地デジ工事３

地デジ工事２の記事の続きです。


■前回までの内容
・とある業者さんの見積りでは、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円。

・ビバホームで見積りしたら４万８千円！



上記のような見積り結果だった為、迷わずビバホームへ工事を発注。


今週、工事業者さんに地デジ工事をしてもらいました。


当日の工事開始予定時間は３時３０分でしたが、２時３０分頃に「前の工事が早く終わって現場に着いたので工事を開始します」と携帯に連絡がありました。


３時３０分頃にアパートへ行くとちょうど工事が終わったところだったので、書類にサインをして工事終了。

特に問題無くアパートの地デジ化が無事に完了です。

ミニ勉強会「ネットで入居者募集はできるか？」

先日、行動する大家さんの会のミニ勉強会に参加してきました。


テーマは、ネットで入居者募集はできるか？でした。


司会は素人大家ブロガーさんで、自らが物件HPや物件ブログを作成し、そこから入居者を集めた経験を基にディスカッション形式で進行。


ネット集客に向いてる物件と仲介業者さんに客付けしてもらったほうが良い物件は、地域やターゲットによって異なる等、様々な意見交換が出来て参考になりました。


勉強会の後の懇親会でも札幌や旭川といった北海道の不動産事情や東武東上線の話題で盛り上がり、楽しく飲むことができました。

土地活用＆新築不動産投資セミナー

今まで様々なセミナーや勉強会に参加しましたが、新築のセミナーには参加した事がなかったので、下記のセミナーに参加することにしました。


土地活用＆新築不動産投資セミナー

第１部　プランニングの予測
Ⅰ建築法規の基礎（ガイアデザインスタジオ代表・飯部氏）
容積率（道路容積率・指定容積率）
道路斜線等各種斜線制限
日影規制
採光制限
東京都安全条例の基礎
・・・

Ⅱ土地形状によるプランニング（日本ハーテクト設計代表・土橋氏）
間口
標準寸法（廊下・階段）
標準プランニング例と解説
ラーメンと壁式
ＭＢの位置
採光
避難経路
各種面積（法床・容積対象床・専有床）の考え方
・・・

第２部　収支シュミレーション（建設費オタク・kkenji1）
Ⅰ建設費とプランの関係
建設費の内訳
現場経費・仮設工事費等の考え方
スケールメリット
塔状の影響
階数と建設費の関係
ラーメンと壁式の建設費の関係
柱・壁面の効率化
ＥＶの有無
地盤と建設費の関係
地下室と建設費の関係
・・・

Ⅱ土地条件と利回りの予測
１種の考え方
１種の相場感
分譲マンション・戸建の収支構成の考え方・地価への逆算
高容積と建設費と利回りの関係
狭小地と広い土地の例
事業規模と利回りの関係
１階店舗の例
エリア相場と収支の結果（平均賃料と1種の関係）
例：中央区300％、港区300％、世田谷区200％、墨田区300％、横浜市300％、練馬区300％・・・
エクレアの皮理論
・・・

Ⅲ演習

第３部　建設費のコストダウンの効果（建設費オタク　kkenji1)
利回りに与える影響
返済シュミレーションに与える影響
仕様選定の基準
・・・

第４部　土地の探し方・建てる時の心構え（実践系）（塩辛い狼こちらの物件のお施主様）
情報収集方法
土地契約までの流れ
不動産の価格交渉方法
土地購入のトラブルの対処法
入居者トラブルの対処法
建てる時の施主の心構え
建てる時に施主が考えること
・・・


当日のプログラムを見ると内容が詰まってますね。


この内容で費用３０００円という安さにビックリです。


新築で十分な利回りが出れば新築が一番だと思うので、しっかり勉強してきたいと思います。

大家さん学びの会 ２０１１年６月勉強会

一昨日は、大家さん学びの会の勉強会に参加。


内容は、ナチュラルリノベーションサービスの紹介でした。


パッケージ料金で自然の無垢材を使ったリノベーションをして、募集までしてくれるといったサービス。


今までの実績では、すべて２ヶ月いないで入居が決まっているそうですが、首都圏の都市部でしかサービスを展開していないとの事です。


空室が埋まらなかったら自分の物件でもやってみようかなと思いました。


講義の後の情報交換会では、興味深い話が色々と聞けて勉強になりました。


一番印象に残ったのは、今は市場に出ている投資用物件の価格が高いので買わないという話。


私も２～３年前と比べて良い物件が少なくなったなぁと思ってたので、参考になる意見でした。


勉強会の後はいつも懇親会に出席するのですが、別の用事があったので勉強会のみで帰宅。


まだ交流できてない会員さんがたくさんいるので、次回は懇親会にも出て交流を深めたいと思います。

地デジ工事２

地デジ工事の記事の続きです。


■前回の記事

とある業者さんの見積りでは、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円もしたので、ビバホームに現地確認と正式見積りの依頼をしました。


週末にビバホームの業者さんの現地確認を終えて、ビバホームから正式な見積りが届きました。


見積り額は、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で４万８千円！


さすがホームセンター！予想を超える安さに驚きです。


まあビバホームが安いのか、とある業者が高いのかは言うまでもありませんが・・・。




工事の発注は、お店に行かないとできないようなので、


現地確認に来た業者さんの話によると、すぐ工事を発注しても７月の２週目ぐらいになるとの事。


アナログ放送の停波が７月２４日なので、すぐに発注してもギリギリなので、急いで発注したいと思います。

行動する大家さんの会・勉強会＆懇親会

先週に続き行動する大家さんの会の勉強会＆懇親会に参加してきました。


勉強会は１４時～１７時の３時間の３部構成で、１部と２部がセミナー形式で３部がテーマ別にディスカッションでした。


１部と２部の内容は、大家さんにとって基本的な事から意外と知らない事まであったので、新米大家さんもベテラン大家さんも勉強になったと思います。


３部のディスカッションは６つのテーマから好きなテーマを選んで参加できる形式なので、自分に合ったテーマのディスカッションに参加できました。


この内容で参加費１５００円はお得です。




懇親会は、ビュッフェ形式のお店へ。


魅惑のチョコレートファウンテン




最近、大家さんの勉強会に行って感じるのは、これから物件を買って大家さんを目指してる人が多いという事。


私が大家になったばかりの頃と比べて格段に増えたような気がします。


それだけ市場でのライバルが増えているので、普通に物件を買おうとしても良い物件は買えないなぁと感じました。


今年の上半期は海外投資ばかりしてましたが、下半期は国内の不動産に注力しようと思います。

消費税勉強会

昨日、行動する大家さんの会の消費税勉強会に参加してきました。


大家さんの会で消費税勉強会だったのですが、そもそも大家業と消費税って何か関係あるの？と思われますが、実は関係があるんです。
（私も知りませんでした）


勉強会は講義１時間３０分と質疑応答３０分でしたが、資料３７ページの非常に深い内容でした。


すべての内容は理解しきれなかったのですが、重要な部分はしっかりと理解できました。


まず、消費税の仕組みですが、

１．消費税の税負担者は「最終消費者」

２．納税義務者は、事業者

です。


最終消費者が支払った消費税を事業者が消費者の代わりに納税しています。


事業者は、事業において支払った消費税と受け取った消費税を計算し、受け取った消費税の方が多ければ支払った消費税との差額分を納税します。


逆に支払った消費税の方が多ければ、受け取った消費税との差額分が還付されます。


要するに事業者は、消費税を負担していません。


簡単に説明してみましたが、税負担者が直接納税していないので仕組みが複雑になってわかりにくいですね。


良くわからない人は、最終的に消費税は個人が負担する税金で、事業者は負担しないと思って下さい。


ここからが大家業との関係なのですが、大家さんは事業者なので事業において支払った消費税は負担しなくて良いはずですね？


住居系の家賃には消費税が非課税なので、住居系大家さんは消費税を受け取っていません。
（事業系大家さんは消費税を受け取っています）


しかし、大家さんは仕入れ（建物購入やリフォーム等の経費）において消費税を支払っています。


上記にもありましたが、事業者は支払った消費税の方が多ければ、受け取った消費税との差額分が還付されます。


消費税の仕組みでは、大家さんは事業者で消費税は受け取っていないので、仕入れにおいて支払った消費税は還付されるはずです。


しかし、基本的に大家さんは消費税還付ができません。


現在は消費税が５％ですが、今後消費税率が上がると経営において無視できない額になります。


消費税負担が大きいので消費税がかかるリフォームやリノベーション等の設備投資ができなくなると、最終的に不利益なのは賃貸生活者です。


そして、賃貸生活者が満足できる部屋に住めないと住宅ローンで持ち家を・・・・


住居系の家賃の非課税等、もっと詳しく知りたい方は、行動する大家さんの会で第３回、４回と勉強会を開催する予定なので、勉強会に参加してみて下さい。




消費税は私たちが日々払っている身近な税金ですが、非常に奥が深く難しいものだということを実感しました。


また、消費税の税率を決めている政治家も消費税をわかっていないということも・・・