解約精算と原状回復工事

管理会社から退去した部屋の解約精算書が届きました。

解約精算書の内容は、原状回復工事の見積りに貸主と借主の負担額が記載してあり、敷金と相殺した金額が請求合計額となっています。

請求合計額が約１９万円！

ざっくりした内訳は
・敷金返還３万円
・クリーニング代３万円
・クロスの張替え工事１３万円
です。

とにかくクロスの張替え工事の単価が１１００円/㎡と割高だったので、友人の内装職人に直接発注して９００円/㎡でやってもらいました。

細かい部分の補修工事もサービスでしてくれて管理会社よりも３万円以上安く済みました。

ちなみにクロス工事は下請けの平均単価が７００～８００円ぐらいらしいです。

詳しい事は↓の本に書いてあるのでリフォームを安く済ませたい人にはおすすめです。

退去発覚とその経緯(続き)

前回の日記から１週間も経ってしまいました・・・。

連絡せずに退去していた部屋ですが、管理会社から契約者に連絡した処、以下のような返答でした。（４月中旬に連絡）

契約者の主張
・３月に退去しているので更新料は払わない
・本日付けで解約にしろ（契約上解約通知は１ヶ月前）
・５月分の家賃は払わない、４月分の家賃を半分返せ

この部屋は法人契約ですが、会社は○○鉄工所といった下町の町工場です。

不景気で経営も厳しいのかもしれませんが・・・

いくらなんでもゴネすぎです！（笑）

属性の低い個人ならまだしも法人でそこまでゴネるのは良くないと思います。

約束（契約）を守れない会社とビジネスなんてできません。


管理会社も更新課との連携不足の落ち度がある為に契約者には強く言えない様子です。

とりあえず大家側の主張として以下を伝えました。
・更新料はいらない（管理会社の落ち度を考慮）
・本日付けで解約とし、５月分の家賃はいらない
・４月分の家賃は返さない（機会損失を主張）

かなり譲歩した内容です。

無駄に契約者と揉めるよりもさっさと次の入居者を見つけた方が良いと判断しました。

また、管理会社の落ち度による損失を被る事によって、管理会社に責任を感じてもらい次の募集に力を入れてもらおうと思いました。


空室が２部屋になってしまいましたが、５月中に満室を目標に頑張りたいと思います。

退去発覚とその経緯

昨年購入したアパートですが、引越しシーズンに退去無しで喜んでいましたが３月に退去していた事が判明しました。

退去となっていた部屋は、法人契約をしていたのですが契約期間が３月まででした。

３月までに解約の連絡が無く、４月の家賃が管理会社さんから振り込まれていたので契約更新したと安心していました。（解約手続きは契約満了日の１ヶ月前までに連絡が必要という契約）

しかし、更新料が入っていなかったので担当者に確認してもらった処、３月中旬で退去していた事が判明しました。

退去の連絡が来ないで退去後も家賃が振り込まれた理由は・・・

1.管理会社の更新課（更新専門の部署で解約は営業所で対応）から契約者に契約更新の確認連絡

2.更新課と契約者で入居している従業員が退職するので更新しないとの話がされる

3.更新課では解約手続きができないので契約者に営業所へ解約連絡する様に説明する（契約者はその旨を了解し、更新課の業務は終了　更新課から営業所への連絡は無し）

4.契約者が営業所への連絡を忘れる

5.従業員退去（３月中旬）

6.営業所は解約連絡が無いので家賃を自動引き落とし
（３月中旬までの契約だが、更新の確認をせず）

7.更新連絡がないので確認した処、上記の事実が発覚


この場合、契約上では以下のようになります。
・解約連絡がないので自動更新→更新料が発生
・解約は１ヶ月前までに連絡が必要（最短でも解約は連絡から１ヶ月後となる）→５月中旬までの家賃を支払う必要がある

上記により更新料＋５月中旬までの家賃がもらえるはずです。（契約上では）

しかし、契約者・管理会社のそれぞれの立場で考えると・・・
契約者・・・営業所に解約連絡を忘れたが、更新課には伝えた→自分の落ち度が大きいが管理会社にも指摘ができる

管理会社・・・更新課と営業所の連携不足と家賃引き落とし時の確認不足→大きな落ち度はないが、契約者には強く出れない


私の予想では契約者が法人なので契約に従って費用を支払う確率と更新料と家賃をごねる確率は半々ぐらいだと思っていました。

そして契約者と管理会社の取った行動は・・・・・・次回（笑）

入居募集

リフォームの完了した区分所有マンションの入居募集を本格的に始めました。

近隣の不動産屋さんに募集をお願いしたので、部屋に内見者対策をしてきました。

部屋の第一印象を良くする為に玄関にウェルカムボードと造花を設置。

内見者用のスリッパとメモ用の図面、メジャー、ボールペンセットを用意しました。



↑の何も置いていない玄関が、↓のようになります。





リフォームしたユニットバスですが、お風呂の洗面台が無いプランでお願いしていたのですが、工事後に見たら洗面台が付いていたので、リフォーム業者さんに言って直してもらいました。

洗面台付き


洗面台無し

バスルームが狭いので洗面台があることでより窮屈に感じてました。

洗面器がなくなったことでバスルームがすっきりして窮屈感が少し解消されました。

リフォーム完了

区分所有マンションのリフォームが完了しました。

今回の主なリフォーム内容は・・・
・キッチン交換
・洗濯機置場新設
・バストイレ分離
・エアコン交換
・壁紙、ＣＦ全面張替え
です。

キッチンのリフォーム前・リフォーム後




洗濯機とミニ冷蔵庫を撤去しました。


洗濯機置場を新設しました。



３点ユニットバスを分離





冷房のみのエアコンを冷暖房のエアコンに交換。





壁紙とＣＦを全面張り替えました。






なんとか近隣の物件と対等になったかなといった感じです。

引越しシーズンは過ぎてしまいましたが、これから入居募集に力を入れたいと思います。

リフォーム中

やっと業者によるリフォーム工事が始まりました。

電気工事（丸型シーリング取付）の立会いもあったのでリフォーム工事初日に物件へ行ってきました。

午前中から工事を開始しており、午後に物件へ着くと３点ユニットとキッチンの解体が終わってました。


撤去されたキッチンと３点ユニット



デジカメ忘れて携帯での撮影なので画質悪いです。

電気工事の立会いが終わったので、リフォーム工事の職人さん２人にタバコ代を渡して帰宅しました。

CF１０１さんのように職人さんにタバコ代を配給しましたが、職人さんはかなり驚いた表情をしていました。

私も柄にもない事を初めてやったので、とてもぎこちない感じでした・・・。


キッチン撤去で気になった部分


これって問題ないのだろうか？

素人が見ると手抜き工事に見えて非常に気になります・・・

確定申告とリフォーム

先日、初の確定申告をしてきました。

自宅でe-Taxを使い印刷して税務署へ行ったが、間違っている箇所があったので再度税務署で作り直す事に・・・（涙）

e-Taxが使えないという噂は聞いていたが、噂通り使えないソフトでした。

素人が設計したとしか思えない出来なのは、市販の確定申告ソフトの市場を守る為なのでしょうか。

行政が無料で性能の良いソフトを配布していたら市販のソフトは売れなくなると考えると納得出来ます。

昨年は物件を購入したので大家業は減価償却費等で赤字となり、サラリーマン収入と損益通算しました。

損益通算によりサラリーマン収入から引かれていた所得税が約７万円帰ってきます。

また、来年度は住民税も安くなりそうです。

確定申告をしてみてサラリーマンはいかに政府から税金を搾り取られているかを痛感しました。

ロバートキヨサキや不動産投資で成功している先輩方が税金対策の事を口にする理由もよくわかりました。

不動産投資を始める前から本などで税金のことを勉強してはいましたが、なんとなく知っている程度でした。

自分が体験してみるとちゃんと理解ができるようになりますね。

まさに百聞は一見に如かずです。



リフォームの方は、業者さんの作業待ちなのでエアコンを交換したり掃除したりと自分でできる部分をゆっくりと進めています。

現在は、近所の１社としか賃貸の媒介契約をしていませんが、来月からは周辺の不動産屋さんに営業する予定です。