臨時総会の準備

私が理事長をやっている区分所有マンションの理事会で管理会社の変更議案が決定しました。

管理会社の変更を総会で決議する為に臨時総会を開催しなければなりません。

通常の総会であれば、現行の管理会社さんが総会開催の準備や手続きをしていたのですが、今回は管理会社の変更という議案なので、理事長の私と変更候補の管理会社さんで準備をする事となりました。

理事長の仕事は主に
・臨時総会開催の案内文書の作成
・出欠、委任状の作成
・管理組合名簿の入手
・管理組合員への送付
・臨時総会日時の決定
です。

変更候補の管理会社さんと相談しながら上記を行ないましたが、変更候補の管理会社さんがこのような手続きに慣れていたので、とっても簡単に終わりました（笑）

大変そうに思って敬遠しがちな物事もやってみたら、けっこう簡単に出来ることが多々あります。

始めから諦めるのではなく、挑戦してみると案外出来てしまうものですね。

最近、セミナー等の後に不動産投資家の懇親会に出席していますが、成功している人達で共通して持っているスキルは「行動力」だと再認識しました。

自分の長所は「行動力」なので、それだけは会社でも投資でも維持していきたいと思います。

理事会

前回の総会で現行の管理会社さんとの管理委託契約が９月～１２月までの暫定となっているので、１２月～の契約をどうするか決める為に理事会を開きました。

参加者は、理事長の私と監査役の元理事長と管理会社の担当者２名です。

まず、マンション管理会社各社の見積りを基に作った管理費比較表を提出。

管理会社の担当者さんは、他社の見積りを取っていたとは知らずに比較表を見て唖然とした様子。

それもそのはず、管理委託費と設備維持費が３社の中でずばぬけて高額で、さらに管理内容も悪いのです。

この比較表を見て担当者さんが、「もう一度、管理費を検討させて下さい」と発言。

すると監査役の方が「管理費の削減要求をしたのに管理委託費はまったく下げずに出してきて何を言ってるんだ。時間の無駄だし、面倒だからけっこうです。」と一蹴。

そして監査役の方が、現行の管理会社さんの今までのいいかげんな仕事ぶりを熱弁し始めました。

１時間に渡り私と担当者さんは、監査役に溜まっていた不満を聞かされてグロッキー状態に・・・・（笑）

しかし、十数年間ずっと高い管理委託費や工事費で質の悪い管理をしてきたというのがわかりました。
（評判が悪いのは知ってましたが、想像以上のひどさでした）


結局、監査役の判断で管理費が一番安く管理内容も一番良い独立系B社になりました。

今回の決定を議題に特別総会を開催して、過半数の賛成を得られれば独立系B社への変更が決定します。

お宝不動産セミナー参加

今日は、お宝不動産のセミナーに参加してきました。

講師は、藤山さんでテーマは競売でした。

このセミナーは募集開始してすぐに満席となり、募集人数と同じくらいのキャンセル待ちが出た人気セミナーだったそうです。

３時間のセミナーでしたが、藤山さんの喋りがうまく、あっという間に終わりました。

セミナー後の懇親会でもたくさんの不動産投資家の方々とお話させていただき、大変勉強となった１日でした。

本日、お話や名刺交換させて頂いた方々、ありがとうございました。

次のセミナーは１０月３１日の「ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ」に参加予定です。

見積り結果

現行の管理会社さんに管理費の削減要求をすると同時に他社に見積もり依頼をしていましたが、各社から見積りが出てきました。

私の所有するマンションの管理費は「以下の項目の合計」を「各部屋の専有面積の合計」で割って、算出した「平米単価」×「部屋の面積」が各部屋の支払う「管理費」となります。

・管理委託費・・・・・管理会社の事務管理業務費や管理人代
・設備維持費・・・・・共用設備（ELや受水層等）のメンテナンス代
・水道光熱費・・・・・マンション共用部の電気代等
・保険料・・・・・管理組合で入る保険
・工事修繕費・・・・・小規模な修繕費用
・諸経費・・・・・備品代や雑費

上記項目の合計金額が１０万円、「各部屋の専有面積の合計」が１０００平米の場合

１０万円÷１０００平米＝平米単価１００円

となります。


所有する部屋が３０平米の場合

１００円×３０平米＝管理費３０００円

となります。


管理会社によって変わるのが管理委託費と設備維持費です。

各社の見積りから管理委託費と設備維持費の合計を「各部屋の専有面積の合計」で割って平米単価を算出して比較してみました。

平米単価比較結果

現行管理会社　平米単価２９５円
独立系Ａ社　平米単価２３９円
独立系Ｂ社　平米単価２２２円

という結果になりました。


しかし、マンションの管理を価格だけで決める訳にはいかないので、管理内容の比較もしてみました。

管理内容比較結果

現行管理会社　△
独立系Ａ社　○
独立系Ｂ社　◎

前職でマンション管理の仕事に係っていた私が、公平な目で見た結果が以上です。

現行の管理会社さんは、管理内容が悪く価格が高いという結果になってしまいました。

この内容を資料にまとめて理事会に提出したいと思います。