明けましておめでとうございます。

昨年、更新をサボっていましたが１年ぶりの更新です。


この１年間はブログを放置してFBばかりやっていましたが、今後はたまにブログも更新していこうと思います。



更新をサボっていた間に大きな出来事が２つありました。


１つは、私生活で、会社を辞めて独立した事。


もう１つは、 不動産関連で、アパートの管理会社を変更した事。



独立については、ちょうど会社を辞めようと思っていた時に知り合いからビジネスの話があり、会社を辞めて起業しました。


アパートの管理会社の変更は、起業後に海外出張が多くなり、大家業に費やせる時間が減った為、管理費に原状回復工事費が含まれているみまもルームさんにお願いすることにしました。


みまもルームさんになってから、大家業の手間が減った分、ネタも減ったので、今後は大家業だけでなく、色々な記事を書きたいと思います。

バリューアップ作戦

昨年９月に原状回復工事をおこなって募集を開始したアパートの空室ですが、昨年中に決まらずに空室が続いている為、部屋のバリューアップをおこないました。


昨年１０月にはシャワーをサーモスタット混合栓への交換とキッチンにガスコンロを設置。


お湯と水のハンドル式から温度調節機能付きのレバー式へ






ガスコンロを設置し備え付けに





今月さらにスイッチ類の交換とインターフォンをカラーモニターフォンに交換しました。



旧式のスイッチを新型(コスモシリーズワイド２１)へ交換





音声のみのインターフォンをカラーモニターフォンに交換




これで設備の空室対策は一通り終わったので、これから募集関係を管理会社さんと相談して対策したいと思います。

臭い対策２

新しく購入した一戸建ての臭い対策です。


臭いを無くす為に、臭いの原因と場所を推測しました。

原因：ペット（猫）の糞尿が室内に染み付いてる

場所：壁紙または床のどこかと仮定


推測した原因と場所から、以下の作戦を実施しました。


作戦１：換気＆消臭剤使用

とにかくできる事からやってみようと思い、家にあるすべてのドアや窓を長時間開放して換気した後、ペット専用の消臭スプレーをすべての壁と床に散布し、消臭ビーズを各部屋に２つ置きました。


換気と消臭スプレーで臭いは消えたのですが、１週間後には臭いが戻ってしまいました。


これで臭いが消えたらラッキーと思ってましたが、作戦１は失敗に終わりました。



作戦１の失敗にめげず、次の作戦を実施です。


作戦２：アロマランプで消臭

大家さんのSNSで消臭効果が高かったという書き込みがあったので、アロマランプとアロマオイルを購入して使ってみました。


購入したのは、ランプベルジェ製のランプとオイルです。





ランプは長時間使える大きめのものにしました。

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オイルはヌートレという無香のオイルにしました。


ヌートレは、アロマオイルと混ぜることで香りを薄くするものですが、除菌・消臭効果もあるということです。


ヌートレを選んだのは、アロマオイルには様々な香りのものがありますが、アロマオイルの香りでペットの臭いをごまかすのではなく、しっかり消臭できるかが知りたかったので、まずは無香のヌートレを試してみました。


部屋でランプを炊いて一晩放置して次の日にランプを回収しに行くと、ペットの臭いは見事に消えていました。


さらに１週間たってもペットの臭いはありませんでした。


このままペットの臭いが無くなるのかどうかはわかりませんが、３週間後に訪問した不動産屋さんも臭いはしなかったとの事なので、ひとまず作戦成功です。



今回は、ペットを飼っていた前オーナーが退去後に清掃のみで壁紙は変えませんでした。


壁紙を変えずにペットの臭いを消すことができたのは大きな収穫です。


今はペット可で募集はしていませんが、ペット可にした場合の退去後の不安の一つである臭い対策を覚えたので、いざとなったらペット可で募集しようと思います。

臭い対策

新しく購入した一戸建てですが、室内クリーニングが終わりました。


１年前に水周りをリフォームしてある為、設備が新しくクリーニングのみで賃貸に出せると思っていたのですが、１点問題が発生しました。


問題とは、売主さんが住んでいた時に猫を飼っていたようで、部屋にペットの臭いが染み付いており、玄関を開けるとペットの臭いがします。


室内クリーニングで臭いが消えればいいなぁと思っていたのですが、残念ながら消えませんでした。


このままでは、内見時の印象が悪いので、消臭方法を考えて実施したいと思います。

一戸建ての決済と室内写真

先日、契約した一戸建ての決済をしてきました。


今回はキャッシュで購入した為、約１時間で決済手続きが終了。


銀行も空いており非常にスムーズでした。



これで一戸建てのオーナーになったので、さっそく物件の確認に行ってきました。


１年前に大規模なリフォームをしているので、水周りの設備やエアコンがキレイです。




ビルトイン食洗機付きのシステムキッチン



追い炊き機能付きのユニットバス





昨年設置した高そうなエアコン





カラーモニターインターホン



この状態であれば室内クリーニングのみで賃貸できそうです。


家賃設定をいくらにするか決まっていないので、クリーニングが終わるまでじっくり考えたいと思います。

区分マンション売却と一戸建て購入 その２

区分マンションを売却した資金で一戸建てを契約しました。
（決済は今月末の予定）


購入の条件は主に

１．現金で買える価格

２．平成築

３．リフォームせずに貸せる

で探していました。


毎日マメに物件検索サイトをチェックしていると路線価以下の物件や、高利回りの物件が出るのですが、問い合わせをするとすでに買付が入っており、なかなか内見まで至りませんでした。


その為、少し予算オーバーでも価格交渉が出来そうな物件についても問い合わせをしてみることにしました。


価格交渉が出来そうな物件とは、融資が出ない物件や長期間売れ残っている物件です。


今回は、再建築不可で容積率と建ぺい率オーバーという融資が出ない物件に価格交渉をして契約に至りました。


価格交渉が成功し３割安く買えたので、表面利回りはエリア最低家賃で１３．５％ぐらいで想定（希望）家賃だと１６％以上になります。


一戸建ての購入により投資用資金が少なくなったので、年内は新規の投資を控えて客付けに専念したいと思います。

区分マンション売却と一戸建て購入 その１

管理組合の理事長をしていた区分マンションを売却しました。


入居者もいてそこそこの利回りの出ていた区分マンションを売却したのは、以下のような理由からです。


１．近い将来修繕積立金を上げなければ、大規模修繕できない

長期修繕計画を作りましたが、このままでは大規模修繕費用が足りない事がわかりました。

管理組合と前管理会社が長期修繕計画を立てて、修繕費のやり繰りをしていなかった為、修繕積立金を上げないと大規模修繕ができません。


２．エリアの空室率が高く、家賃も下落している

ワンルームの家賃が２万円代前半まで下落しており、同じマンションでも半分が空室です。


３．入居者がいる内に売却すれば高値で売却できる

表面利回り２０％の価格で売却しても利益を得られるので、早めに利益確定してしまおうと思いました。

購入価格＋リフォーム代＋購入時諸費用 ≒ 売却価格－売却時諸費用　だったので約１年半の家賃収入が利益となりました。


４．理事長の仕事が面倒

これが一番大きな理由かもしれません。

毎月、大量の書類を押印して郵送したり、滞納者の裁判に出廷したり、理事会、総会、打ち合わせ等、とにかく大変でした。

総会に誰も出席しないので他の人に頼む事もできず、理事長を辞める一番簡単な方法が物件の売却でした。



区分マンションを売却した事で一戸建て購入の資金ができました。


一戸建て購入については、次回。