リフォーム計画２

前回のリフォームプランの見積もりが出ました。

前回のリフォームプラン↓


見積り額が２００万円との事・・・

リフォームが高額になってしまう訳は、トイレの配管を３点バスから持ってこないといけないのと、キッチンを移動すると給排水管の工事が必要となり、給排水管の為に部屋の底上げ工事が必要との事。


間取りを変更すると予算を大きく超えてしまうので、別のリフォーム案を考える事にしました。

新しいリフォーム案は・・・
・３点ユニットバスをセパレートタイプのユニットバスに変更
・キッチンを交換
・洗濯機置場を増設
です。

一番悩んだポイントは洗濯機置場の位置です。

初めはキッチンのクローゼット裏のスペースを考えていたのですが、給排水管工事が必要となるので割高になりそうです。

洗濯機置場の位置に悩みながら部屋の写真を撮りに行った処、嬉しい事実が発覚！

もらっていた間取り図と実際の間取りが違っていました。

違う部分は物入のスペースです。


この赤枠のスペースが実際はPS（パイプスペース）が無く、物入でした。



恐らく最上階の部屋のみPSが不要なので物入が広くなっているのだと思います。

洗濯機置場をユニットの横に配置してバスとトイレがセパレートタイプのユニットとキッチンを交換するプランにします。



これならなんとか予算内に収まって、想定家賃で賃貸できそうです。

このプランで再見積もりを依頼しました。

見積もり結果は次回！（またかよっ）

リフォーム計画１

区分マンションの売買契約が終わったのでリフォーム計画を立てています。

現在の間取りが↓


現在の問題点は・・・
・３点ユニットバス
・古い設備（キッチン、エアコン、照明、洗濯機）
・汚れている内装（壁紙、カーペット）
・キッチン下にある洗濯機
です。

画像はこちら↓







古い設備と汚れている内装は新しいものに変えれば済むのですが、問題は３点ユニットバスとキッチン下にある洗濯機です。

３点ユニットバスですが、通常３点ユニットバスをバストイレ別にする為にはトイレを別のスペースに設置する必要がある為に間取りを変更する必要があります。

キッチン下にある洗濯機ですが、現在のものは海外のメーカーの物で国内メーカーのドラム式洗濯機ではキッチン下に入るサイズの物がありません。

海外メーカーではあるのですが、２０万円以上の値段となりリフォーム費用が高くなってしまいます。


そこで考えたリフォーム案が↓


変更点は・・・
・キッチンをダイニングルームへ移動
・キッチンがあったスペースに洗濯機置場と独立洗面台を設置
・キッチンの空いていたスペースにトイレを設置
・３点ユニットバスを独立バスに変更
です。

この間取りであれば１DKで競争力もありそうです。

また、キッチンを洋室に設置すれば１LDKにすることもできます。


このリフォーム案を友人の職人へ送って見積もりを頼みました。

１００万程度でなんとかしてくれという要望付きで（笑）


見積もりの結果は次回！

売買契約締結

本日、埼玉の区分所有マンションの売買契約を締結しました。

売主は千葉の不動産会社でした。

分譲した○○地所と仕事の付き合いがあり、新築で買わされって所有していたそうです。

今、リフォームの概算見積もりを依頼しているので、今後リフォーム計画～実施までをレポートしたいと思います。

４０～１００万ぐらいのリフォームになりそうです。

無料セミナー

今日はバレンタインですが、昼から不動産会社主催の不動産投資セミナーに参加してきました。

不動産会社主催の無料セミナーというと物件紹介や投資用ワンルームマンションというイメージがありますが、元信金マンの大家さんによる大変勉強になるセミナーでした。

融資について通常のセミナーでは借りる側の目線での話しか聞けないのですが、今回は貸す側の話が聞けたので貴重な情報を得られたと思います。

セミナー後に牛角へ焼肉を食べに行ったのですが、様々なサービスをしてくれました。

・まず入店したら臭いがつかない様にコートを預かってくれる。
・荷物にも臭いがつかないようにカバーを貸してくれる。
・エプロンをくれる。
・食事中に新しいおしぼりを持ってくる。
・こちらが頼まなくても網を交換してくれる。
・石焼ビビンバを混ぜてくれる。
・店員さんがバレンタインチョコをくれる。

チョコは女性スタッフがみんなで手作りしたそうです。

外食産業では、ここまでのサービスをしていかないと生き残っていけないのでしょうね。

こんな過剰サービスをしなくてもやっていける大家業は良い業種だとつくづく思いました。

また牛角アイスは、うまく説明できないけどおいしいと思いました・・・。

買付が通りました

前回の記事に出ていた２００万円台の区分所有マンションを１５０万円の指値で買付を出していたのですが、１５０万円で売主さんが承諾してくれました。

今週末に契約して来週中に決済の予定です。

想定家賃が５．５万円で計算すると・・・

５．５万円×１２ヶ月＝６６万円（満室年間家賃収入）

６６万円÷１５０万円（物件価格）＝４４％（表面利回り）

表面利回りが４４％という超高利回りですが、この物件は表面利回りをエサにして投資家に物件を買わせて、施工グループ会社が高額な管理費を取り、実際はまったく利回りが出ない罠マンションです。


家賃から管理費・修繕費を引くと・・・

５．５万円－２．３万円＝３．２万円

３．２万円×１２ヶ月＝３８．４万円

３８．４万円÷１５０万円＝２５．６％


２５．６％なら十分すぎる高利回りですが、今回はこの物件でリフォームの勉強とある作戦を実行しようと思っています。

利回りを上げるリフォームではなく、空室リスクを減らすリフォームで利回り２０％前後にできればいいなと妄想しています。

ある作戦が成功すれば利回りが１０％程アップする予定です。

ある作戦については実行したら報告したいと思います。

新築分譲マンションの結末

先週末に埼玉県の田舎町にある区分マンションを見てきました。

築１８年の１DKで２００万円台の物件でした。

営業さんから頂いた資料に載っていた新築時の価格は２４００万円。

１８年で２２００万円の下落です。

現在の想定家賃が月額５．５万円なので新築時の家賃を６．５万円と仮定して計算してみます。

新築時の入居者がずっと入居してると・・・

家賃６．５万円－管理・修繕費２．３万円＝月額収入４．２万円

月額収入４．２万円×１２ヶ月＝年間収入５０．４万円

年間収入５０．４万円×１８年＝総収入９０７．２万円

さらに各種税金や保険で収入はさらに減ります。

投資金額の２４００万円を取り戻すのにあと何十年満室経営しなければいけないのでしょうか。

考えただけでゾッとしました。


管理費が月額１．４万円と居住用の分譲マンション並に高額なのですが、特別管理が良いわけでもありませんでした。（管理会社は分譲した会社のグループ会社です）

新築の高いマンションを買わされ、毎月高い管理費を払わされ、築１８年で売却しても投資額の半分も取り戻せない・・・

結果的にこのマンションを買った投資家は、○○地所グループに骨までしゃぶりつくされてしまいました。

新築分譲マンションは好立地でない限り、投資用・居住用のどちらにしても、このような結末になるケースが多いと思います。

分譲マンションは、分譲した会社のグループ会社の管理会社に管理を委託するケースがほとんどだと思いますが、管理組合に出る機会があるなら独立系の管理会社と合いみつを取る事をオススメします。


分譲マンションにお住まいのあなた、高い管理費を払っていませんか？

物件検索

先週、買付を入れたさいたま市の区分所有は玉砕。。。

さらにネットで近所に良い一棟物件を見つけたので問い合わせるも建ぺい率オーバーの不適格物件でした。

このような物件は銀行のローンが出にくいのでパスです。
（現金決済できるなら買いますが・・・）

また次の物件を探していますが、年明けから利回りの高い物件がかなり増えてきてます。

駅近で利回り１１％の新築アパート等、昨年では考えられない物件も出てきています。

物件が買えないからといって焦って自分の基準を変えず、じっくりと物件を探したいと思います。


年度末はサラリーマン業が忙しくなり、確定申告・FX・副業準備とやる事も多いのですが、Jリーグがオフシーズンなのでなんとかなるといいなぁ・・・（遠い目）