新築分譲マンションの結末

先週末に埼玉県の田舎町にある区分マンションを見てきました。

築１８年の１DKで２００万円台の物件でした。

営業さんから頂いた資料に載っていた新築時の価格は２４００万円。

１８年で２２００万円の下落です。

現在の想定家賃が月額５．５万円なので新築時の家賃を６．５万円と仮定して計算してみます。

新築時の入居者がずっと入居してると・・・

家賃６．５万円－管理・修繕費２．３万円＝月額収入４．２万円

月額収入４．２万円×１２ヶ月＝年間収入５０．４万円

年間収入５０．４万円×１８年＝総収入９０７．２万円

さらに各種税金や保険で収入はさらに減ります。

投資金額の２４００万円を取り戻すのにあと何十年満室経営しなければいけないのでしょうか。

考えただけでゾッとしました。


管理費が月額１．４万円と居住用の分譲マンション並に高額なのですが、特別管理が良いわけでもありませんでした。（管理会社は分譲した会社のグループ会社です）

新築の高いマンションを買わされ、毎月高い管理費を払わされ、築１８年で売却しても投資額の半分も取り戻せない・・・

結果的にこのマンションを買った投資家は、○○地所グループに骨までしゃぶりつくされてしまいました。

新築分譲マンションは好立地でない限り、投資用・居住用のどちらにしても、このような結末になるケースが多いと思います。

分譲マンションは、分譲した会社のグループ会社の管理会社に管理を委託するケースがほとんどだと思いますが、管理組合に出る機会があるなら独立系の管理会社と合いみつを取る事をオススメします。


分譲マンションにお住まいのあなた、高い管理費を払っていませんか？

物件検索

先週、買付を入れたさいたま市の区分所有は玉砕。。。

さらにネットで近所に良い一棟物件を見つけたので問い合わせるも建ぺい率オーバーの不適格物件でした。

このような物件は銀行のローンが出にくいのでパスです。
（現金決済できるなら買いますが・・・）

また次の物件を探していますが、年明けから利回りの高い物件がかなり増えてきてます。

駅近で利回り１１％の新築アパート等、昨年では考えられない物件も出てきています。

物件が買えないからといって焦って自分の基準を変えず、じっくりと物件を探したいと思います。


年度末はサラリーマン業が忙しくなり、確定申告・FX・副業準備とやる事も多いのですが、Jリーグがオフシーズンなのでなんとかなるといいなぁ・・・（遠い目）

さいたま市の区分所有

年末年始は不動産投資の方は休んでＦＸをやってました。

ドル円で３回売買して２勝１敗です。

+１８１０
+１３１４０
-１６１０

慣れるまで小額な取引をしてるのであまり儲かりませんが、まあまあな成績です。


今日から不動産投資活動を再開しました。

有給だったのでさいたま市の区分所有マンションを１件見てきました。

想定家賃で貸すと利回り１７％以上なのですが、退去後に清掃・リフォームがされておらず、部屋の中はとても汚い状態でした。





さらに月々の修繕費が安いので、外観・共用部はボロボロの状態・・・。

平成築とは思えない物件でした。


空室が多い


賃貸に出すにはかなりのリフォームが必要なので、リフォーム代を引いた金額で指値しようと思います。

2009年抱負

明けましておめでとうございます。

昨年は、１棟目となるアパートを取得して大家デビューすることができました。

今年はさらに物件を取得してキャッシュフローを増やしていきたいと思います。

目標としては、現在のキャッシュフローが月１０万円なので１年後に２０万円にする事です。

年末からＦＸを始めたのでＦＸの勉強もして、不動産とＦＸの両方で資産を増やせるようになりたいですね。

それでは今年もよろしくお願いします。