大家デビュー

本日、引渡しが完了し大家デビューしました。

しかし、ここまでゴタゴタのあった取引は最後までスムーズには終わりませんでした・・・


まず、融資先の銀行に売主、売主側不動産屋・買主・買主側不動産屋・司法書士・融資担当者が集合し、引渡しの手続きを行いました。

金消契約の時のようにたくさんの書類にひたすら署名・捺印を繰り返します。

そして手続きが終了し、融資の実行が行われたので後は銀行へ行ってお金を引き出して支払いを済ますだけです。

私は、司法書士・買主側不動産屋・売主に払うお金を口座から引き出す為に銀行の払戻請求書にそれぞれの金額を記載します。

準備ができたので全員で銀行へ行って私が引き出したお金をそれぞれに支払えば取引が終了となります。

そして、銀行へ行き窓口の銀行員に呼ばれたので払戻請求書を提出しました。

ここで買主側不動産屋と売主は、それぞれの口座に振り込んで欲しいとの事でそれぞれの振込先が記載してある振込受付書と振込手数料を一緒に提出しました。
（月末で銀行が混んでいるので、引き出しと振込を同時に依頼）

しばらく待たされてから窓口の銀行員に呼ばれて、司法書士に払う現金と買主側不動産屋と売主への振込受付書の控えが渡されました。

司法書士へ現金を支払って、すべての手続きが終わりました。
いや終わったはずでした・・・・

私は有給を使って会社を午前半休して引渡し手続きにきていました。

場所は新宿で終わったのが１１時半でした。

職場が品川なので昼食を済ませて会社へ行けば午後の仕事に間に合います。

新宿から山手線に乗って品川に１２時に着いたので昼食の為に駅ビルをうろうろしていると携帯に銀行から電話がかかってきました。

携帯に出ると銀行員が「先ほどの約２０００万円の振込なのですが、記載してある銀行の○○支店に該当する支店が無い為にお振込ができません。」と言われました。

とりあえず私は「そうですか、では支店を確認して折り返し連絡します。」と言って電話を切りました。

２０００万の振込は売主への支払いなので不動産屋を通じて売主に支店の確認をしました。

すると振込受付書に書かれていた○○支店ではなく△△○○支店という事がわかりました。
（売主の記載ミス）

私は銀行へ電話して「すみません、○○支店ではなく△△○○支店でした。」と伝えると、銀行員は「こちらでは記載内容を変更できないので銀行へ来ていただいて書き直してもらわなければ振込ができません。」と言われました。

ですよねぇ・・・・・

振込の依頼人が私なので私が新宿の銀行へ行くしかありません・・・

結局、品川から再び山手線に乗り新宿へ戻り、銀行で正しい支店名を書き直しました。

会社へ着いたのは２時で午前半休の場合は始業が１時からなので遅刻です。

不動産屋から「売主が本当に申し訳ないと伝えてくださいと言ってました。」との留守電が入ってましたが、本当に申し訳ないと思っているなら私の携帯番号を知っているので直接電話して言うべきだと思いました。

そもそも私は引き出した現金を渡せば終わりだったのを、売主が現金を自分の口座に預けるのが手間で時間もかかるので私が振込むという方法を取ったのですから。

今回の売主は、地主が余っている土地にアパートを建てたという典型的な昔ながらの大家さんで、大家業をビジネス意識を持ってやっている感じの人ではありませんでした。

なので入居者との契約書類の原紙を紛失していたり、売買契約時になって実際の家賃が売り出し情報に記載されている家賃より安かったり、入居者と更新手続きをしていなかったりとかなりいい加減でした。

自分の口座の支店名を間違えるのも驚きですが、２０００万円の振込なのに振込受付書の確認もしないなんてどんだけ金持ちなのかと・・・

日本にはまだまだこういう売主のような大家が多いので、私のような資産を持っていないサラリーマンでも努力すれば儲ける事ができる事業なのだと改めて実感しました。

また、大家業をサービス業と考えず経営努力もしない大家には絶対に負けたくないと思いましたし、今後は過剰供給となってきているので経営努力のできない大家は市場から消えていくのだろうなと思います。


家に帰ってから気がついたのですが、銀行は手数料を受け取って振込受付書に「出納」印を押して複写を渡してるのに「振込できないので銀行に来い」っていうのもおかしな話です。

今回の売買に関わる一連の取引で資本主義の世の中では、やはりお金や土地等の資産を持っている者が優位なのだと痛いほど感じました。

資産を持たず特別な才能も無い人間が、資産を持つ側へ成り上がるには金利の低い今がチャンスなので、早く２棟目を取得できるように頑張りたいと思います。


P.S　２棟目取得の際に関わるであろう銀行と売主へ

『ブログのネタは提供しなくていいので、スムーズな取引をお願いします。』

物件画像と間取図作成

賃貸や仲介物件の検索サイトに掲載されている物件画像を見た時に「もっと良い撮り方すればいいのに」とか「見たい部分が写ってない」なんて思う事が良くあります。

しかし、自分で写真を撮ってきて初めて物件画像を撮るのは難しいというのがわかりました。

そんな素人が撮った今回購入の物件画像を公開します。

また、フリーソフトを使って間取図を作成してみました。
どちらも現在空室となっている２Kの部屋です。

金銭消費貸借契約

本日、B信託銀行にて金銭消費貸借契約をしてきました。

契約の流れは、契約の説明を受けて住所・名前・捺印するだけなのですが、とにかく書類の量が多くて疲れました。

同時に火災保険の申し込みもしました。

火災保険の内容は、
・期間１９年
・補償額２１００万円
となっており、全焼したらローンを全額返済できて土地が残るという内容です。

さらに最近は大地震が多くて不安なのでオプションで地震保険も加入しました。
こちらの補償額は１０００万円です。


そして引渡し日が７月３１日に決まりました。

不動産投資を始めようと思い立ってから約１年かかってしまいましたが、やっと大家の仲間入りです。

まずは、空室となっている１部屋を埋めるのに全力を尽くします。


また、確定申告に備えて税金の勉強も始めようと思います。

誰かオススメの本やサイトがあったら教えて下さい。

融資正式決定（１００万円で学んだ事）

一昨日、融資を申し込んでいたB信託銀行から融資が正式に決定したとの連絡があった。

しかし、融資条件に変更があった。

申し込み時の条件が、
・融資額２０８０万円
・期間１９年
・金利２．６％（３年固定）
であったのが、
・融資額２０８０万円
・期間１９年
・金利３．１％（３年固定）
となった。

キャンペーン金利が適用できず金利が０．５％上がったとの事・・・

理由は、私が今年になって会社を転籍している事と物件の評価を総合的に判断した結果との事。

金利が０．５％上がると月々の返済額が約５千円増えて、総返済額で約１００万円も増えてしまいます。

それを直前になって金利を変更した理由が私の属性と物件の評価というのは納得がいきません。

それは、私の属性と物件の情報は仮審査を申し込んだ時と変わっておらず、仮審査で良い条件を出して最後に条件を下げるのはおかしいと思ったからです。


これまでの流れを整理します。

A地方銀行とB信託銀行へ仮審査の申し込みを行う。（不動産屋経由）
自分でも融資先を探す。
　　　　　　　　↓
A地方銀行とB信託銀行から仮審査の結果が出る。
A地方銀行
金利４．５％ 変動
融資額２１７０万円
返済期間２５年

B信託銀行
金利２．６％ ３年固定
融資額２２００万円
返済期間１８年（１９年を不動産屋が勘違い）
B信託銀行の条件が良いので融資先をB信託銀行へ決める。
　　　　　　　　↓
B信託銀行から融資条件の変更の連絡。
融資額２２００万円→２０８０万円（銀行と不動産屋の間で売買価格が正しく伝わっていなかった）
　　　　　　　　↓
B信託銀行へ正式申し込み
金利２．６％ ３年固定
融資額２０８０万円
返済期間１９年
　　　　　　　　↓
B信託銀行から融資正式決定連絡
金利３．１％ ３年固定
融資額２０８０万円
返済期間１９年

といった具合です。

B信託銀行の担当者へ以下の理由から、直前になって融資条件を変更するのはおかしいと伝えました。
・銀行の変動金利が変わったり、正式審査で初めて出した情報が原因で金利が変更になったのであれば納得ができる。
・仮審査でB信託銀行から他行よりも良い条件を出したのでB信託銀行に決めた。（虚偽広告では？景品表示法違反？A地方銀行は支店長決済も通している）

しかし、担当者は「最終的な審査で出た条件なのでどうしようもない」の一点張りで納得できる理由は言いませんでした。

さらに「仮審査時から融資条件が変わった理由を電話ではなく書面またはメールで頂きたい。」とお願いしましたが、それはできないとの事です。
（理由を書面で渡せないというのは明らかに非を認めてると思うのですが・・・）

そしてB信託銀行の担当者には以下の事を伝えました。
・今回の融資は不動産売買で融資利用の特約付きの売買契約を結んでいる。
（希望する条件の融資が受けられなければ契約を白紙解除できる。通常契約から引渡しまでの期間は１ヶ月）
・当然、仮審査の段階で条件が出ていたので契約した。
・正式申し込み後に大幅に条件を変更されると契約解除の可能性が高くなる。
・契約を解除すると不動産屋も仲介手数料が入らずタダ働きになり、銀行もタダ働きになり、売主も買主も無駄な労力を使っただけとなる。
・今回は不動産屋が間に入り銀行に対して融資付けをしているが、このようなケースがあると不動産屋もB信託銀行に対して融資付けをし難くなる。（契約解除のリスクが高い＝不動産屋の収入である仲介手数料が入らない）


ここでB信託銀行の融資断ると、売買契約の有効期間である１ヶ月が過ぎてしまい上記に書いたように不動産屋、銀行、売主、買主（私）の不動産取引に関わった全員の損失となってしまう為、泣く泣く条件を受け入れる事にしました。（投資家としては甘い考え方だとは思いますが・・・）


不動産屋とも正式申し込み後に「あの担当者は大丈夫かなあ？」という話はしていました。

理由は、面接で話した感じから以下の事を感じたからです。
・アパートローンの経験や知識が少ない
・要領が悪く営業マンとして仕事ができそうな感じではない

まさに私と不動産屋が感じた嫌な予感が当たった結果となりました。

会社で営業のS田さんに今回の件を話したら「B信託銀行はひどいけれど、担当者がダメそうと感じたらすぐに営業マンを変えないとダメです。それをしなかったレッズ指定サポさんのミスですね」と言われました。

ハイ、その通りでございます。私が甘かったのです。

IT業界でも同じ会社にシステム開発の仕事を依頼したのに、担当のSEによって完成するシステムは天と地の差ほど変わってくるなんてうのはよく聞く話です。（社内でよく目にします）

今回の反省点
・アパートローンは同じ銀行でも担当者によって対応や融資条件が大幅に変わるというのは、不動産投資の本、サイト、セミナー等で知っており、担当者に不安を感じたにも関わらず担当者を変更しなかった。
・不動産屋を通して仮審査をしており、仮審査後の条件を不動産屋から聞いただけで、正式な条件と変更になる可能性の確認を怠った。（不動産屋は大幅に変更になる可能性はまず無いと言っていたのを信じてしまった）
・仮審査の結果が出た段階で別の融資先を探すのをやめてしまった。（他の良い条件の融資先を平行して探しておくべきだった）

以上のことを金利０．５％・約１００万円で学びました。

今後、この教訓を生かして１００万円以上の成果を出したいと思います。

賃貸住宅フェア2008in東京

全国賃貸住宅新聞主催の「賃貸住宅フェア2008in東京」が８/５･６･７に東京ビックサイトで開催されます。

多くのセミナーが無料で受講できるので、是非とも行きたいのですがお盆前の平日です。

セミナーは受講したいが、有給は使いたくなかった私は考えた末にある行動をとりました。


私「部長、相談があるんですが・・・」

部長「何ですか？」

私「実は８/３～５にビックサイトで賃貸住宅フェアというイベントがあるんです。」

部長「ふむ。」

私「不動産業界関係者が数多く参加してセミナーも開催されるので、不動産業界の動向を学びに行きたいんですが。」

部長「それは是非、参加してきて色々勉強してきて下さい。」

私「ありがとうございます。営業のＳ田さんも連れて行って名刺配らせてきます。」


まさかこんなにうまくいくとは思いませんでした。

部長にも業務知識習得に意欲的だと好印象だったようです。


本業が不動産のシステム構築なので不動産投資の勉強は、本業にも副業にも役立ってまさに一石二鳥です。
さらに仕事として不動産投資の勉強ができてとても幸せです。


賃貸住宅フェアは、多くの不動産投資関係のセミナーが無料で受講できるので、興味のある方は参加されてみてはいかがでしょうか。

投資とリスク

私が不動産投資を始める事について、友人や知り合いに話した時の相手の反応は以下の３種類でした。

１.反対する。（もしくは危険ではないかという反応）
２.とくに反応なし。（へ～そうなんだ～　という反応）
３.賛成する。（もしくは興味を示す）

ほとんどの人が１か２の反応でした。

３の反応をした人が２人だけいたのですが、１人は以前勤めていた会社の人で現在は独立して個人事業主としてポータルサイトの運営をしています。（よくテレビにも出演しています）

もう一人は３２歳の若さでIT企業の支社長をしている方でした。（東京支社を一人で立ち上げ、実務は社長をしている）

３の反応をする人と１.２の反応をする人の違いは、どこなのでしょうか。

それは、人に雇われている人か、そうでないかです。

もう少し分析すると、３の反応をした２人はお金や資産についての知識がある人でした。


注：ここからは私の勝手な推測なので鵜呑みにして投資で失敗しても責任は持ちません。

ではなぜ、お金や資産についての知識がある人は投資に興味を示すのでしょうか？

考えられる理由は、
・何もしない事によるリスクの方が投資のリスクよりも大きいと考えている。
・単純に投資で儲けたい。（しっかりとした知識があり投資のリスクを理解している）

私が不動産投資を始めようと奮起したのも「何もしない事によるリスク」が「不動産投資のリスク」よりも大きいと感じたからです。

何もしない事によるリスクとは、お金や資産に関する勉強をせずにお金や資産の知識を持たない事です。

お金や資産の知識を持たず、サラリーマンで新築マンションを３０年以上のローンで購入し、老後が心配なのでコツコツと銀行へ預金する。

お金や資産について少しでも知識がある人なら、↑のような行動がどれ程大きなリスクを背負っているかわかると思います。

わからない人でわかりたい人は↓の本を読んでみてください。


投資をしなくてもお金や資産についての知識は持っておくべきだと思います。

名刺を考える

不動産投資を始めてから、不動産屋・銀行等へ行った場合に名刺を渡されるが、こちらは受け取るだけなので、以前から相手に渡せる名刺を作りたいと考えていた。

会社の名刺を渡すのもしっくりこないので、自分の名刺を作ろうと思う。


しかし、問題はどのような名刺を作るかだ。

とりあえず名刺に記載する項目をピックアップしてみた。

・肩書き
・名前
・住所
・電話番号
・FAX番号
・メールアドレス
・ブログURL
・QRコード

けっこう記載項目があってそれなりの名刺ができそうである。

しかし、問題は「肩書き」の部分である。
会社であれば、会社名・役職を書くののだが、どんな肩書きにするか悩む・・・

ぱっと思いつく候補は・・・
・不動産投資家
ブログにも不動産投資と書いてはいるが、自分の中では「投資」よりも「事業」と考えているのでイマイチしっくりこない。

・不動産事業家
こうなると大家業というより不動産業というイメージが強い気がする・・・

・不動産経営者
なんか無理やり作った単語っぽくなってきた。


結局、決まらずに現在も肩書き考え中です・・。

一週間考えて良い案が思いつかなかったら、上の３つ＋肩書き無しの中から決めようと思います。。

融資申込み

本日B信託銀行へ融資の正式申し込みをしてきました。

融資金額：２０８０万円
融資期間：１９年
金利：当初３年固定２．６％

融資金額は減りましたが、融資期間が１８年だと思っていたのが１９年に延びたのは、かなり嬉しい誤算でした。

当初３年の毎月の返済額は、
１８年の場合：120,683円
１９年の場合：115,705円
となり、５千円も変わってきます。

現在４部屋中３部屋入居で家賃収入が１６万５千円で
満室にすると２２万円になるので毎月１０万円のキャッシュフローとなります。


正式な審査で融資額が減る可能性がありますが、この条件で融資がでればB信託銀行で決定となります。

あとはこれ以上減額されないことを祈るだけです。

選びたくない管理会社とは

自分が住んでいる賃貸マンションが8/1付けで更新となるので、管理会社から更新料の振込み案内と２年分の入居者保険の申し込み用紙が届いた。

更新料を指定口座に振り込み、入居者保険の申し込み用紙を郵送したので更新作業が終わったと思っていたら、数日後に「入居者保険に関するご連絡のお願い」という手紙が届いた。

手紙の内容は入居者保険の申し込み用紙の記入内容に不備があるので『１週間以内に電話して下さい』と書いてある。

書いてある電話番号に電話すると『入居者保険は火災報知器の設置してある建物は割引の保険価格になるが、お客様の住んでいる建物は火災報知器の設置がないので割引価格にはならない』との事である。

ちなみに住んでいるマンションは、
・平成１８年５月施工
・ＲＣ８階建て
・施工会社：積○ハウス
・管理会社：積○管理
である。

とりあえず部屋の天井を見上げるとどこからどう見ても火災報知器にしか見えない機器が付いている。
典型的な熱感知器である。
私は前職が警備会社に勤めていたので感知器は内部構造まで知っています。

しかし、電話の相手はこのマンションには火災報知器が付いていないと言っている。
ということは、これは火災報知器と見せかけて盗聴器なのだろうか？
土曜の早朝に起こされて点検業者が２回ほど点検していたがニセモノなのだろうか？

とりあえず電話の相手に「このマンションは２年前に積○ハウスが施工したＲＣ８階建てのマンションですよ？火災報知器が付いていないことはありえないと思うんですが」と言ってみた。

すると電話の相手は『平成１８年５月施工ですよね？ 新築住宅については、平成１８年６月１日以降に施工される建物に火災報知器の設置が義務付けられているので、法律より前の施工になります』と言った。

この発言には驚いて一瞬声を失ってしまった。
積○ハウスと言えば最大手の住宅メーカーなので、 改正消防法が交付される１ヶ月前とはいえＲＣ８階建てのマンションに火災報知器を設置しないなんて事は常識的にないだろうと思って↑の発言をしたのだが、電話の相手はそうは思っていないらしい。

積○ハウスのグループ会社の方がそう言うのであれば積○ハウスは常識的に考えられない事をする会社なのかと納得しそうになったが、天井にはどう見ても火災報知器に見える機器が付いている。

とりあえず、「そちらでもう一回調査していただいて、それでも火災報知器が設置されていないと言うのであれば写真を撮って送るので連絡してください」と言って電話を切った。


やれやれ・・・今のマンションに２年住んでいるが管理会社の対応には毎回苦労させられています。

ついでに入居当時の出来事を書いておきます。

このマンションに入居するのを決めたのは駅近という理由もあったが、ＢＳ/ＣＳアンテナが設置されており、e2byスカパーが見れるという理由もあった。

なぜe2byスカパーが見たいかと言うとアウェーで見に行けない浦和レッズの試合を見る為である。（ここら辺はどうでもいい。）

入居してＣＳ放送を受信できるチューナー内蔵のＨＤＤレコーダーを買ったのでe2byスカパーに加入しようとした。
スカパーのＨＰを見ると『加入申し込みの前にいくつかの無料放送chが見れるか確認してすべてのchが見れたら申し込めます。』と書いてある。

とりあえず書いてある無料チャンネルを受信してみるが、１つのchだけ受信できず映像が映らない。
困ったのでスカパーカスタマーセンターに電話すると「受信が確認できないと加入はできません」と言われた。
さらに「マンションなので管理会社に言ってアンテナ等の点検をしてもらって下さい」と言われた。

考えられる原因はアンテナや配線等の受信機器かチューナーである。
まず管理会社に電話して事情を話すと『ウチは何千もの建物を施工しているが、特定のchだけ映らないといったことは今までない。マンションの設備が悪いというのは考えられない。』と言われた。

すごい自信である。こうまで自信満々に言われるとチューナーのせいかなと思い「もう一度チューナーの確認をしてみます」と言って電話を切った。

チューナーを調べても原因はわからないので同じような事象はないかネットで色々調べてみるた。
すると映らないchは一番映りにくいchでアンテナが少し傾いたりすると最初に映らなくなるchということがわかった。

もう一度管理会社に電話して調べた事を説明しアンテナの点検をしてもらうこととなった。
数日後に管理会社から電話があり『アンテナは異常がなかった。もしかするとアンテナから部屋までの配線に問題があるかもしれないので部屋に点検に行きます』との事だ。

最初の強気の対応とは一変して低姿勢である。

そして週末に管理会社の社員が業者を連れて部屋にやってきた。
２時間ほど調べてとりあえずアンテナ線の電圧を測ったりして調査しているが、電圧等で異常は無いとの事だ。

部屋に来ている電圧等の数値に異常が無いならチューナーが悪いのかと思ったが、「来週アンテナ線等を持ってもい一度来る」と言って帰って行った。

次の週末にまた管理会社と業者が来て共用部の分電盤から別の線を引いてきて２～３時間テストや調査をしたが、まったく映らないし電波レベルも上がらない。

さらに１Ｆの店舗を調べたが、１Ｆの店舗では該当のchは正常に映るとの事。

管理会社も業者も私も何時間も調査で時間を使っており、かなりイライラしていた。
すると業者の一人が「やっぱりチューナーが悪いんじゃ・・・」とブツブツ言い出した。

この言葉にカチンときて管理会社の人に向かって「チューナーが悪いかもしれないっていうのは最初の調査の前に伝えてますよね？それがわかってるなら最初から別のチューナーを持ってきて繋げればいいんじゃないですか？」と強めに言った。

管理会社の人は、「とりあえずもう少し調査します・・・」と言って業者を連れて共用部を調査しに行った。
すると１時間ほどして映らなかったchが突然映った。

共用部にある６～８階のブースターの出力を一度下げてから、元に戻したら直ったとの事。


初めて電話した時には、
『ウチは何千もの建物を施工しているが、特定のchだけ映らないといったことは今までない。マンションの設備が悪いというのは考えられない。』
と言われ相手にされず

調査では、
電圧等で異常は無い

別のチューナーも持ってこないで
「やっぱりチューナーが悪いんじゃ・・・」
なんて言われた結果

原因はブースターですか・・・・

まとめ
・クレーム電話の相手をしないから不備があってもわからない
・調査結果はデタラメ
・原因を特定する道具も持ってこないで推測で原因を特定



ついでにこのマンションは新築当時から、強めの雨が降るとエレベーターホールの壁から水が出てきて、エレベーター前に大きな水溜りができます。

完全に欠陥住宅です。大家さんが気の毒です・・・。

一応、管理会社に報告しましたが、直っていないのは言うまでもありません。


警備会社に勤めていた経験から、大手デベグループの管理会社の対応は良くないです。
さらに建物の構造的欠陥が見つかっても、グループ会社が施工していたら隠蔽する可能性が高いです。

分譲のマンションを買ったら、管理組合で発言して管理会社を施工会社系列から変えた方がいいと思います。

大手でも藤和不動産とか対応の良い会社はありますが、独立系の日本ハウズィングとかをおすすめします。

選ばれる管理会社とは

昨日、日曜日に管理の説明を受けた中央ビル管理の担当者から郵便が届いた。

封筒を開けてみると手書きの手紙と物件の募集図面が２枚入っていた。

日曜の説明時に「どのような募集図面を作っていますか？」と質問したので実際に店舗で作って使っている図面を送ってくれたようだ。

１枚目の図面は、タワーマンションの１ＬＤＫで家賃１６万円と高級賃貸の為、分譲マンションのような高級感あふれるデザインとなっている。
アピールポイントは、駅近の立地や豪華装備を前面に押し出している。

２枚目の図面は、ファミリー向けの２ＤＫアパートで丸みのある書体と緑やオレンジのカラーを使ってやわらかいデザインとなっている。
アピールポイントは、初期費用の安さをかなり強調している。


２枚ともわざわざ送るだけあって物件の長所を印象づける素晴らしい図面である。

手紙のほうも、「管理する物件を自分の物件のように大切に管理します」というような内容が書いてあり大家の心を掴む文章であった。


ここまで素晴らしい対応をされると「お願いします」という言葉を言いたくなってしまう。
大家業に限らず本業でもこういう顧客の求めるものを読み取り対応する姿勢は大変勉強になりました。

こういう会社が管理会社や仲介会社として顧客から選ばれる会社なんだろうな。
埼玉全域で入居率９５％の実績は社員の質の良さと誠実な対応が大きな要因なのかもしれない。


かなり褒めてしまったが、もう一社の説明を聞いてから管理会社を決める予定です。

融資条件変更

今日の夕方頃、不動産屋から電話があり、２２００万円で内定の出ていたＢ信託銀行の融資額が２０８０万円になったとの連絡が入った。

融資先をＢ信託銀行に決めていたので、かなりのショックでガックリしてしまった・・・・

＿|￣|○　←まさにこんな感じ


融資額が２０８０万円になると自己資金を１２０万円も多く使わなければならず、自己資本比率が上がることによりレバレッジ効果が下がってしまう。
また、２棟目を取得する為の頭金の準備が遅れるのもかなりの痛手である。


融資額が下がってしまった理由は以下である。
・２４５０万円で売りに出ていた物件を２３３０万円の指値で契約した。
・不動産屋がＢ信託銀行に２４５０万円の物件購入と言って融資打診。
・Ｂ信託銀行の融資上限は物件価格の９０％まで。（２４５０万円の８９％で２２００万円の回答）
・物件価格が下がったことを知ったＢ信託銀行が差額の１２０万円を減額。

不動産屋とＢ信託銀行の担当者さんで話が噛み合っていなかったようですね・・・・
Ｂ信託銀行で２２００万円の融資内定が出て浮かれていましたが、夢だったようです。。


Ｂ信託銀行だと物件価格と融資額の差額＋諸経費で自己資金４２０万円が必要となります。
すべての預金と結婚資金がなくなり、さらに５０万円を工面しなければなりません。

Ａ地方銀行だと利率４.５％で返済額が多すぎる。


今夜はぐっすり眠れそうにありません。

管理会社選定

融資の内定が出て、今月中には引渡しとなりそうなので物件の管理会社を決めなければなりません。

現在のオーナーが自主管理をしている為、新規で管理会社との契約が必要となります。

管理会社を選ぶ際に以下のポイントを重視しようと思ってます。

1.管理物件の入居率
大家にとって空室はかなり大きなリスクとなる為、一番重要なポイントです。

2.料金
管理料・広告費・更新料の分配等の費用的な部分です。

3.家賃の滞納保証
入居者の家賃の滞納による取立ては、大家にとって大きな手間やトラブルとなる為、保障会社等による滞納保障は必須です。

4.家賃支払方法（おまけ）
カード払いができると滞納率も減り、入居者へのアピールポイントにもなるのでカード払いができるとＧＯＯＤです。

1～3の条件を必須とし、ネットで管理会社を調べて、３社の管理会社に資料請求をしました。

・日本財託
都内を中心に管理をしており、管理物件の入居率99.10％という脅威的な入居率を誇る管理会社。
しかし、駅から遠いという理由で管理区域外との事。残念。
入居率９９％は、立地や建物が良い物件しか管理をしないというのが関係しているようです。

・ザ･リーヴ
神奈川・都内を中心に１都３県で管理事業をやっている会社。
ＴＶＣＭではＮＯＡＨの選手に「空き室で困ったら任せて下さい～」と歌わせてるので客付けには自信有り？
詳しい説明はこれからだが、管理料が４％と他社と比べて安いのは魅力。

・中央ビル管理
埼玉の企業で県内ではかなり大手であるＰＯＬＵＳグループの管理会社。
地元企業ということもあり埼玉県内で客付けが強く、管理物件も多い。
埼玉県で入居率９５％はかなり高い入居率ではないだろうか。
直接説明を受けたが管理をしっかりとやっている印象を受けた。


やはりサブリースをやっている管理会社は、仲介業の片手間で管理をやっているのではなく、管理の仕事をメインでやっていて管理の質が良さそうな印象を受けた。

今週中にもザ・リーヴの説明を聞いて管理会社を決めようと思います。

今まで読んだ不動産投資に関する本

これまで読んだ本をメモしてみる。

・アパート投資の王道

・不動産投資で資産倍々会社バイバイ

・学校では教えてくれない不動産投資の授業

・ゼロからの不動産投資

・１年で１０億つくる不動産投資の破壊的成功法

・不動産投資はじめ方マニュアル

・キャッシュフローを生む不動産投資

・ワルが教える不動産投資マニュアル

・やっぱり不動産投資が一番

・ど素人がはじめる不動産投資の本

・絶対損をしない！不動産投資　実践ガイド

・不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる


１冊の値段が１５００円～２０００円ぐらいなので本だけでけっこうな投資額になっているが、
これから何百・何千倍にして取り戻せると考えれば安いものだ。
取り戻せれば・・・・であるが。

これまでは、「不動産投資の基礎」「不動産投資手法」「不動産の買い方」等の内容が中心の本で
勉強してきたが、今後は１棟目取得が目前なので「物件の管理・運用」「リフォーム」等の内容の本を
読んでいこうと思う。

アパート購入へ

不動産投資を始めようと思ってから、まず不動産投資に関する勉強をしようと思い

不動産投資に関する本は１０数冊、
不動産投資のサイトは数知れず、
不動産投資セミナーへ３回参加した。


そして、2008年6月に埼玉の中古アパートの売買契約を締結し、念願の１棟目を手に入れる目前だ。

あとは、融資がおりれば７月中にも引渡しとなる予定である。


購入予定の物件
中古アパート
価格2330万円
築12年
軽量鉄骨
１Ｒ×２部屋　２Ｋ×２部屋
年間収入240万円（満室時）
現況３部屋入居中

内定の出た融資条件
Ａ地方銀行
金利4.5％ 変動
元利金等払い
融資額2170万円
返済期間25年

Ｂ信託銀行
金利2.6％ ３年固定
元利金等払い
融資額2200万円
返済期間18年


Ｂ信託銀行で固定の３年間は年間返済額が153万円なので満室にできれば、十分なキャッシュフローが得られる計算。

築１２年たってはいるが、大手デベが施工しているので設備も良いし建物もキレイなので、ちゃんとメンテすれば長期間稼いでくれそうな物件である。