったです。

全身汗だくになり、健康診断で高脂血症の疑いと診断された私には良いメタボ対策になりました。

特に階段はかなり汚れていましたので、ずっと中腰の姿勢で柄付きブラシで磨いていたら腰が固まりました。

これは明日、会社のマッサージ室へ行ってマッサージ師に揉みほぐしてもらうしかありません。


他の購入品の活用については、またの機会に紹介します。

管理会社

本日、管理会社と管理契約を結んできました。

選んだ管理会社は、中央ビル管理です。

選んだ理由は、
・入居率が高い（９５％）
・物件の近くに営業所がある
・管理に力を入れている
の３点でした。

現在空室となっている部屋の募集については、募集にどれだけ力を入れてくれるか見る為に専任媒介契約にしました。

しかし、空室が続くようなら一般媒介契約に変更する旨は伝えてあります。

大家としても一刻も早く空室を埋めたいので物件の魅力アップに努めたいと思います。

まずは、汚れていた階段の掃除や敷地内の雑草の除去から始めようと思っているのですが、この時期は暑いのできつい作業となりそうです・・・。

駅徒歩２２分と駅から遠い為に多くの内見は期待できないので、内見に来た人の成約率を上げる施策をしていく予定です。