区分マンション売却と一戸建て購入 その２

区分マンションを売却した資金で一戸建てを契約しました。
（決済は今月末の予定）


購入の条件は主に

１．現金で買える価格

２．平成築

３．リフォームせずに貸せる

で探していました。


毎日マメに物件検索サイトをチェックしていると路線価以下の物件や、高利回りの物件が出るのですが、問い合わせをするとすでに買付が入っており、なかなか内見まで至りませんでした。


その為、少し予算オーバーでも価格交渉が出来そうな物件についても問い合わせをしてみることにしました。


価格交渉が出来そうな物件とは、融資が出ない物件や長期間売れ残っている物件です。


今回は、再建築不可で容積率と建ぺい率オーバーという融資が出ない物件に価格交渉をして契約に至りました。


価格交渉が成功し３割安く買えたので、表面利回りはエリア最低家賃で１３．５％ぐらいで想定（希望）家賃だと１６％以上になります。


一戸建ての購入により投資用資金が少なくなったので、年内は新規の投資を控えて客付けに専念したいと思います。

区分マンション売却と一戸建て購入 その１

管理組合の理事長をしていた区分マンションを売却しました。


入居者もいてそこそこの利回りの出ていた区分マンションを売却したのは、以下のような理由からです。


１．近い将来修繕積立金を上げなければ、大規模修繕できない

長期修繕計画を作りましたが、このままでは大規模修繕費用が足りない事がわかりました。

管理組合と前管理会社が長期修繕計画を立てて、修繕費のやり繰りをしていなかった為、修繕積立金を上げないと大規模修繕ができません。


２．エリアの空室率が高く、家賃も下落している

ワンルームの家賃が２万円代前半まで下落しており、同じマンションでも半分が空室です。


３．入居者がいる内に売却すれば高値で売却できる

表面利回り２０％の価格で売却しても利益を得られるので、早めに利益確定してしまおうと思いました。

購入価格＋リフォーム代＋購入時諸費用 ≒ 売却価格－売却時諸費用　だったので約１年半の家賃収入が利益となりました。


４．理事長の仕事が面倒

これが一番大きな理由かもしれません。

毎月、大量の書類を押印して郵送したり、滞納者の裁判に出廷したり、理事会、総会、打ち合わせ等、とにかく大変でした。

総会に誰も出席しないので他の人に頼む事もできず、理事長を辞める一番簡単な方法が物件の売却でした。



区分マンションを売却した事で一戸建て購入の資金ができました。


一戸建て購入については、次回。