不動産投資挑戦記～様々な投資に挑戦中～

バリューアップ作戦

2012-01-09T18:13:00.013+09:00

昨年９月に原状回復工事をおこなって募集を開始したアパートの空室ですが、昨年中に決まらずに空室が続いている為、部屋のバリューアップをおこないました。

昨年１０月にはシャワーをサーモスタット混合栓への交換とキッチンにガスコンロを設置。

お湯と水のハンドル式から温度調節機能付きのレバー式へ

ガスコンロを設置し備え付けに

今月さらにスイッチ類の交換とインターフォンをカラーモニターフォンに交換しました。

旧式のスイッチを新型(コスモシリーズワイド２１)へ交換

音声のみのインターフォンをカラーモニターフォンに交換

これで設備の空室対策は一通り終わったので、これから募集関係を管理会社さんと相談して対策したいと思います。

臭い対策２

2011-12-29T20:59:00.003+09:00

新しく購入した一戸建ての臭い対策です。

臭いを無くす為に、臭いの原因と場所を推測しました。

原因：ペット（猫）の糞尿が室内に染み付いてる

場所：壁紙または床のどこかと仮定

推測した原因と場所から、以下の作戦を実施しました。

作戦１：換気＆消臭剤使用

とにかくできる事からやってみようと思い、家にあるすべてのドアや窓を長時間開放して換気した後、ペット専用の消臭スプレーをすべての壁と床に散布し、消臭ビーズを各部屋に２つ置きました。

換気と消臭スプレーで臭いは消えたのですが、１週間後には臭いが戻ってしまいました。

これで臭いが消えたらラッキーと思ってましたが、作戦１は失敗に終わりました。

作戦１の失敗にめげず、次の作戦を実施です。

作戦２：アロマランプで消臭

大家さんのSNSで消臭効果が高かったという書き込みがあったので、アロマランプとアロマオイルを購入して使ってみました。

購入したのは、ランプベルジェ製のランプとオイルです。

ランプは長時間使える大きめのものにしました。

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オイルはヌートレという無香のオイルにしました。

ヌートレは、アロマオイルと混ぜることで香りを薄くするものですが、除菌・消臭効果もあるということです。

ヌートレを選んだのは、アロマオイルには様々な香りのものがありますが、アロマオイルの香りでペットの臭いをごまかすのではなく、しっかり消臭できるかが知りたかったので、まずは無香のヌートレを試してみました。

部屋でランプを炊いて一晩放置して次の日にランプを回収しに行くと、ペットの臭いは見事に消えていました。

さらに１週間たってもペットの臭いはありませんでした。

このままペットの臭いが無くなるのかどうかはわかりませんが、３週間後に訪問した不動産屋さんも臭いはしなかったとの事なので、ひとまず作戦成功です。

今回は、ペットを飼っていた前オーナーが退去後に清掃のみで壁紙は変えませんでした。

壁紙を変えずにペットの臭いを消すことができたのは大きな収穫です。

今はペット可で募集はしていませんが、ペット可にした場合の退去後の不安の一つである臭い対策を覚えたので、いざとなったらペット可で募集しようと思います。

臭い対策

2011-11-23T19:32:00.003+09:00

新しく購入した一戸建てですが、室内クリーニングが終わりました。

１年前に水周りをリフォームしてある為、設備が新しくクリーニングのみで賃貸に出せると思っていたのですが、１点問題が発生しました。

問題とは、売主さんが住んでいた時に猫を飼っていたようで、部屋にペットの臭いが染み付いており、玄関を開けるとペットの臭いがします。

室内クリーニングで臭いが消えればいいなぁと思っていたのですが、残念ながら消えませんでした。

このままでは、内見時の印象が悪いので、消臭方法を考えて実施したいと思います。

一戸建ての決済と室内写真

2011-11-05T21:36:00.007+09:00

先日、契約した一戸建ての決済をしてきました。

今回はキャッシュで購入した為、約１時間で決済手続きが終了。

銀行も空いており非常にスムーズでした。

これで一戸建てのオーナーになったので、さっそく物件の確認に行ってきました。

１年前に大規模なリフォームをしているので、水周りの設備やエアコンがキレイです。

ビルトイン食洗機付きのシステムキッチン

追い炊き機能付きのユニットバス

昨年設置した高そうなエアコン

カラーモニターインターホン

この状態であれば室内クリーニングのみで賃貸できそうです。

家賃設定をいくらにするか決まっていないので、クリーニングが終わるまでじっくり考えたいと思います。

区分マンション売却と一戸建て購入　その２

2011-10-09T00:29:00.002+09:00

区分マンションを売却した資金で一戸建てを契約しました。
（決済は今月末の予定）

購入の条件は主に

１．現金で買える価格

２．平成築

３．リフォームせずに貸せる

で探していました。

毎日マメに物件検索サイトをチェックしていると路線価以下の物件や、高利回りの物件が出るのですが、問い合わせをするとすでに買付が入っており、なかなか内見まで至りませんでした。

その為、少し予算オーバーでも価格交渉が出来そうな物件についても問い合わせをしてみることにしました。

価格交渉が出来そうな物件とは、融資が出ない物件や長期間売れ残っている物件です。

今回は、再建築不可で容積率と建ぺい率オーバーという融資が出ない物件に価格交渉をして契約に至りました。

価格交渉が成功し３割安く買えたので、表面利回りはエリア最低家賃で１３．５％ぐらいで想定（希望）家賃だと１６％以上になります。

一戸建ての購入により投資用資金が少なくなったので、年内は新規の投資を控えて客付けに専念したいと思います。

区分マンション売却と一戸建て購入　その１

2011-10-03T21:30:00.004+09:00

管理組合の理事長をしていた区分マンションを売却しました。

入居者もいてそこそこの利回りの出ていた区分マンションを売却したのは、以下のような理由からです。

１．近い将来修繕積立金を上げなければ、大規模修繕できない

長期修繕計画を作りましたが、このままでは大規模修繕費用が足りない事がわかりました。

管理組合と前管理会社が長期修繕計画を立てて、修繕費のやり繰りをしていなかった為、修繕積立金を上げないと大規模修繕ができません。

２．エリアの空室率が高く、家賃も下落している

ワンルームの家賃が２万円代前半まで下落しており、同じマンションでも半分が空室です。

３．入居者がいる内に売却すれば高値で売却できる

表面利回り２０％の価格で売却しても利益を得られるので、早めに利益確定してしまおうと思いました。

購入価格＋リフォーム代＋購入時諸費用 ≒ 売却価格－売却時諸費用　だったので約１年半の家賃収入が利益となりました。

４．理事長の仕事が面倒

これが一番大きな理由かもしれません。

毎月、大量の書類を押印して郵送したり、滞納者の裁判に出廷したり、理事会、総会、打ち合わせ等、とにかく大変でした。

総会に誰も出席しないので他の人に頼む事もできず、理事長を辞める一番簡単な方法が物件の売却でした。

区分マンションを売却した事で一戸建て購入の資金ができました。

一戸建て購入については、次回。

原状回復工事

2011-09-25T20:09:00.003+09:00

先月、空室となった部屋の原状回復工事を行ないました。

リフォームは、

・クロスの張替（壁＆天井）

・アクセントクロス（壁１面）

・エアコン交換（かなり古い為）

・リモコン着きシーリング照明×２設置

・温水洗浄便座設置

といった内容です。

控えめなアクセントクロス

少し様子を見て１０月までに入居が決まらなかったら、何か空室対策をおこなおうと思います。

８月はフィリピンへ行ったり、プライベートが忙しかったりでリフォームが終わるのに時間がかかってしまいました。

なるべく早く満室になるように注力していきます。

フィリピン視察　感想

2011-09-10T11:00:00.004+09:00

フィリピン視察ツアーで感じた事等を書きたいと思います。

■子供が多い

事前に調べていたデータで知っていましたが、実感としても子供（若者）が多いと思いました。

その為か街にも活気があり、市場やショッピングセンターは平日の昼間でも賑わっていました。

■貧富の差が激しい

一般の人が住んでいる地域は日本人から見たらスラム街かと思ってしまうぐらい貧しい街並みですが、高級住宅街やビジネス街は先進国と同じぐらい立派でした。

現地の方も言ってましたが、フィリピンでは中流家庭の割合が低いのが問題のようです。

■渋滞が激しい

フィリピンの交通手段は車が中心なので、マカティでは深夜以外はいつも渋滞していました。

世界的に見ればフィリピンが普通で東京の鉄道網が特別なんだと思います。

■親日

フィリピンの人達は親切で親日でした。

現地の方は、戦後のODAでの援助により橋や空港の建設を感謝しており、親日になっていったと言っていました。

おまけ

ショッピングセンターで売ってた子供用のTシャツ

フィリピン視察　グルメ編２

2011-08-25T21:42:00.011+09:00

グルメ編の続きです。

４日目昼食：プライベートビーチのレストランでフィリピン料理

料理を分けて一人２杯ぐらい飲んで３０００ペソ（約５４００円）、一人約１８００円。
（ここは高かった）

５日目昼食：マカティのアヤラセンター内でランチセット？

ドリンク含め約２００ペソ（約３６０円）

５日目夕食：マカティのアヤラセンター内でスペイン料理

パエリアと１ｋｇステーキを３人で分けて一人３杯ぐらい飲んで約４０００ペソ（約７２００円）、一人２４００円

後半はかなり贅沢をしました。

しかし、円高の影響も有りフィリピンの富裕層が訪れる高級なレストランでたらふく食べて飲んで上記の値段でした。

フィリピンの物価を考えると、日本で月１０万ぐらいの安定したキャッシュフローが有り、フィリピンに居住用の物件があればリタイアも可能だと思いました。

フィリピン視察　グルメ編１

2011-08-24T22:08:00.022+09:00

建設現場視察編に続きグルメ編１です。

１ということは２もあります！

フィリピンは日本と比べてすごく物価が安いので、くいだおれツアーだったのではないかと思うほど、美味しいものをたくさん食べてきました。

グルメ編では、価格も思い出して書きたいと思うので、フィリピンの物価の安さ＋円高の凄さを伝えたいと思います。

ちなみに旅行中の為替レートは、１ペソ＝約１．８円でした。

１日目昼食：成田空港へ行く途中に上野のすしざんまい。

寿司＋つまみ＋ビール２～３杯で約５０００円

２日目昼食：セブ島のアヤラセンター（高級ショッピングセンター）内のピザ屋。

ピザ＋サラダ＋チキンで２３０ペソ（約４１４円）

この日は安いと思ったが、数日後には高いと感じるようになる。

２日目夕食：現地では高級なレストランでフィリピン料理。

観光ツアーのセットだったので値段わからず。

３日目昼食：シューマート（ショッピングセンター）内でステーキとハロハロ。

６９ペソ（約１２４円）のステーキと４９ペソ（約８８円）のハロハロ

３日目夕食：アヤラセンター内のレストランでフィリピン料理

豚の丸焼き1/6サイズ

豚の丸焼きの皮を北京ダックのように巻いてくれました。

余りをガーリックフライにしてくれました。

３人で料理を分けて一人５杯ぐらい飲んで約２５００ペソ（約４５００円）、一人約１５００円

４日目以降は次回。

フィリピン視察　建設現場視察編

2011-08-23T22:20:00.007+09:00

今回はACQUA PRIVATE RESIDENCESの視察についてです。

現地の視察は、以下の３点を確認してきました。

１．建設現場

２．川を挟んで向かいのＲＯＣＫＷＥＬＬ及び周辺

３．現地周辺環境

まず建設現場ですが、土地が更地になっており共用施設と思われる建物の建設が始まっているようです。

建設現場に入って写真を撮っていいかと警備員に聞いたら「許可が無いとダメ」と言われたので橋の上から撮影しました。

川を挟んで向かいのＲＯＣＫＷＥＬＬは、ショッピングセンターと高級コンドミニアムがあり、周辺も高級住宅街となっていました。

また、ＲＯＣＫＷＥＬＬ周辺はアクアレジデンスだけでなく建設中の建物が複数有り、マカティ市内でも開発が盛んな地域という印象です。

アクアレジデンス周辺環境は、貧困層の住宅街と聞いていたのですが、私の見た限りではフィリピンの一般的な住宅街という印象を受けました。

その理由は、セブ島の住宅街やメトロマニラのスラム街と比べると生活環境は良く、学校に通う子供達もキレイな制服を着てました。

しかし、フィリピンに来てマカティの高級住宅街や高級コンドミニアムだけを見ている日本人から見たら、スラム街に見えるかもしれません。

帰りのマニラ空港にアクアレジデンスの看板がありました。

視察した感想は、高級住宅街では無いが川沿いという立地は魅力的だと思いました。

周辺環境の再開発が進むようなら非常に良い物件になりそうです。

フィリピン視察

2011-08-22T21:29:00.007+09:00

購入を決めたACQUA PRIVATE RESIDENCESの建設現場と周辺環境、フィリピンの現状を視察してきました。

過去の記事

フィリピン不動産投資

フィリピンの物件

販売している会社の視察ツアーもあるのですが、販売者の説明よりも営利関係の無い現地の人の話が聞きたかったので、現地の旅行代理店に航空券、ホテル、送迎、現地ツアーを手配。

パックツアーではないので、それぞれの書類がメールで届きます。

書類がたくさんありわかり難いのでスケジュールを作成。

旅のスケジュールを作ったのは中学の修学旅行以来です（笑）

スケジュールを見ると視察というより観光ではと思われるかもしれませんが、投資の目線で観光する事が視察になると思い、セブ市内観光やマニラ市内観光を組みました。

その結果、投資とは関係の無いフィリピン人や現地に住む日本人から、現地住人の感覚や意見を聞くことができました。

また、フィリピンで起業した友人とマニラで合流して、情報交換できたのも大きな収穫でした。

次回は、ACQUA PRIVATE RESIDENCESを視察した感想を書きたいと思います。

アパート経営フェスタ2011

2011-08-11T18:52:00.003+09:00

今年もチャリティーイベントのアパート経営フェスタが開催されます。

昨年と一昨年に続き、今年もサポーターとして運営のお手伝いをさせていただきます。

過去のフェスタの模様。

アパート経営フェスタ２０１０年

アパート経営フェスタ２００９年

アパート経営フェスタ２００８年

今年で４回目となるフェスタですが、注目のメインスピーカーは経営コンサルタントの大前研一さんです。

世界で通用するコンサルタントの大前さんに、

・これからの日本経済と不動産は、どうなっていくのか？

・大家さんが、これから必ずしなければならないことは？

・淘汰されるアパート経営者の条件とは？

などを語って頂けるという事で非常に楽しみです。

今年のフェスタの収益金は、被災地支援として全額が寄付されます。

大前さんの話は、賃貸経営以外のビジネスにも役に立つと思うので、大家さんではない方も自己投資しながら被災地支援ができるフェスタに参加して損は無いと思います。

アパート経営フェスタ2011 ～ファイナル～

家賃滞納と強制退去２

2011-08-02T21:59:00.002+09:00

前回の続きです。

部屋の契約者が友人K君に部屋を又貸しして行方不明になった真相です。

まず、契約者（男）には外国籍の同居人（女）がいました。（契約書にも書いてあります）

K君の話によると、どうやら同居人の日本での滞在期限が過ぎてしまい不法滞在となり、身を隠すために引越しをしたとの事。

そして、契約者はK君に対し「手続きは済ましておくから代わりに住んでいいよ」といって部屋を又貸ししたそうです。（当然、そんな連絡はなし）

K君は契約者から部屋を借りてから半年ほどは契約者に対して家賃を払っていましたが、３ヶ月前に失業して、その間は契約者に家賃を払っておらず、３ヶ月間の家賃滞納につながり、今回の件が発覚。

今回の原因となった外国籍の同居人（女）ですが、契約者とは別の日本人男性の妻という事がわかりました。

この事から以下の流れが推測されます。

契約者と外国籍の女が駆け落ちのような形で入居。
　　　　　　　　　↓
在留期間更新許可申請ができず、滞在期限終了。
　　　　　　　　　↓
見つかって強制送還が怖いので身を隠す。（別の部屋を借りる）
　　　　　　　　　↓
２部屋分の家賃は払えないのでK君に元の部屋を貸す。
　　　　　　　　　↓
K君が失業し、家賃滞納となり今に至る。

契約者と同居人に色々と事情があるのはわかりますが、一言だけ言わせて下さい。

ドロドロとした昼ドラのような男女関係を展開するのは自由ですが、大家さんに迷惑をかけるのはやめて下さい！（涙）

家賃滞納と強制退去

2011-08-01T20:32:00.004+09:00

昨年の１月から今月までずっと満室が続いてましたが、突然空室が発生してしましました。

賃貸借契約には退去の１ヶ月前に通知する事と記載してありますが、管理会社からは退去予定日の連絡ではなく、本日退去しますという連絡が・・・

退去の経緯を聞くと・・・

　１．３ヶ月前から家賃が滞納される
　　　（保証会社から家賃は通常通り入金されていて滞納の連絡なし）

　２．保証会社が取立に訪問するが、いつも訪問すると契約者ではなく、契約者の友人K君が出る

　３．保証会社が友人を問いただすと、契約者からK君が借りて住んでいる事が発覚
　　　（さらに契約者は行方不明で連絡が取れず）

　４．管理会社と保証会社でK君を追い出す

　５．管理会社から「本日、退去しました」と報告を受ける（７月末）

というのが、退去までの流れでした。

滞納してる家賃は５～７月分で契約更新日が６月末なので、家賃３ヶ月分＋更新料の滞納になります。

家賃滞納は滞納保証があるので良いのですが、６月末までに契約更新が出来ていない事と強制的に友人を退去させるという２点については、もう少し早く報告して欲しかったです。
（そう思っても零細大家なので言えませんが・・・）

次回は契約者とK君の間のやり取りと、契約者が行方不明になった訳について書きたいと思います。

春夏秋冬理論イントロダクション講座

2011-07-10T16:49:00.002+09:00

本日、春夏秋冬理論イントロダクション講座を受講してきました。

春夏秋冬理論とは、ビジネスの将来性を予測する成長カーブを占星学の見地から理論を補完することによって生まれたものです。

以下、「春夏秋冬理論（占い）とは？」のページから抜粋。

春夏秋冬理論（占い）では、

「すべての事象は12星座や12支で使われている数字と同じ、12年のサイクルで回っており、人生においても12年でひとめぐりするサイクルがある」

と考えます。さらに、12年を３年ごとに４等分し、それぞれを「冬」「春」「夏」「秋」という季節になぞらえ、季節ごとに学ぶべき課題があるとされています。

その課題をクリアすると、次の12年は新たなステージに進むことができますが、課題をクリアできないと持ち越しとなり、将来（12年後）に同じような課題がやってくることになります。

春夏秋冬理論（占い）を活用するには、まずはじめに、誕生日から現在、自分が置かれている季節を判定します。

現在クリアすべき課題は何なのか？

そしてこれからの季節をどのように過ごしていけば、「人生の波」に乗ることができるのか？

これらを明らかにしていくのが春夏秋冬理論（占い）です。

講座では、

１．自分の過去を振り返る

２．１２年サイクルにあてはめる

３．季節を判定する

４．人生の波を理解する

５．季節の行動を学ぶ

６．現在の課題を明確にする

という流れでした。

私は過去を振り返ると四季の中で「冬」が苦労する時期だということが判明。

来年から「冬」になるので今年のうちに「冬」への準備をしておこうと思いました。

準備万端でなくても苦労する季節に心構えができるだけでも心の負担は減りそうです。

投資に向いている季節や投資をすると失敗する季節も知ることが出来るので、投資家の方々にはオススメです。

知識を詰め込むセミナーではなく、新しい視点で自分を振り返り今後の行動を考えるという形式で、自分の中の色々な事に気づく事ができました。

次回は、８月９日(火)の夜に開催予定だそうです。

2011年上半期　検索ワード

2011-07-09T22:22:00.006+09:00

１棟目のアパート購入を機にブログを書き始めて３年になります。

未だに読者は同級生の床屋（バツ１）とアル中の警備員の２名しかいませんが、今後も気が向いたら更新したいと思います。

こんなしょぼいブログなのですが、生意気にGoogle Analyticsなどというアクセス解析ツールを使っています。

定期読者は２名しかいなくても、検索エンジン経由でのアクセスがあるので、アクセス解析ツールの検索キーワードを調べてみました。

期間は２０１１年１月１日～６月３０日

トップ１０はこのような結果でした。

え～～～と皆さん、主に確定申告とかFXのネタを探してブログに辿り着いているようですが、このブログには有益な情報はありませんよーーーー！！！

検索ワードを調べたら申し訳ない気持ちでいっぱいになりました。

さらに下位のワードを調べていたら・・・

「連れ込む口実」とのワードが・・・？

３年間真面目に大家業とサラリーマンをやってる私のブログに「連れ込む口実」などという不純な内容が買いてある訳が・・・・

過去の活動を振り返り、若干動揺がありつつも実際にGoogleで検索してみました。

結果は・・・

なんと「連れ込む口実」というキーワードでヒット！

キーワードがヒットした記事はこちら。

過去の記事を読んで、そういえばこんな記事も書いたなぁと思い出し一安心。

ちなみに記事の内容じゃなくて、コメント欄で過去の活動を暴露されてたらどうしよう等の心配はまったくしてませんでしたから！！

色々と誤解の無いようにハッキリと書かせていただきました。

それでは皆さん、夏だからといってハジケすぎには注意しましょう！☆ミ

地デジ工事３

2011-07-08T00:07:00.004+09:00

地デジ工事２の記事の続きです。

■前回までの内容
・とある業者さんの見積りでは、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円。

・ビバホームで見積りしたら４万８千円！

上記のような見積り結果だった為、迷わずビバホームへ工事を発注。

今週、工事業者さんに地デジ工事をしてもらいました。

当日の工事開始予定時間は３時３０分でしたが、２時３０分頃に「前の工事が早く終わって現場に着いたので工事を開始します」と携帯に連絡がありました。

３時３０分頃にアパートへ行くとちょうど工事が終わったところだったので、書類にサインをして工事終了。

特に問題無くアパートの地デジ化が無事に完了です。

ミニ勉強会「ネットで入居者募集はできるか？」

2011-07-06T23:15:00.003+09:00

先日、行動する大家さんの会のミニ勉強会に参加してきました。

テーマは、ネットで入居者募集はできるか？でした。

司会は素人大家ブロガーさんで、自らが物件HPや物件ブログを作成し、そこから入居者を集めた経験を基にディスカッション形式で進行。

ネット集客に向いてる物件と仲介業者さんに客付けしてもらったほうが良い物件は、地域やターゲットによって異なる等、様々な意見交換が出来て参考になりました。

勉強会の後の懇親会でも札幌や旭川といった北海道の不動産事情や東武東上線の話題で盛り上がり、楽しく飲むことができました。

土地活用＆新築不動産投資セミナー

2011-07-06T22:33:00.005+09:00

今まで様々なセミナーや勉強会に参加しましたが、新築のセミナーには参加した事がなかったので、下記のセミナーに参加することにしました。

土地活用＆新築不動産投資セミナー

第１部　プランニングの予測
Ⅰ建築法規の基礎（ガイアデザインスタジオ代表・飯部氏）
容積率（道路容積率・指定容積率）
道路斜線等各種斜線制限
日影規制
採光制限
東京都安全条例の基礎
・・・

Ⅱ土地形状によるプランニング（日本ハーテクト設計代表・土橋氏）
間口
標準寸法（廊下・階段）
標準プランニング例と解説
ラーメンと壁式
ＭＢの位置
採光
避難経路
各種面積（法床・容積対象床・専有床）の考え方
・・・

第２部　収支シュミレーション（建設費オタク・kkenji1）
Ⅰ建設費とプランの関係
建設費の内訳
現場経費・仮設工事費等の考え方
スケールメリット
塔状の影響
階数と建設費の関係
ラーメンと壁式の建設費の関係
柱・壁面の効率化
ＥＶの有無
地盤と建設費の関係
地下室と建設費の関係
・・・

Ⅱ土地条件と利回りの予測
１種の考え方
１種の相場感
分譲マンション・戸建の収支構成の考え方・地価への逆算
高容積と建設費と利回りの関係
狭小地と広い土地の例
事業規模と利回りの関係
１階店舗の例
エリア相場と収支の結果（平均賃料と1種の関係）
例：中央区300％、港区300％、世田谷区200％、墨田区300％、横浜市300％、練馬区300％・・・
エクレアの皮理論
・・・

Ⅲ演習

第３部　建設費のコストダウンの効果（建設費オタク　kkenji1)
利回りに与える影響
返済シュミレーションに与える影響
仕様選定の基準
・・・

第４部　土地の探し方・建てる時の心構え（実践系）（塩辛い狼こちらの物件のお施主様）
情報収集方法
土地契約までの流れ
不動産の価格交渉方法
土地購入のトラブルの対処法
入居者トラブルの対処法
建てる時の施主の心構え
建てる時に施主が考えること
・・・

当日のプログラムを見ると内容が詰まってますね。

この内容で費用３０００円という安さにビックリです。

新築で十分な利回りが出れば新築が一番だと思うので、しっかり勉強してきたいと思います。

大家さん学びの会　２０１１年６月勉強会

2011-06-27T01:26:00.002+09:00

一昨日は、大家さん学びの会の勉強会に参加。

内容は、ナチュラルリノベーションサービスの紹介でした。

パッケージ料金で自然の無垢材を使ったリノベーションをして、募集までしてくれるといったサービス。

今までの実績では、すべて２ヶ月いないで入居が決まっているそうですが、首都圏の都市部でしかサービスを展開していないとの事です。

空室が埋まらなかったら自分の物件でもやってみようかなと思いました。

講義の後の情報交換会では、興味深い話が色々と聞けて勉強になりました。

一番印象に残ったのは、今は市場に出ている投資用物件の価格が高いので買わないという話。

私も２～３年前と比べて良い物件が少なくなったなぁと思ってたので、参考になる意見でした。

勉強会の後はいつも懇親会に出席するのですが、別の用事があったので勉強会のみで帰宅。

まだ交流できてない会員さんがたくさんいるので、次回は懇親会にも出て交流を深めたいと思います。

地デジ工事２

2011-06-20T19:11:00.003+09:00

地デジ工事の記事の続きです。

■前回の記事

とある業者さんの見積りでは、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円もしたので、ビバホームに現地確認と正式見積りの依頼をしました。

週末にビバホームの業者さんの現地確認を終えて、ビバホームから正式な見積りが届きました。

見積り額は、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で４万８千円！

さすがホームセンター！予想を超える安さに驚きです。

まあビバホームが安いのか、とある業者が高いのかは言うまでもありませんが・・・。

工事の発注は、お店に行かないとできないようなので、

現地確認に来た業者さんの話によると、すぐ工事を発注しても７月の２週目ぐらいになるとの事。

アナログ放送の停波が７月２４日なので、すぐに発注してもギリギリなので、急いで発注したいと思います。

行動する大家さんの会・勉強会＆懇親会

2011-06-13T00:08:00.003+09:00

先週に続き行動する大家さんの会の勉強会＆懇親会に参加してきました。

勉強会は１４時～１７時の３時間の３部構成で、１部と２部がセミナー形式で３部がテーマ別にディスカッションでした。

１部と２部の内容は、大家さんにとって基本的な事から意外と知らない事まであったので、新米大家さんもベテラン大家さんも勉強になったと思います。

３部のディスカッションは６つのテーマから好きなテーマを選んで参加できる形式なので、自分に合ったテーマのディスカッションに参加できました。

この内容で参加費１５００円はお得です。

懇親会は、ビュッフェ形式のお店へ。

魅惑のチョコレートファウンテン

最近、大家さんの勉強会に行って感じるのは、これから物件を買って大家さんを目指してる人が多いという事。

私が大家になったばかりの頃と比べて格段に増えたような気がします。

それだけ市場でのライバルが増えているので、普通に物件を買おうとしても良い物件は買えないなぁと感じました。

今年の上半期は海外投資ばかりしてましたが、下半期は国内の不動産に注力しようと思います。

消費税勉強会

2011-06-04T12:45:00.003+09:00

昨日、行動する大家さんの会の消費税勉強会に参加してきました。

大家さんの会で消費税勉強会だったのですが、そもそも大家業と消費税って何か関係あるの？と思われますが、実は関係があるんです。
（私も知りませんでした）

勉強会は講義１時間３０分と質疑応答３０分でしたが、資料３７ページの非常に深い内容でした。

すべての内容は理解しきれなかったのですが、重要な部分はしっかりと理解できました。

まず、消費税の仕組みですが、

１．消費税の税負担者は「最終消費者」

２．納税義務者は、事業者

です。

最終消費者が支払った消費税を事業者が消費者の代わりに納税しています。

事業者は、事業において支払った消費税と受け取った消費税を計算し、受け取った消費税の方が多ければ支払った消費税との差額分を納税します。

逆に支払った消費税の方が多ければ、受け取った消費税との差額分が還付されます。

要するに事業者は、消費税を負担していません。

簡単に説明してみましたが、税負担者が直接納税していないので仕組みが複雑になってわかりにくいですね。

良くわからない人は、最終的に消費税は個人が負担する税金で、事業者は負担しないと思って下さい。

ここからが大家業との関係なのですが、大家さんは事業者なので事業において支払った消費税は負担しなくて良いはずですね？

住居系の家賃には消費税が非課税なので、住居系大家さんは消費税を受け取っていません。
（事業系大家さんは消費税を受け取っています）

しかし、大家さんは仕入れ（建物購入やリフォーム等の経費）において消費税を支払っています。

上記にもありましたが、事業者は支払った消費税の方が多ければ、受け取った消費税との差額分が還付されます。

消費税の仕組みでは、大家さんは事業者で消費税は受け取っていないので、仕入れにおいて支払った消費税は還付されるはずです。

しかし、基本的に大家さんは消費税還付ができません。

現在は消費税が５％ですが、今後消費税率が上がると経営において無視できない額になります。

消費税負担が大きいので消費税がかかるリフォームやリノベーション等の設備投資ができなくなると、最終的に不利益なのは賃貸生活者です。

そして、賃貸生活者が満足できる部屋に住めないと住宅ローンで持ち家を・・・・

住居系の家賃の非課税等、もっと詳しく知りたい方は、行動する大家さんの会で第３回、４回と勉強会を開催する予定なので、勉強会に参加してみて下さい。

消費税は私たちが日々払っている身近な税金ですが、非常に奥が深く難しいものだということを実感しました。

また、消費税の税率を決めている政治家も消費税をわかっていないということも・・・

地デジ工事

2011-05-31T23:27:00.003+09:00

２０１１年７月２４日のアナログ放送が終了しますが、所有しているアパートは地デジ工事が終わっていません。

現在、アパートにアナログのTVアンテナは付いているのですが、電波障害があるらしくアンテナから受信しておらず、どこかの共同アンテナからケーブルで引き込んで、アナログと地デジの両方が見られる状態にあります。

市のWEBサイトを確認した処、アナログ放送終了に伴い共同アンテナでの受信は出来なくなるので地デジアンテナを設置しなければなりません。

共同アンテナが、アナログと地デジの両方が見られるので、地デジ対応のTVをまだ持っていない入居者がいる可能性があると考え、アナログ放送終了間際まで工事せずにいました。

アナログ放送終了まで２ヶ月を切ったので地デジ工事を発注するために、以前ある業者さんから頂いた見積りを見てみました。

所有するアパートは２階建て４戸なのですが、地デジアンテナ＋BSアンテナの設置で３０万円でした！
（現地の設備を確認して出した見積りです。）

ホームセンターの概算工事見積りやネットで検索すると６万～１２万程度なのでちょっとビックリです。

もしかしたら面倒な工事が必要で３０万円は妥当な金額なのかもしれないので、ビバホームに現地確認と正式見積りの依頼をしました。

３０万円の出費は痛いので、昨年のテラス工事の様に安く工事が出来るればいいなぁと思ってます。

久しぶりにまともな不動産投資ネタでした（笑）

裁判所へ出廷

2011-05-24T22:46:00.003+09:00

先日、簡易裁判所へ出廷してきました。

区分所有マンションの管理費を滞納している所有者を管理組合が訴えたので、原告として理事長の私が出廷するハメに・・・。

思い返せば、以前の管理会社の時は滞納し放題で多い時は滞納者が６人もいました。

しかし、今の管理会社になってから滞納者が減っていき、残る滞納者は今回の被告のみです。

裁判の当日は余裕を持って３０分以上前に到着できるように家を出る予定で準備してました。

しかし、携帯に最寄り駅の沿線で人身事故が発生し運転見合わせとのメールが届いたので、予定よりも２０分ほど早く家を出ました。

最寄り駅の沿線は運転見合わせなので、家から少し離れた別の沿線の駅から迂回して行く事に。

通常のルートであれば、１時間早く着く時間に出発したのですが、裁判の時間には間に合わず・・・。

結局、１０分程遅刻しましたが、先に裁判所に着いていた管理会社の社員さんが書記官に事情を説明してくれてたので、別に問題ありませんでした。

裁判の方は、被告が来なかったので裁判官からの質問に３回程ハイと答えて終了。

時間は約２分。

２時間以上かけて必死に満員電車に乗って駆けつけて、あっさり終わったので少し切ない気持ちになりました。

被告が来なかったので勝訴判決はほぼ確定となります。

これにより管理費の時効５年が１０年になり、滞納者の財産を差し押さえる事が出来るようになります。

しかし、不動産には抵当権が付いているので差し押さえることはできそうにありません。

預金口座や勤務先もわからないので、どのように回収するのか管理会社の担当者さんと相談したいと思います。

海外不動産投資セミナー（タイ・ニュージーランド・マレーシア）

2011-05-22T21:55:00.003+09:00

ファイナンシャルアカデミーで「海外不動産投資実践講座タイ・ニュージーランド・マレーシア編」というセミナーが開催されます。

今年から海外不動産投資を始めたので、とても興味があります。

さらにタイ・ニュージーランド・マレーシアの３カ国が、海外でも興味を持っている国なのも魅力的・・・。

当日の予定も空いているし、6/13までに申込をすると早期割引で４８００円になるので、申し込んでしまおうか悩んでます。

６月はすでにセミナーの予定が５つも入っていて忙しいが、６月１日まで様子を見て開催日に他の予定が入らなかったら申し込もうと思います。

日時：2011年6月25日(土) 13:00-17:00

開催場所：ファイナンシャルアカデミー飯田橋C1教室
東京都千代田区飯田橋3-11-13

受講料：
2011年6月13日までお申込みの方・・・早期割引 4,800円(税込)

2011年6月14日以降お申込みの方・・・ 7,800円(税込)

当日現金でのお支払い・・・ 10,000円(税込)

詳しくはこちら。

損切り

2011-05-18T22:53:00.003+09:00

３年前から毎月積立投資しているものを損切りすることにした。

この投資を始めた時は、不動産投資やFXよりも自信満々で負けることなど考えていなかったのだが、結果は損切り。

今回、損切りすることになったのは自社株である。

３年前に入社した際に持株会に入会し毎月積立をしていた。

持株会は、毎月の拠出金に対して会社から１０％の奨励金がもらえるので、株価が変わらなければ１０％儲かるという美味しい仕組みである。

にもかかわらず、結果は損切り・・・。

入社してから株価は下がり続け、今では３年前の半額になってしまった。

会社の業績も赤字続きで賞与は減る一方で、昇格して基本給上がっても年収は下がる始末。

そして昨年、会社はついにリストラを実施した。

しかし、なぜか経営陣や管理職は誰１人として責任を取ることはなく、末端の従業員だけが首を切られた。

損切りといっても投資額が約７０万円に対して損益がマイナス数千円なので大きく負けてはいないし、持株会を続けていればプラスに転じると思うが、会社にこれ以上出資する気持ちになれなかった。

色々とストレスを抱えながら仕事をするのは精神的に良くないので、早く経済的に自由な身になりたいと思う。

香港グルメ紹介

2011-05-17T23:03:00.011+09:00

今回の香港旅行は、口座開設と投資商品の契約がメインでしたので、それ以外は食い倒れの旅といった感じでした。

今回の香港旅行で食べたお店を紹介します。

１．糖朝

ホテルの近くにあった、お粥とデザートが人気のお店。

日本語のメニューがあるので安心。

朝食にお粥は美味しい

ドライアイスで演出されたデザート

２．九記牛腩

昼食は軽めに麺を食べようということになり、地元民にも人気のお店へ。

たしか２７HKDだった。地元の人達は２杯食べてる人が多かった。

３．譚魚頭火鍋

トマトベースのスープが美味しいと聞いて行った火鍋のお店。

しかし、スープが自分の好みに合わずイマイチだった。

２種類のスープが楽しめる

４．マクドナルド

世界中にあるので、その国のマクドナルドへ行けば、文化と物価がわかるので面白い。

モーニングメニューで面白そうなメニューがあったので注文。

セットで２５HKDだった。ちなみに通常メニューでビックマックセットがキャンペーン中で２０HKD(約２１０円)だったのには驚いた。

おまけ：上野酒場　情熱ホルモン

帰国してから最後の〆でホルモンを食す。

カルビ最高！

海外投資はじめました

2011-05-15T23:20:00.003+09:00

一昨日から、２泊３日で香港へ行ってHSBCの口座開設、ランドバンキングの契約、ファンドラップの契約をしてきました。

香港へ行くのは、今年の２月以来２回目ですが、投資関係以外にも美味しい海鮮料理を食べたり、マッサージをうけたりと旅行を満喫してきました。

天気予報では３日間とも雨の予報でしたが、運良く天気予報が外れて、ほとんど雨に降られませんでした！
（実は晴れ男なんです！）

昨年末から興味を持ち始め、セミナーや書籍で勉強したり、すでに海外投資を行なっている人から話を聞いたりしてきました。

ようやく今回の旅行で海外投資の一歩目を踏み出す事が出来ました。

これで終わりではないので、さらに勉強したり情報交換をしながら、海外投資がうまくいくよう努力していきたいと思います。

この道を行けばどうなるものか

危ぶむなかれ　危ぶめば道はなし

踏み出せばその一足が道となり　その一足が道となる

迷わず行けよ　行けばわかるさ

海外投資の第一歩

2011-05-13T00:14:00.000+09:00

本日、朝の便で香港へ行きます。

２月に行った時は観光目的でしたが、今回は投資目的です。

香港で行なう事は、以下です。

・HSBCの口座開設＆外貨預金

・ランドバンキングの契約

・ファンドラップの契約

・マッサージ

投資目的とはいえ、ひどい肩こりなので香港に行ったらマッサージは外せません！

２月に行った時は２日連続でマッサージに行きました。

日本での疲れをしっかりと癒してきたいと思います。

また、今回宿泊するマルコポーロホテルにはプールがあるので喜んでいたのですが、天気予報を見たら見事に雨の予報・・・。

目的は投資ですが、今回も香港を満喫してきたいと思います。

フィリピン物件の支払い方法

2011-05-11T21:12:00.003+09:00

以前の記事でフィリピン物件の支払方法を書きましたが、どの支払方法にするかずっと悩んでいました。

３通りの支払方法は以下。

１．完成までの３年間で物件価格の３５％を月々の分割払いで支払い、完成後の引渡し時に残りの６５％を一括で支払う。

２．契約時に物件価格の３５％を一括で支払い、完成後の引渡し時に残りの６５％を一括で支払う。

３．契約時に全額を一括で支払う。この場合、物件価格が２５％割引となる。

悩んだ結果、２の契約時に物件価格の３５％を一括で支払う方法にしました。

３の物件価格２５％割引は魅力的でしたが、手元にある程度のキャッシュを残しておきたい気持ちが強かったので、２の支払方法にしました。

また、プレセリングの場合は完成時に残金を支払って購入するか、転売するか選択することが出来ます。

購入した場合は、１BR(１ベットルーム＝日本のワンルーム)なので賃貸物件として保有します。

もし、買う部屋が２BR(２ベットルーム＝日本の２LDK)だったら、完成後に自分で住むという選択肢もあるかもしれないので、３の全額一括払いにしたかもしれません。

今回はフィリピンで最初の不動産購入なので、完成前に計画が頓挫した場合のリスク等も考慮して頭が痛くなるぐらい悩みました（汗）

迷うことなく全額一括払いできるような資産を持った投資家になりたーーーい！（笑）

フィリピンの物件

2011-05-09T20:47:00.006+09:00

以前紹介したフィリピンの『ACQUA PRIVATE RESIDENCES』ですが、購入することにしました。

今回はACQUAの共用施設や間取を紹介したいと思います。

まず購入の決め手となった共用施設ですが、非常に充実しています。

プールをはじめ、バスケット･テニスコート、トレーニングマシーン、スパ･ジャグジー等、スポーツジムの設備が共用施設に備わっています。

続いて間取ですが、私が購入したフロアには１BR(１ベットルーム＝日本のワンルーム)と２BR(２ベットルーム＝日本の２LDK)と２BR＋メイド部屋の３タイプがありました。

フロア全体間取りはこちら

余談ですが、フィリピンのメイドさんは住み込みだと月額４千円ぐらいだそうです。

メイド部屋が付いている部屋に住んで、住み込みのメイドさんを雇うのもフィリピンであれば夢じゃないんですね。

ちなみに私はキャンセルの部屋なので選ぶことはできず、単身用の１BRの部屋を購入しました。

部屋の間取りはこちら

部屋と一緒に高級家具家電一式も購入可能で、値段は１８万７千ペソ(４０万円ぐらい)だそうです。

ところで、この間取りを見て日本の一般的な部屋にはあって、この部屋には無い設備に気がつきましたか？

この部屋には、洗濯機置場がありません！

なぜかというと、このような高級レジデンスに住む人は、洗濯物はすべてクリーニング屋に出すそうです。
（もちろん回収に来てくれる。）

また、メイド部屋が無い部屋の人は掃除を掃除専門のメイドさんを雇う人が多いようで、月に８回掃除に来てくれて月額２千円ぐらいだそうです。

今回は、投資用で購入したのですが、「こんな高級レジデンスに住みたーーーい！」と本気で思いました。

フィリピンで不動産投資をする理由

2011-05-08T22:13:00.002+09:00

前回の記事では、購入を検討している物件を紹介しましたが、そもそもなぜフィリピンに投資しようと思ったのかを書きたいと思います。

１．人口増加率

国連等の調べでは、日本は少子高齢化によって人口が減少していくと予測されていますが、フィリピンは人口増加していくことが予測されています。

不動産投資なので人口の増加していく国やエリアで行うのが良いと思います。

２．経済成長率と物価上昇率

近年のデータでは、経済成長率と物価上昇率が右肩上がりなので将来的に上昇することを期待しています。

３．不動産価格が安い

フィリピンの首都で経済の中心地といった一等地にもかかわらず、新築ワンルームで５００万円程度の価格から買えるのも魅力です。

４．インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える

空室率も日本と比べて低く(２００９年で８％前後)、平均賃貸利回りが高く、家賃も上昇しているので、インカムゲインを得ながらキャピタルゲインを狙うのも可能です。

上記を理由にフィリピンを海外の不動産投資先として選択しました。

フィリピン不動産投資

2011-05-07T18:43:00.008+09:00

前回の記事でフィリピンの不動産購入を検討していると書きましたが、ほぼ購入する方向で検討している物件があるので紹介します。

その物件は、『ACQUA PRIVATE RESIDENCES』です。

ACQUAは、２０１５年に完成予定のプレビルド物件。

（プレビルドとは建設許可がおりた物件を完成前に販売する形態。）

場所は、首都マニラの南東にありフィリピンビジネスの中心地であるマカティ地区。

そのマカティ地区の中でも一番高級なレジデンス＆ショッピングモールと呼ばれているロックウェルセンターと川を挟んで向かい側の立地に建設予定。

今回検討しているのは、建設予定の６棟のタワーマンションの１棟目の部屋のキャンセル分です。

（仮予約してあります。）

現在は、１棟目の販売は終了しており、２棟目の販売が開始されています。

この物件は、プレビルドということもあり、３通りの支払い方法があります。

１．完成までの３年間で物件価格の３５％を月々の分割払いで支払い、完成後の引渡し時に残りの６５％を一括で支払う。

２．契約時に物件価格の３５％を一括で支払い、完成後の引渡し時に残りの６５％を一括で支払う。

３．契約時に全額を一括で支払う。この場合、物件価格が２５％割引となる。

３通りの支払方法ですが、それぞれにメリットとデメリットがあるので、どれにするか悩んでいます。

フィリピンの経済成長と物価上昇が続けば、どの支払方法にしてもキャピタルゲインが得られると思うのですが、現状維持またはマイナス成長になる可能性を考えると３の２５％割引はとても魅力的です。

１の場合は、分割払いなので手持ち資金を使わずに確保できるのが魅力ですが、月々の分割払いなので支払い月の為替相場によって支払額が変動します。

現在、円高と言われていますが、完成時に今より円安なのか円高なのかはわからないので、為替リスクも考えて非常に悩んでいます。

物件の共用設備や間取等については、次回紹介したいと思います。

海外不動産

2011-05-06T18:32:00.002+09:00

昨年から海外の不動産に興味を持ち始め、今年の２月に海外不動産投資セミナーに参加してから、一気に購入意欲が加速しました。

海外の不動産に興味を持ったのは以下の理由からです。

・日本に資産を集中している事への不安感

・いざという時に海外に移住するという選択肢を用意しておきたい

・空室率が高くて将来人口が減少する日本で大家をやるより、空室率が低く将来人口が増加する国で大家をやるほうが良いと思った

・海外不動産投資？なにそれ面白そう（笑）

まず最初に投資先として東南アジアとオセアニア地域を選択。

そこからニュージーランドとフィリピンに絞って検討しました。

どちらもそれぞれ良いところがありますが、まだ不動産価格が安く少額で購入が可能なフィリピンでの不動産購入を考えています。

外貨預金

2011-05-05T12:07:00.005+09:00

来週、香港へ行ってHSBCの口座を開設するので、外貨預金をしてくる予定です。

HSBCとは、世界約８５ヶ国に展開している銀行で、香港では発券銀行の１つでもあります。

HSBCホールディングスについて詳しくはこちらを参照。

外貨預金であれば日本の銀行でもできますが、わざわざHSBCに口座を開設して行なうのは、以下の理由からです。

・両替手数料が安い

・マルチカレンシー口座が便利

・海外ファンドを多数取り扱っている

・世界中にあるPLUSのATMで引出しができる

・海外投資の引き落とし口座に使える

・海外口座？なにそれカッコイイ（笑）

両替手数料ですが、日本のメガバンクと比べると非常に安いです。

（日本のメガバンクが非常に高いという方が、正しい表現かもしれません。）

数万円程度の両替であれば良いのですが、海外投資で大きな金額の両替を考えると、日本の銀行で両替していたら、投資利回りよりも両替手数料が上回ってしまうかもしれません。

マルチカレンシー口座とは、香港HSBCで口座開設することにより、香港ドル以外の１０通貨で預金する事ができます。

香港ドル以外では、円･米ドル･カナダドル･NZドル･ユーロ･フラン･ポンド･シンガポールドル･バーツ･豪ドルで預金可能です。

なので、その時々によって為替変動や金利を見ながら、上記の通貨で預金することができます。

今は豪ドルの金利が高いので、豪ドルでの預金を検討しています。

※投資は自己責任でやりましょう！

ランドバンキング

2011-05-04T15:18:00.006+09:00

ランドバンキングは、不動産開発の投資商品として３０年以上の実績のある投資商品です。

人口増加が見込まれる大都市周辺の未開発の土地を安く購入し、都市開発をして高く売却するというプロジェクトが多いようです。

アメリカとカナダのランドバンキングの説明を聞きましたが、日本では鉄道の沿線沿いに宅地開発するのに対し、北米ではハイウェイ沿いに宅地開発するのが一般的だそうで、購入を検討しているプロジェクトもハイウェイ沿いでした。

土地の購入～売却までの流れは以下。

・未開発の原野等を大規模に安く購入
　　↓
　　↓
・投資家に小口で販売
　　↓
　　↓
・都市開発のプランニング
　　↓
　　↓
・土地を宅地等に地目変更
　　↓
　　↓
・土地を売却
　　↓
　　↓
・利益分配

メリットは、実際の土地を購入するので土地値以下の損をすることがなさそう。

デメリットは、売却がいつになるかわからないので計画的な資産運用ができない。

保有予定期間は４～８年という事ですが、プロジェクトによって期間も利回りも異なるので、どうなるかはお楽しみです。

商品については、WaltonとTSIという会社で検討していました。

Walton社は、３０年以上にわたり３８件の売却済みプロジェクトの実績がある会社で、現在販売しているプロジェクトはワシントン郊外でした。

TSI社は、新興のランドバンキング専門会社で、まだ売却済みプロジェクトの実績は無く、現在販売しているプロジェクトはトロント郊外でした。

プロジェクトだけで比較するとTSI社の方が魅力的だったのですが、ランドバンキングは都市開発のプランニングが肝だと思ったので、実績のあるWalton社を選びました。

TSI社は日本でも購入ができるので、今後機会があれば購入も検討しています。

投資金額ですが、Walton社は１口１万USドルで、TSI社は１口１万カナダドルです。

予定期間が４～８年なのでヘソクリ感覚で、忘れた頃に増えて戻ってきたらいいなぁと思っています。

ちなみにWalton社の売却済みプロジェクトを見てみると、年間利回り（単利）が５．２０％～５０．４１％で平均年間利回り（単利）は２８．２４％です。

※投資は自己責任でやりましょう！

ファンドラップ

2011-05-03T22:34:00.005+09:00

昨年までは、不動産投資をメインにして暇な時にFXをやっていました。

不動産投資とFXがうまくいっているのに新しい投資を始める理由は、

１．他の投資にも興味がある

２．リスク分散

３．海外投資？なにそれ面白そう（笑）

といった新しい事を始める好奇心がメインです。

さて、今日のテーマはファンドラップです。

私が始めようと思っているのは生命保険機能付のファンドラップです。

ファンドラップの特徴は、

・一つのラップ口座で複数ファンドを管理

・ファンドのスイッチングができる

・スイッチングをプロに一任できる

・複利運用なので元本に対する利回りが大きい

といった事であり、一言で言うと楽チン複利運用という感じでしょうか。

このような事を聞くと楽で儲かる投資があるはずがないと思いますね。

私もそう思いました。

なので本当に楽で儲かる投資は無いのかを知るためにやってみることにしました（笑）

色々とファンドラップについて調べてみると年利９％も別にめずらしくないなんていう情報を良く見ます。

年利９％で複利運用されたら大変です。

５００万円で年利９％だと１０年後には約１１８３万円になります。

そんなウマイ話があるはずがないと思いますね。

私もそう思いました。

なので本当に年利９％が複利運用されるのかを知るためにやってみることにしました（笑）

ということで海外投資人柱となり色々とやってみます。

まず、ファンドラップは積立型と一括型が有ります。

積立型の場合はドル・コスト平均法によってリスク分散できるのが利点ですが、一括型は投資金額すべてが全期間で利回りを享受できるのが利点です。

幸いなことにまとまった資金があるので一括型を選択してみようと思います。

今回契約しようとしているファンドラップの情報をまとめると

会社：スタンダードライフ社

商品名：ウエルス・アンプリファイア（一括型）

IFA：Alroy financial services limited

です。

IFA等の詳しい内容は、また後日書きたいと思います。

※投資は自己責任で！

海外投資

2011-05-02T21:54:00.005+09:00

今年は国内だけでなく海外投資もする予定ですが、やろうと思っている海外投資と資産運用を紹介します。

今のところ考えてるのは以下。

１．ファンドラップ

２．ランドバンキング

３．外貨預金

４．海外不動産購入

来週、香港へ行くので１～３を実行する予定。

４については早ければＧＷ中に仮契約をするかもしれません。

日本では海外投資の情報があまりなく、「海外投資＝怪しい・危険」というイメージがありますが、投資にリスクは付き物です。

リスクを恐れて何もしなければ失敗はしませんが成功もしません。
（何もしないことのほうがリスクという考え方もありますが・・・）

レバレッジをかけて取り返しの付かない失敗さえしなければ、失敗しても自己責任で失敗から学び、成功への糧とすれば良いのです。

アジア太平洋大家の会では、海外投資に失敗しても失敗談を笑いながら酒を飲みましょう！なんて話をしてます。

失敗した時は、笑いながら話せる余裕があるかわかりませんが、酒の席では失敗談を大いに語りたいと思います。

海外の病院検索サイト

2011-05-01T09:46:00.006+09:00

海外投資セミナーで会った海外在住の方に教えたら喜ばれた海外の病院検索サイトを紹介します。

サイト名：ヘルスケアプログラム

運営会社：株式会社プレステージ･インターナショナル

説明：海外赴任中や海外旅行中に便利な、日本語の通じる病院情報等が検索できます。

このサイトの良い点は、

１．病院が日本語または英語で対応できるかがわかる。

２．病院詳細の情報量が他サイトと比べて多い。

３．運営しているのが個人ではなく、海外の病院で治療を受けた際に健康保険の請求代行を行なっている会社なので情報が信頼できる。

４．デザイン・ユーザーインターフェースが優れており検索がわかり易い。

また、検索で国まで絞り込むと、その国の医療事情情報が表示されるので旅行等で行く前に読んでおくと安心です。

海外移住や海外投資を検討している人も参考になるサイトだと思います。

今年の投資戦略

2011-04-30T21:43:00.004+09:00

昨年までは、国内の不動産をメインに投資してきましたが、今年は国内だけでなく海外投資もしていく予定です。

海外投資をする理由は、投資先を分けることによりリスク分散する為。

また、リタイア後の生活は日本だけでなく海外という選択肢も持っておきたいという気持ちがあります。

そんな事を考えながら、今月はセミナーや勉強会に様々なジャンルで計１０回参加。

特に多かったのが海外の不動産投資関係。

今週は、アメリカとニュージーランド。

先週は、フィリピン。

先々週は、カナダ。

アメリカとカナダはランドバンキングでニュージーランドとフィリピンは現物。

この中でアメリカのランドバンキングとフィリピンのコンドミニアムの購入を検討しています。

ニュージーランド不動産投資飲み会

2011-04-30T01:06:00.005+09:00

昨日、アジア太平洋大家の会が主催するニュージーランド不動産投資飲み会に参加してきました。

最初に１時間ほどニュージーランドの宅建免許を持っている方からニュージーランドの不動産についての説明があり、その後は飲み会に移って参加者同士で情報交換をしました。

ニュージーランドは賃貸需要と物件供給のバランスが悪く、空室がほとんど無いとの事ですが、金利と物件価格が高いので日本のようなインカムゲインは期待できないとの事。

しかし、不動産価格は上昇しているのでキャピタルゲイン狙いの投資ということでした。

ニュージーランドは高校時代にホームスティをしていた時期もあり非常に好きな国なのですが、現在の資産状況では購入はちょっと厳しい感じです。

（円高のうちに買っておきたいんだけどなぁ・・・）

大家さん学びの会

2011-04-18T23:48:00.004+09:00

先日、大家さん学びの会の勉強会に参加してきました。

最近は海外投資系のセミナーばかりだったので、不動産投資の勉強会は久しぶりでした。

そもそも昨年１１月に大家さん学びの会に入会しましたが、なかなか勉強会の日程が合わずに参加出来ませんでした。

初参加でやや緊張しましたが、講義→ディスカッション→飲み会　という流れなので、勉強後にたくさんの方々のお話が聞けて大変勉強になりました。

不動産投資のモチベーションも上がってきたので、次の物件を積極的に探したいと思います。

香港旅行記

2011-03-05T19:56:00.015+09:00

今年に入ってから海外投資関係のセミナーに参加していますが、海外投資を行なう上で必ず出てくるキーワードが「香港」または「香港ＨＳＢＣ」です。

そんな海外投資の登竜門的な香港ですが、海外投資を勉強する前にたまたま両親を連れて旅行する計画を立ててまして、両親と一緒に香港とマカオを観光してきたので、また行きたいお店の記録を残しておきたいと思います。

香港ＨＳＢＣの口座開設ツアーとかで香港へ行った際に参考になれば幸いです。

為替レートは、HK$１＝10.5　ぐらいでした。

まず泊まったのが、ハーバープラザ8ディグリーズというホテル。

街の繁華街からは離れており、駅も遠いので立地は良くないのですが、新しいホテルで共用部や客室はとてもキレイでした。

ホテルへの移動は主にタクシーを使用。

九龍の繁華街までHK$４０～５０ぐらいだったと思います。

最終日の朝食をホテル内のカフェで食べたのですが、けっこう美味しかったです。

値段はビュッフェでHK$１３０と書いてありましたが、部屋番号を言ったらHK$１１５となったので、宿泊者はHK$１１５になるのかもしれません。

↓の所で作ってくれるオムレツとラーメンが美味しい。

↑作ってもらったラーメン

今回の旅行で一番気に入ったのがマッサージです。

ホテルの近くのマッサージ屋さんで、足裏マッサージ、リンパ腺マッサージ、肩＆首マッサージをやってきました。

円高の影響も有り、日本の半額以下でマッサージできてとてもお得でした。（円高じゃなくても安いです）

店員さんに日本語は通じませんが、メニューに日本語表記があるのでメニューを指差せばなんとかなります。（英語は通じます）

日本語表記のあるメニュー

お店の場所ですが、ハーバープラザ8ディグリーズホテルを出て右へ進みます。

するとセブンイレブンのある交差点があるので、交差点を左に曲がります。

左に曲がると↓の看板が見えるので、看板の下がお店です。

お店の入口

大きな地図で見る

ツアーに付属の食事には、飲茶や中華料理があったのですが、美味しくなかったので日本で調べておいた太湖海鮮城　タイウー・レストランという海鮮料理店へ。

何度か香港料理大賞最優秀賞を受賞したことがあり、ガイドブックにも載っているレストランですが、すごく高額という訳でもない感じでした。

店内に観光客はあまりおらず、地元の人たちで満席となってました。

野菜スープ、季節の野菜炒め、海鮮ピリ辛炒め（名前忘れた）

隣の人が食べてて美味しそうだったから頼んだ蒸しエビ

白身魚のあんかけ生姜入りチャーハン

ロブスターのビーフン敷スペシャルソースがけ（時価）

名物料理のロブスターのビーフン敷スペシャルソースがけですが、値段は時価となっています。

店員さんに値段を聞いたら、HK$１０００ぐらいでした。

ロブスターはもちろん美味しいのですが、ロブスターの下に敷いてある焼きビーフンも美味しかったです。

けっこうボリュームがあるので３～４人で食べるとちょうど良い感じです。

上記を大人４人でお腹いっぱい食べてHK$１６５７でした。

円高だからかもしれませんが、味・量・コストパフォーマンスすべてにおいて満足できました。（ツアーの料理が不味かったのも大きかったかもしれません）

最終日の夕食に美味しい料理が食べられて両親も満足してくれたようです。

今回は、両親が元気なうちに親孝行しておこうと思い、両親と一緒に観光旅行をしてきましたが、次回は香港ＨＳＢＣの口座を開設に訪れたいと思います。

2011年初セミナー

2011-02-06T02:45:00.002+09:00

ＳＥ大家たくちゃん＆グローバル不動産投資家Manachanプレゼンツ『海外不動産投資セミナー』に参加してきました。

海外投資系のセミナーというと業者主催のセミナーばかりですが、このセミナーは投資家による投資家向けのセミナーというめずらしい形態でした。

主催者のＳＥ大家たくちゃんが、海外不動産投資に興味ある人達で一緒に勉強していきましょうというスタンスなのでセミナー会場内の雰囲気もとても良かったと思います。

今後も続くようなので興味がある人はコチラに登録しておくと良いかもしれません。

セミナー後の懇親会ですが、懇親会の途中で合コンのような感じで何回か全員で席替えが行なわれたので、色々な人と話すことが出来て非常に勉強になりました。

次回の海外不動産投資セミナーも参加したいと思います。

成功報酬型ビジネス

2011-01-29T13:17:00.003+09:00

会社ではweb系のエンジニアとして労働力投入しているが、昨年ぐらいから営業案件でレベニューシェアという成功報酬型の取引形態が増えてきている。

特に大規模なサイト開発でレベニューシェアを希望するクライアントが多い。

開発工数を抑える事が利益につながる受託開発とは違い、開発したサイトの収益が利益に繋がるレベニューシェアは、エンジニアとしては非常にやりがいがある。

さらに、受託開発では、クライアントの要望を優先したり開発費を抑えるために、エンドユーザーやサイトコンセプトを考慮した機能が実装できず、もどかしい思いをする事も多い。

しかし、成功報酬型のレベニューシェアは、成功すれば大きな利益を得られるが、失敗すれば大きな損失となる。

システム開発会社もクライアントと共に利益と損失を分かち合う時代が来るかもしれない。

開発会社がクライアントのビジネスパートナーとして仕事ができれば、世の中にもっと便利で楽しいwebサイトやシステムが増えると思う。

そんな時代が来た時にリストラされないようにスキルアップすると同時に、リストラされても生活していける資産を作らなければ・・・

2011年

2011-01-25T18:03:00.003+09:00

明けましておめでとうございます。

すでに年が明けてから結構経ちますが、２０１１年の初投稿です。

昨年は、プライベートが忙しいにもかかわらず、ゴルフを始めたり旅行に行ったりしていて、不動産投資の活動が全然できませんでした。

今年は初心を思い出し、不動産投資を中心に投資活動をやっていきたいと思います。

ズバリ今年の目標は、

１．ゴルフで１００を切る（オイッ

２．風邪をひかない（コラッ

３．有給休暇を消化する（マテッ

です！

といった感じで基本的には健康で楽しい生活ができたらいいなと思います（笑）

そして、投資関連では、

１．所有物件を増やす

２．もっと勉強する（セミナーや書籍で）

３．FPの資格を取る（資格の勉強を理由に定時退社する）

ということで本年もよろしくお願いします。

ゴルフデビュー

2010-12-23T17:49:00.003+09:00

本日、投資家仲間のそーめいさんとたいやき８１たさんと一緒にゴルフをしてきました。

ゴルフは元々興味があったのですが、フェスタの事前打ち合わせでたいやき８１たさんに誘われたのがきっかけです。

天気は快晴で良かったのですが、強風で非常に寒く、打ったボールも流されるので難しいコンディションでした。

最初のホール（パー４）では思うように打てず、いきなり１２打と大叩き・・・・

ハーフを１００以内で帰って来れるか非常に不安になりましたが、徐々に真っ直ぐ打てるようになってきてスコアも安定。

ボギーを４つ取れて、スコア５５で前半終了。

昼食後、後半も前半の調子でいきたかったのですが、ドライバーでOBを連発し６８で終了。

後半は、ロングホールで大叩きしまくってしまいましたが、初パーを取れたので満足です。

トータルスコア１２３でした。

帽子をかぶっていられない程の強風で大変な初ラウンドでしたが、非常に楽しくプレイすることが出来ました（＾＾）

そして、不動産投資家ナンバー１ゴルファーになる為に勝手に不動産投資家ゴルフランキングを作成。

第１位　そーめいさん
第２位　T.M.Investor
第３位　たいやき８１たさん

色々な方とラウンドしてランキング１位になるのが目標です。

ランキングはラウンド結果から独断と偏見により決定します。

まずは現在暫定１位のそーめいさんが目標です。

忘年会

2010-12-13T00:34:00.002+09:00

昨日は、渋谷で満室経営新聞と大家の財布の中身レポートの忘年会がありました。

集まった人数が８０人という、かなり大規模な宴会でした。

２時間の宴会は、色々な人と挨拶していたら、あっという間に終わってしまいました。

最後にフェスタで講演していただいた本田健さんから、忘年会の参加者へ30代にしておきたい17のこと (だいわ文庫)と20代にしておきたい17のこと (だいわ文庫)のプレゼントがありました。

忘年会後は、近くの席だった方々６人でワインバーへ行きました。

めずらしく６人とも同世代だったので２次会では、色々と濃い話が出来て大変勉強になりました。

１８時～終電の時間まで楽しく飲めた忘年会でした。

忘年会でお話させていただいた皆様、来年もよろしくお願いします。

仕事と健康

2010-11-02T00:44:00.004+09:00

職場に３週間前から来ている派遣社員の人が先週の月曜からずっと休んでいます。

初めは体調不良という理由だったので風邪でもひいたのかと思っていましたが、３日目に理由を聞いた処、もともと軽いうつ病らしく朝になると体がだるくなって吐き気が止まらないとの事。

病気なので休むのは仕方がないのですが、急に１週間以上も休まれてしまったので、他のメンバーが大忙しです。

しかし、病気で出社できないよりも仕事で忙しい方がマシだなぁと思います。

病気になる度に思うのですが、幸せな生活を送るには健康であることが大事ですね。

先月に入会した「大家さん学びの会」でも健康をテーマにした勉強会をやるらしいのですが、開催日と旅行の日程が重なってしまい参加できません・・・（涙）

サラリーマンをしている間は、ゴルフでストレス発散して、なるべくストレスを溜めない様にしたいと思います。

ゴルフ

2010-10-31T15:10:00.003+09:00

先日のフェスタ事前打ち合わせの際、たいやき81たさんにゴルフに誘われたのでゴルフをやってみようと思います。

幼少の頃からずっとスポーツをやってきましたが、モータースポーツを除いて道具を使うスポーツは遊びでやった程度しかなく、身体能力を生かしたプレーを得意としてきた自分としては自信がありません・・・。

今までのスポーツ歴は、
　小学・・・サッカー
　中学・・・バスケットボール
　高校・・・バスケットボール
　大学・・・モータースポーツ
　社会人・・・サッカー、フットサル
といった流れ。

しかし、今までに経験が無いので逆に楽しみでもあります。

そもそもなぜゴルフを始めようと決意したかというと、周りの友人から誘われたというのもありますが、自分の中でリタイアへの熱意が減ってきており、投資へのモチベーションを上げる為です。

なぜ投資へのモチベーションを上げる為にゴルフをやる理由は、
　趣味を増やす→時間が足りない→リタイアしたい→投資頑張る
という事になればいいかなと・・・（笑）

とりあえず先週から近所のインドアゴルフスクールに通って、初心者用の安いゴルフセットも買いました！

約１年間ぐらいまともに運動してなかったので、ゴルフスクールで１時間練習しただけで、次の日に肩と腰とモモが筋肉痛になるといった状態です（汗）

ゴルフをきっかけに運動不足を解消して、肥満と肩こりも無くせればいいなぁと思ってます。

そして、目指すは不動産投資家ナンバー１ゴルファーです！（笑）

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2010

2010-10-03T21:00:00.004+09:00

先日、「ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2010」に参加してきました。

昨年に続き今年もサポーターとして運営のお手伝いをしました。

仕事は、ホールの誘導チームでＳ席とプラチナ席のチケットをチェックする係とフェスタというお題で謎かけをする係でした。

今年のサポーターＴシャツはフェラーリレッド

当日の集合時間は６時でしたが、５時半にマック集合して、みんなで朝マックを食べてから会場の九段会館に入りました。

昨年の会場は８００人規模でしたが、今年は１１００人と広くなった為、開場前の準備やリハーサルを終えた時点でヘトヘトでした。

ディスカッションや講演の内容は、~~眠くて~~スタッフの仕事が忙しくてあまりメモしてないので割愛しますが、毎回内容や演出が良くなっており、今回が一番の内容だったと思います。

印象に残ったのは、フェスタのお客さんの多くが入口の募金箱に募金をしてくれた事です。

次々とお札が募金箱に入っていく様子に収益金や募金の寄付先であるスクール・エイド・ジャパンの方々も「こんなにすごい募金は初めて見ました」とビックリしていました。

中には一人で２０万円も募金してくれた方もいて、１万円札２０枚の厚みでなかなか募金箱に入らず、札束が募金箱の中に落ちた時にドスンという音がしたとの事でした。

運営スタッフをやっていて毎回思うことは、フェスタに来る方々は皆さんマナーが良く、たくさんの寄付をしてくれるすばらしい人達ばかりだということです。

フェスタに参加する事で不動産投資だけでなく、人間性についても学べていると思います。

フェスタ終了後の懇親会では、ワタミ会長の渡邉美樹さんと本田健さんも参加していただいて、貴重な２人のトークも聞く事が出来ました。

懇親会で名刺交換をさせていただいた皆さん、ありがとうございました。

運営スタッフとサポーターの皆さん、お疲れ様でした。

フェスタ事前打ち合わせ

2010-09-25T00:44:00.005+09:00

今日は、ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2010の運営事前打ち合わせに参加してきました。

私の仕事は、昨年に引き続きホール案内係なので、席種による座席エリアを主に確認。

前回の打ち合わせでホール係の配置は決まっているので、今日は特に決めることもなく、細かい取り決めは当日会場で決める事となりました。

今年は当日の集合時間が早いので起きれるか心配です・・・

休みの日に朝５時に起きれるかなぁ・・・

打ち合わせ終了後にたいやき81たさんに↓の本を渡されました。

これはついにゴルフを始める時が来たのでしょうか？！

近所にインドアゴルフスクールがあるので、練習に行ってみよう　　　かなぁ・・・

フェスタの残席はA席が約１００席程度らしいので、参加される方はお早めに。

区分所有のマンションで利回りアップ

2010-08-29T00:44:00.004+09:00

昨年、購入した区分所有マンションですが、来月から利回りが約２％アップします。

当初は、利回りアップが目的ではなかったのですが、最終的に利回りがアップしました。

どのような経緯で利回りがアップしたか、簡単にまとめます。

１．２００９年３月　区分マンション購入
　　　・管理費が高額で管理がいい加減だと感じる

２．管理組合の総会に出席
　　　・総会で積極的に発言したら理事長にさせられる
　　　　　管理組合の総会

３．管理会社変更
　　　・管理会社数社から見積を取り、独立系の管理会社に変更
　　　　　理事長の仕事
　　　　　見積り結果
　　　　　理事会
　　　　　臨時総会
　　　・変更のタイミングでエレベーター会社を変更するなど、無駄な費用を削減

※上記により管理組合の年間経費が大幅に削減され、さらに管理の質もアップ！

４．管理組合の総会で管理費の減額が決定
　　　・平米単価１４０円減額

このような経緯で管理費が減額となりました。

大きな要因は管理会社の変更です。

管理会社を変更して変わった事をまとめると。

・共用部がキレイになった（成約率アップ）

・管理委託費が安くなった（管理費減額→利回りアップ）

・担当者が設備や建物の知識がある人になった（建物価値の維持）

・各種修繕や工事の見積が安くなった（修繕費用削減）

・故障している設備が放置されなくなった（退去率ダウン）

・管理人さんの能力がアップした（退去率ダウン）

・各種書類がちゃんと保管されるようになった（建物価値の維持）

・管理費の滞納者が減った（管理費減額→利回りアップ）

以上のように管理会社を変更した事により、管理費の減額だけでなく、様々な効果がありました。

投資の数字として見えるのは、利回りの２％だけですが、上記のような事を考慮すると利回り２％以上の効果があったと思います。

しかし、成り行きで利回りアップまでやってしまいましたが、労働力を投入してまでやるべき事ではないと思います（汗）

区分所有のマンションを買う時は、管理状態の良いマンションを買う事をオススメします（苦笑）

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2010

2010-08-16T13:30:00.005+09:00

一昨年と昨年に続き「ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ」が今年も開催されます。

昨年の模様はこちら

今年のフェスタのパネラーは沢孝史さん以外は昨年・一昨年から一新して新しい顔ぶれとなっています。

第１部　不動産のプロフェッショナルによる「超激辛？」本音トーク
・長嶋修さん（不動産コンサルタント）
・藤澤雅義さん（CPM　米国不動産経営管理士）
・大島芳彦さん（建築家　建築コンサルタント）
・渕本吉貴さん（融資・資金繰りコンサルタント）

第２部　成功大家さんによる「これまでとこれからの資産拡大」ディスカッション
・藤山勇司さん　「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」の著者
・沢孝史さん　「お宝不動産で金持ちになる！」の著者。
・山田里志さん　「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす方法」の著者。
・三宅耕二さん　「頭金ゼロではじめる「高速」収益不動産投資成功法」の著者。

そして今年のメインスピーカーは、日本を代表する幸せとお金の専門家である本田健さんです。
・本田健さん　「ユダヤ人大富豪の教え」「ライフワークで豊かに生きる」「大好きなことをしてお金持ちになる」など、累計300万部を超えるビジネス書・自己啓発書の著者

昨年に引き続き今年もサポーターとして運営のお手伝いをすることになりました。

今年は、昨年よりも大きい会場での開催となるので、運営も忙しくなりそうです。

料金は、
プラチナ席　30,000円（限定50名）
※フェスタ終了後、出演者を交えた懇親会に参加できます。お席は会場最前列のお席を確保いたします。
S席　　6,000円　会場1階席前方
※プラチナ席とS席のお客様には、後日フェスタの音声を収録したCDをご郵送させていただきます。
A席　　3,000円　会場2階席、または1階席後方

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタの収益金は、昨年と同じく「NPO法人スクールエイドジャパン（SAJ）」に全額寄付されます。

プラチナ席が残りわずかとなっているようです。

テラス設置工事

2010-07-24T00:00:00.002+09:00

アパートの２階入居者さんから要望のあった玄関の雨漏り対策をしました。

２階の廊下に屋根もひさしもないので玄関ドアに雨が当たって玄関が水浸しになるという問題。

当初、管理会社さんからテラス設置の提案を頂いてたのですが、工事代金が２４万円と高額でした。

しかし、問題を解決するにはテラス等の屋根の代わりになるものを設置するしかないのでテラス設置を決意。

工事の適正価格を確認する為に管理会社さんの他に１社見積をしてもらいました。

工事代金の差が５万円以内であれば管理会社さんに工事をお願いするつもりでしたが・・・

同様の工事の見積をお願した処、見積額が１２万円でした。

大手のメーカーさんがテラスを工事セットで直販してるので安いようです。

結局、自分で見積をお願いしたメーカーさんにテラスを設置してもらい一件落着。

２階入居者さんにテラスを設置する旨を伝えた際に「８月に契約更新するつもりです。」との嬉しい言葉も頂く事が出来ました。

滞納問題

2010-07-07T22:59:00.003+09:00

大家を始めてから２年経ちましたが、初めて滞納問題が発生しました。

滞納問題といえば不況の中、社会問題にもなっており、大家として避けては通れない問題です。

大家の集まり等でもよく話題にあがるので、滞納で苦労している大家は多いのが現状でしょう。

２年前に１棟４戸のアパートを所得し、現在は区分１戸を加え５戸ですが、ありがたい事に滞納は１度もありません。

そんな非常に恵まれた環境の大家でしたが、ついに滞納問題発生です。

基本的に家賃や駐車場代というのは、来月分を先に支払う先払い方式となっています。

なので７月の家賃は６月末までに支払う契約となってます。

しかし、７月分の駐車場代（1万8千円）を６月中に振り込むのを忘れてました・・・orz

滞納したのは私でございます・・・m(_ _)m

滞納される大家はめずらしくありませんが、滞納する大家は私ぐらいでしょう！(ノ∀｀)

振り込み先は管理している不動産屋さんなのですが、6月中に振り込みをしてなくても特に連絡はありませんでした。

7/6に振り込んでいない事に気づいてネットバンキングですぐに振り込みました。

催促の連絡が来る前に振り込んだのでセーフです！（違）

以下、滞納の言い訳です。

・家賃や公共料金等の毎月の支払はすべて自動引き落としなので、定期的に振り込む習慣がない。

・ネットバンキングで振り込むので、いつでも振り込みできると油断していた。

・６月末はＷ杯に夢中だった。

・一般的な人間の脳の記憶領域がブルーレイディスクぐらいの容量だとすると、私の脳の記憶領域は3.5インチフロッピーディスク程度しかない。

自分の物件の入居者はみんな非常に優良な入居者なのだなぁと実感しました。

みなさんも滞納しない(されない)ように気をつけましょう☆ミ

賃貸住宅フェア2010

2010-06-16T23:30:00.002+09:00

今日は賃貸住宅フェアに行ってきました。

去年は行けなかったのでわかりませんが、２年前と比べてやや活気がなくなった印象を受けました。

不況の影響で出展企業が減ったり、各社ブースの出展予算が減っている感じでした。

あまり時間がなかったので西山雄一さんとニーズコーポレーションのセミナーを聞いて、会場をひと回りして帰りました。

今回は時間がなくてドタバタだったので、来年はもっと時間を作ってゆっくりしたいと思います。

契約更新と要望

2010-06-03T23:00:00.002+09:00

今回は久しぶりに不動産ネタです。

今年に入ってから満室が続いており、特に何もしていなかった大家業ですが少し変化がありました。

１つ目は、今年の５月が更新時期だった部屋が無事に契約更新しました。

退去になると面倒なので少し不安がありましたが、契約更新となりほっとしてます。

前オーナーの時代から長期で入居してくれている入居者さんなので、今回の更新時に月々の家賃を千円安くしました。

この家賃値下げの効果があったかはわかりませんが、更新となって良かったです。

もう１つは、アパートの２階に住んでいる入居者さんから、雨が降ると玄関に水が溜まるとの連絡が有りました。

特にクレームというわけではないのですが、これから梅雨になるのでなんとかして欲しいとの要望です。

２階の部屋は玄関の上に屋根もひさしも無いので、玄関に雨が吹きつけると玄関内が水浸しになってしまうとの事。

管理会社さんから２階の廊下にテラスを設置する提案と見積りをいただいたので検討中ですが、何らかの対応はしないといけないので痛い出費になりそうです。

４月のFX

2010-05-05T23:11:00.002+09:00

２０１０年の目標として月平均で５万円増やすことを目標にしているFXですが、４月も絶好調でした。

２０１０年の成績
１月　＋５６,５４３円
２月　＋９５,５５８円
３月　＋１０９,４１６円
４月　＋１２９,５５２円

今年の最高益を更新！！

４月はユーロ円と米ドル円に絞って取引をしました。

ユーロがある程度下落したタイミングでロング（買）で入り、さらに下落したらひたすらナンピンしてました。

ノーポジからのスタートで４月の結果は予想以上の出来です。

そして、去年の年末から、「だいぱぱ手法」でトレードを開始して、５０連勝・５ヶ月負け無し・＋５０万円を達成しました！！

このトレード手法は、１回の取引で大勝はできませんが、負けずにコツコツと小さな勝ちを積み重ねることで、大きな勝ちを手にすることができます。

淡々と機械的なトレードを繰り返す事が出来れば高確率で勝つことが出来ると思います。

入居トラブル解決

2010-05-02T14:59:00.003+09:00

入居トラブルの続き

前回までの流れ

物件検索時の広告と重要事項説明書に明記されているBS/CSアンテナが、入居後に設置されていない事が発覚。

堂々と広告に記載して入居募集しておきながら、電波障害で設置できませんでしたと開き直る担当者に対応の甘さを認識してもらった上で対応策を考えてもらう事となった。

管理会社の担当者から家賃２千円の減額での手打ち交渉があり、その案を飲む事により管理会社とのトラブルは解決。

残された問題は、今の環境でＣＳ放送（スカパー）をどうやって受信するか。

ＢＳ/ＣＳアンテナの無いマンションでＣＳ放送（スカパー）を受信する方法を調べましたが、やはりＮＴＴ東日本のフレッツテレビしか方法は見つかりませんでした。

しょうがないのでフレッツテレビに加入する方法を調査しました。

まず、フレッツ光のマンションタイプにはフレッツテレビ対応とフレツテレビ非対応の２種類があり、ＮＴＴ東日本に電話して聞いた処、私の住むマンションはフレッツテレビ非対応という事が判明。

フレッツテレビ対応に変えられないかと質問しましたが、変更は難しいとの事。

そこで、一戸建て用のファミリータイプを導入できないかと質問した処、管理会社の許可があり、配管からケーブルを通せれば可能との回答。

すぐに管理会社の担当者に電話をして許可をいただき、ＮＴＴに工事依頼を発注。

ファミリータイプが開通するかどうかは、工事をやってみないとわからないとの事であったが、そこはもう祈るしかありません。

工事日当日、朝からＮＴＴの下請け工事業者がやってきて作業していただき、無事にフレッツ光ネクスト・ニューファミリータイプが開通！！！

家賃値下げ分より月々の費用は増えてしまいますが、これでようやくスカパーでＪリーグの試合が見れるようになりました。

これでワールドカップも見れるようになり、やっと新居の生活環境が整ったので不満の無い生活ができます。

今回の一連のトラブルでかなりの労力を使ってしまいました。

本当はこのパワーを投資に使えれば良かったのですが、自分が大家業を始めようと思ったきっかけや志を思い出す事ができました。

それは、一人暮らしを始めようと思って部屋探しをした際になかなか自分が満足する部屋が見つからず、「入居者が満足して暮らせる部屋を提供したい」と思って不動産投資を始めた事でした。

また、このようなトラブルの起こらないような賃貸住宅環境の整備に大家の端くれとして何かできる事はないかと考えました。

今回と以前のトラブルは、どちらもテレビＣＭを流している大手ハウスメーカー系列の管理会社でした。
（おかげでＣＭに出ている女優さんや元プロスポーツ選手に嫌なイメージがついてしまいました。（汗））

ネットでも評判は良くないにもかかわらず、そのような会社が大手でいられるのは、それ以上に中小の会社がふがいないからかもしれません。

もしそうであれば、個人の大家が頑張って入居者満足度を上げて、中堅を脅かすことによって中堅を頑張らせ、それにより大手も業務改善をして賃貸住宅業界全体が改善するかもしれません。

まあ、法を整備するとか規制を作るといった方が早いのかもしれませんが、業界に関わる人間としては内側から改善する努力をしなければなりません。

初心を忘れずに今後も不動産投資を続けていこうと思います。

入居トラブル３

2010-04-05T21:59:00.002+09:00

入居トラブルの続き

前回までの流れ

物件検索時の広告と重要事項説明書に明記されているBS/CSアンテナが、入居後に設置されていない事が発覚。

堂々と広告に記載して入居募集しておきながら、電波障害で設置できませんでしたと開き直る担当者に対応の甘さを認識してもらった上で対応策を考えてもらう事となった。

翌日、再び担当者から電話がかかってきた。

担当者「昨日は弊社の対応が悪かったにも関わらず、ご入居者様の立場に立った対応が出来ず、誠に申し訳ございませんでした。」

昨日とは打って変わって最初から謝罪でした。

担当者「それでBS/CSアンテナの件なのですが、やはり設置は難しいので毎月の家賃を引かせてもらうという事でなんとかならないでしょうか？」

謝罪から家賃の減額で手打ち交渉です。

私としては家賃なんてどーでもよく、アンテナが何よりも重要なので、家賃が増えてもアンテナを設置して欲しいのが本音です。

しかし、これ以上この担当者に言っても解決しないので、対応の甘さを認識して出来る限りの対応をしてくれた担当者の案を飲む事にしました。

家賃の減額は月２０００円。

アンテナ無しでe2byスカパーを受信するには、私の知る限りはNTT東日本のフレッツテレビしかありません。

このマンションのBフレッツマンションタイプはフレッツテレビ非対応なので、フレッツテレビに入るには特別に許可をもらってBフレッツファミリータイプに入るしかなさそうです。

仮にBフレッツファミリータイプを使えたとしても、現在のauひかりマンションタイプとBフレッツファミリータイプ＋フレッツテレビの差額は２０００円以上です。

さらにIP電話サービスを使用しているので、Bフレッツに変わると電話番号も変わります。

色々と手間がかかり得する事もありませんが、なんとかスカパーが見られるように手を尽くしたいと思います。

引っ越す度にCS放送でトラブルになるのはなぜだろう・・・(涙)

３月のFX

2010-04-04T19:02:00.003+09:00

２０１０年の目標として月平均で５万円増やすことを目標にしているFXですが、３月も好調でした。

２０１０年の成績
１月　＋５６,５４３円
２月　＋９５,５５８円
３月　＋１０９,４１６円

なんと初の１０万円越えを達成！！

米ドルの動きが少なく苦戦しましたが、安くなったNZドルとユーロを拾えたのが大きかったです。

米ドルと豪ドルは２月の仕込みを３月にリカクしており、３月はあまり活動していません（汗）

なので４月はノーポジからスタートしているので、３月ほどの成績は見込めません。

私が参考にしているトレード手法はこちらです。

以前は無料でトレード手法を公開していたのですが、今は公開していません。

公開条件をクリアすれば再公開するらしいのでトレード手法を見たい人は応援して下さい。

入居トラブル２

2010-03-29T20:47:00.004+09:00

入居トラブルの続き

物件検索時の広告と重要事項説明書に明記されているBS/CSアンテナが、入居後に設置されていない事が発覚。

物件担当者から電話がかかってきた。

担当者「すみません。そちらのマンションは建設時の計画ではBS/CSアンテナを設置する予定だったのですが、電波障害の関係でアンテナを設置する事ができませんでした。」

私「そうなんですかー。では、このマンションにアンテナは無いんですね？」

担当者「はい。そうなんです。」

堂々と広告に記載して入居募集しておきながら、設置できませんでしたと開き直る担当者。

私「それで？」

担当者「それでというのは？」

私「BSとCS放送が見られないのですが、どうすれば見られるんですか？」

担当者「弊社の対応としましては、BS/CSアンテナが設置できないのでCATVを導入したのでCATVに加入していただければ・・・。」

私「アンテナがあれば無料で視聴できるのにCATVに加入しろっていうのは対応になってないと思うのですが？」

担当者「・・・・」

驚いた事にアンテナが無いのでCATVに加入しろとの回答が返ってきた。

ちなみにCATVは有料で一番安いプランは月額３８００円である。

さらにCATVでBS放送は視聴できてもCS放送(e2byスカパー)は視聴できない。

スカパーが視聴できないとＪリーグの試合が見られないので非常に困る。

私「そもそもアンテナが設置できないとわかったのは、いつ頃ですか？」

担当者「２月上旬です。」

私「私が持っているのは２月の中旬の広告ですが、BS/CSアンテナと記載されてますけど？」

担当者「それは仲介の不動産屋さんが直してなかった為だと思います。」

広告に記載されていたのは、仲介業者のせいであると主張。

自分の非は認めないようなので、さらに質問を続ける。

私「では、当初の物件情報からBS/CSアンテナの修正情報を仲介業者さんに連絡したのは、いつ頃ですか？」

担当者「２月４日です。」

私「今、HOMESで４社が広告を出していますが、今現在(３月中旬)４社すべての広告にBS/CSアンテナの記載があるのですが、どういうことですか？」

担当者「・・・・」

私「１社、２社だけが情報修正していないなら仲介業者さんのミスで納得できますが、１ヶ月半以上たって５社確認して５社とも情報が修正されていないのは、客付の仲介業者ではなくて元付の管理会社(家主)の告知に問題があるんじゃないですか？」

担当者「(HOMESを確認して)まだ、記載されてますね・・・」

一つ一つ事実を整理していくことで、担当者に対応の甘さを認識してもらった。

これは虚偽広告と言われても仕方が無い状態であるし、契約違反である。

入居者の立場でも引くことはできないし、大家としても設置されていない設備を広告に記載して客付けされたら公平な競争ができないので引くわけにはいかない。

私「とにかく自分はBS/CSアンテナ有りと広告と重要事項説明書に書いてあったので入居したんです。CATVではCS放送が視聴できないんです。CS放送が視聴できるように対応して下さい。」

担当者「そう言われましても電波障害でアンテナを設置することができないんです。」

私「電波障害になるのは、南南西にタワーマンションがあるからですよね？」

担当者「はい。」

私「それなら隣接の駐車場の土地を借りてタワーマンションを避けた場所にアンテナを設置するとか、周辺のマンションと共同受信するとか方法はあると思うんですけど。」

担当者「ええ・・ああ・・」

私「もう一度対応を検討して、ご連絡いただけますか？」

担当者「わかりました。また改めます。」

担当者に対応の甘さを認識してもらった上で対応策を考えてもらう事となった。

緊急センターは、非を認めて誠意ある対応をしてくれていたのにもかかわらず、担当者の対応は非常に残念だった。

続きは次回・・・（またかよっ）

入居トラブル

2010-03-28T13:23:00.003+09:00

先週、入居トラブルが発生しトラブル対応しました。

大家側ではなく入居者側で（笑）

今月、引越してきた新居の新築賃貸マンションですが、入居後に納得できない事実が発覚し、マンションの管理会社（サブリースなので家主）と揉めました。

平日に引越しを行い、やっと落ち着いた週末の出来事。

Jリーグの試合を見ようと思い、TVをつけてリモコンのCSボタンを押した。

すると番組は映らず、次のような文字が表示された。

「受信できません。アンテナ設定や調整を確認してください。」

TV周りの配線は間違いはないはずだが、念のため配線を確認。

配線は問題なさそうなので、TVでアンテナレベルを確認。

BS・CS共にアンテナレベル０と表示される。

その後もアンテナ線や分波器を変えたり、別のアンテナコンセントを使ったりと色々試すが、まったく映らない。

しょうがないので管理会社の緊急センターに電話で問い合わせた。

緊急センターの人からの質問は以下。

Q.そのマンションはBS・CS設備あるの？

A.マイソクにBS・CSアンテナと記載されてるし、重要事項説明書にも記載されている。

Q.配線とか大丈夫？

A.細かく説明。

緊急センターの人は設備に詳しく話もスムーズにできて、BS・CS放送が受信できない状態がおかしい事を認識してくれた。

マンションの状況を確認して折り返し電話するという事で一旦電話を切った。

１時間後に緊急センターより電話があり、以下の事を説明された。

すみません。こちらで調べたらお客様のお住まいのマンションにBS/CSアンテナは設置されておりません。

えっ？？？広告にも重要事項説明書にも書いてありますけど・・・・

申し訳ございません。こちらでもこのようなケースは始めてなので不動産課の担当者から改めて電話させます。

信じられない話だが、電話を切って担当者からの電話を待つことにした。

続きは次回

簿記検定試験結果

2010-03-24T21:43:00.003+09:00

２月末に受けた日商簿記２級の試験結果が出ました。

過去３年間の合格率は

１２３回３８.４％
１２２回２５.５％
１２１回４３.１％
１２０回２９.６％
１１９回３１.３％
１１８回２９.４％
１１７回２０.７％
１１６回２９.２％
１１５回４２.５％
---------------
平均３２.１％

という傾向。

難しい問題が出ても２０％ぐらいは合格できる試験です。

合否の判定は７０点以上で合格となりますが、試験当日にTACの回答速報で自己採点した結果は、７２点という微妙な点数でした。

直前の過去問題は平均８０点以上取れていたので、ちょっとショックな自己採点結果です。

配点箇所によって点数が変わるので、合格するかは運次第という状況・・・（汗）

そして、結果発表をさいたま商工会議所の合格発表のページで見ると・・・

１２４回　２級合格率　１３.２％

でした。

予想以上の合格率の低さに思わず絶句・・・

受験番号を照らし合わせる前に何とも言えない絶望感に襲われます。

恐る恐る受験番号を照らし合わせた結果・・・

・・・・・

・・・・

・・・

・・

・

奇跡的に合格！！！！！

試験直前に有給使いまくって勉強した甲斐がありました。

試験に合格でき、さらに繰り越せない有給も消化できて良かったです。

簿記検定を受けるなら、履修・振り替え受講・合格保証制度があるTACがおすすめです。

Firefox3.6にバージョンアップしてjavaが使えなくなった時の対応

2010-03-13T16:39:00.002+09:00

今回は日記ではなく備考録です。

Firefox3.6にバージョンアップしたら、javaを使用している一部のページが動作しなくなったので、その時の対応メモです。

FXをやっていてこちらのチャートを使っているのですが、Firefoxを3.6にしたら動かなくなりました。

その時の対応を忘れないように書いておきます。

１．まずmozillaのJavaプラグイン利用ガイドのページへ

２．java.comのJavaテストページへ行ってjavaが動作するかどうか確認

３．javaが動作しないのでjava.comのダウンロードページへ行ってjavaをダウンロード

４．ダウンロードしたjavaをインストールして完了

FXが絶好調？！

2010-03-11T21:18:00.004+09:00

月平均で５万円増やすことを目標にしているFXですが、２月は好調でした。

１月は＋５６,５４３円でしたが、２月の結果は・・・

なんと

＋９５,５５８円

先月から始めた豪ドルで６本リカクしたのが大きいですね。

昨年末からFXの口座資金がどんどん増えていってます。

この調子でいくと不動産投資のブログではなくFXのブログになりそうです（汗）

実はFXについては、数年前に本を１冊読んだだけで、全然勉強してないんですよねぇ。

ちゃんと勉強しようか悩んでます。

ちなみに参考にしているトレード手法はこちらです。

確定申告終了？！

2010-03-09T22:59:00.002+09:00

今日は会社を午後半休して税務署へ行ってきました。

e-TAXで出力した書類を持って行って提出しただけなので、駐車場待ちも含めて２０分ぐらいでした。

昨年は誤った記載があり、税務署で作り直した為に１時間以上かかりましたが、今年はすんなりと提出できました。（本当に大丈夫かわかりませんが）

確定申告が早く終わったので、新居のリビングに敷くカーペットを買いにホームセンターへ。

あらかじめリビングを測って欲しいカーペットのサイズを決めていたので、店員さんにサイズを伝えてジャストサイズにカットしてもらいました。

新居はフローリングなのですが、リビングの全面にカーペットを敷きました。

寒がり＆冷え性なのでフローリングが冷たくて苦手なのです・・・

スリッパを履いててもフローリングは冷たい気がするんですよね。。

カーペットを敷いておけばフローリングを傷つけるリスクも減るし、防音にもなるので色々な面で安心です。

忙しい日々

2010-03-08T21:51:00.003+09:00

２月末で簿記試験は終わったのですが、３月は引越しと確定申告があり、さらにJリーグが開幕で大忙しです。

確定申告は、先週末に書類の作成が終わったので、明日の午後に会社を半休して税務署に行く予定。

引越しは来週なので毎日少しずつ準備を進めています。

引越し準備で便利なサイトが、東京電力の引越コンシェルジュです。

引越れんらく帳という機能では、電気・ガス・NHK等の住所変更ができます。

便利なのは、各種公共料金の変更届けの管理ができる事と、旧住所と新住所の入力が１回で済む事です。

しかし、引越し手続きが便利になって敷金・礼金が無くなっていくと転居が容易になるので、大家としては微妙な気分です・・・。

そして、引越しが終わったらスポーツジムに通う予定です。

最初の目的はダイエットだったのですが、今は肩こりが酷くなりすぎて首と肩が痛いのでスポーツジムで肩こりを解消したいと思います。

マッサージに行った際に、マッサージ師が肩に触れた瞬間に発した一言が「これはすごいコリですねぇ・・・」でした（汗）

新居探し

2010-02-18T23:29:00.002+09:00

昨年から新居を探していました。

賃貸と購入の両方で探していましたが、ネットで自分の厳しい条件をクリアする賃貸物件が見つかったので、すぐに資料請求しました。

その物件は一般媒介で複数社の不動産屋さんが募集を出しており、たまたまアパートの管理をお願いしている不動産屋さんも募集を出していたので、自分の物件の営業も兼ねて不動産屋さんを訪問。

担当者と一緒に内見すると、思っていた以上に部屋の設備や周辺環境が良かったので、すぐに申込しようと決めました。

その物件は新築で本当にすばらしい物件なのですが、その分家賃も高めなのであまり入居が決まっていませんでした。

その為か新築の物件にもかかわらず、家賃３千円引き＆仲介手数料半額という大家として申し訳なく思ってしまう値引きをしてもらいました。

賃借人としては嬉しいのですが、大家としては悲しいという複雑な気持ちです・・・

本日、入居審査が通ったと連絡があったので、近日中に契約を行なう予定です。

月末に簿記試験があり、３月上旬は確定申告をしなければいけないので、引越しをするのは３月中旬になりそうです。

１月の振り返り

2010-02-03T23:03:00.004+09:00

２０１０年も１ヶ月が過ぎ、２月になりました。

年初はやる気マンマンで目標を立てましたが、段々と忘れてしまうので１ヶ月の成果を振り返りたいと思います。

まず今年の目標を確認します。

・簿記２級と宅建を取得
・不動産からのキャッシュフローを２０万にする
・ＦＸで月平均で５万増やす
・製作途中のサイトをオープンさせる
・１０キロ痩せる

１ヶ月経って見直すと、すでに忘れている目標があったりします（汗）

個別に振り返ってみます。

>簿記２級と宅建を取得

簿記は２月末の試験に向けて勉強していますが、まだ合格できるレベルではありません。

今月の追い込みにかかってます。

宅建は、簿記に合格したら４月から勉強予定です。

>不動産からのキャッシュフローを２０万にする

１月はまったく活動していません。

自宅の購入を検討しているので、自宅購入後に動く予定。

>ＦＸで月平均で５万増やす

昨年末に覚えた手法でトレードしました。

結果は、+56,543で目標達成！

ショートで取れた事とリカク幅を0.5円から1円に広げた事で目標達成出来ました。

>製作途中のサイトをオープンさせる

１月は進展無し。

近いうちに関係者を集めてタスクの確認とスケジュールを作成しなくては・・・

>１０キロ痩せる

夕飯に炭水化物を食べないダイエットを実施。

日によって増減がありますが、年始から約１キロ減。

スポーツジム等の運動も検討中。

１月は目標を立てた月だけあって、まずまずのスタートでした。

あと１１ヶ月継続できれば良い結果が残せそうです。

新年会

2010-01-31T01:00:00.003+09:00

今日は投資仲間のそーめいさんとたいやき８１たさんと歌舞伎町で新年会でした。

１件目は世界の山ちゃんで手羽先を食べまくり、２件目は和民でまったり飲みました。

３人とも勤め先の状況や投資方針、将来設計が似ているので話が尽きません。

投資家仲間との会話は、内容がポジティブ（ネガティブな事もポジティブに考える）で勉強になる話が多いので非常にモチベーションが上がります。

最近、会社の飲み会にあまり行きたくないのは、投資家仲間との楽しい飲み会を知ってしまったからかもしれません（笑）

今月は簿記試験の追い込みで疲れ気味でしたが、良いリフレッシュになりました。

しかし、今夜はダイエットを忘れて食べまくってしまいましたので、今日までの努力が水の泡になった気がします（汗）

抱負追加

2010-01-07T23:02:00.002+09:00

前回のブログで２０１０年の抱負を書きましたが、さらに抱負を追加します。

なぜかというと今週は本業の仕事始めだったのですが、職場で「T.M.Investorさん、太りましたね～」とショックな発言が・・・

家で体重を量ってみると、なんと正月前から体重が約５キロ増（ギャーーーー）

完全に正月太りというやつです・・・

年末は誕生日、クリスマス、忘年会と高カロリーな食生活が多く、正月は家で寝正月でした。
（そりゃ太るよね！）

さらに免許の更新があったので新旧の免許証の写真を見比べたら、顔の大きさが全然違います(；´Д｀)

ちなみに新旧の免許証更新時期では体重差が１５キロあります。

ということで２０１０年の追加抱負

体重１０キロ減らす！！！！

２０１０年の最重要抱負として頑張ります。

しかし、今月は新年会で手羽先を食べに行く予定という・・・

鶏肉だからいいよね！（爆死）

２０１０年

2010-01-02T02:34:00.003+09:00

明けましておめでとうございます。

２０１０年最初の更新なので２００９年の振り返りと２０１０年の抱負を書きたいと思います。

まずは２００９年の振り返りですが、２００９年の抱負はこちら。

２００９年抱負まとめ

・キャッシュフローを２０万円にする

・ＦＸを勉強して資産を増やす

２００９年結果

・不動産でのキャッシュフローは増えたが２０万円に届かなかった

・ＦＸは少しコツを掴む事が出来た

２００９年は年初目標から考えると５０点でした、残念！

目標に対する出来は５０点でしたが、色々な事がありました。

２００９年の投資関係の出来事

・初の確定申告に四苦八苦

・区分所有を購入しリフォーム

・区分所有マンションの管理組合の理事長になる

・区分所有マンションの管理会社変更

・アパート経営フェスタにサポーターとして参加

やはり一番大きかったのはフェスタに参加できた事でした。

大家仲間ができて情報交換もできるようになり、モチベーションが上がりました。

２０１０年の抱負

・簿記２級と宅建を取得

・不動産からのキャッシュフローを２０万にする

・ＦＸで月平均で５万増やす

・製作途中のサイトをオープンさせる

今年はしっかりと目標を達成できるように頑張りたいと思います。

それでは今年もよろしくお願いします。

ホリエモンセミナー

2009-12-23T19:49:00.002+09:00

今日は、ホリエモンセミナーに行ってきました。

内容は主にホリエモンの創業時の話でした。

東大受験～東大入学～競馬に熱中～アルバイト～起業　
といった流れ。

会社の決算期やキャッシュフロー、人材採用等の話も聞けてあっという間の１時間でした。

質疑応答では、質問に対して熱心にアドバイスされているのが印象に残りました。

場所は、代々木だったのですが受験勉強をした代々木ゼミナールの校舎がTKP代々木ビジネスセンターになっていたり、取り壊されていたり街の雰囲気が様変わりしていました。

そんな代々木の街を見て「代ゼミも少子化の波に飲まれたか・・・」なんて考えていたら、ある看板が目に入ってきました。

受付は代ゼミタワーへ

代ゼミは少子化の波に飲まれるどころか、新宿にタワービルを建てるまでパワーアップしてました。

代ゼミすごすぎ・・・

風邪をひきました（その後）

2009-12-22T00:44:00.003+09:00

先日、風邪をひいたので風邪に効きそうな物を飲みまくりました。

飲んだものはこちら。

１日で風邪を治す為に色々飲みましたが結果は・・・

・・・・・

・・・

・

治りませんでした(ノ∀｀)

まあ、色々なものを飲んでもすぐには治りませんね（苦笑）

しかし、前日よりも症状は確実に良くなったので、あと１日あれば治りそうです！

べっ、別に色々なものを飲んだのは本気でたくさん飲めば効くと思ったんじゃなくて、早く治すんだと自分に気合いを入れただけなんだからね！！

葛根湯は２本入りを買ったんだけど、あまりにもまずいからもう２度と飲みたくない・・・

残りの１本どうしよう(ノ∀｀)

風邪をひきました

2009-12-20T18:58:00.003+09:00

昨日から軽く喉が痛くなり、今朝起きると鼻水と咳が出るようになりました。

来週は、簿記の講座やホリエモンセミナーがあり忙しいので早急に治さなければなりません。

今日１日で治すために風邪に効果のある物を飲みまくってみました。

飲んだものはこちら↓

左から
・マルチビタミン
・葛根湯
・生姜くず湯
・風邪薬
・栄養ドリンク
です。

はたして１日で風邪は治るのか・・・乞うご期待！

決まると増える問い合わせ・・・

2009-12-10T21:57:00.002+09:00

先日、入居申込のあった区分所有マンションですが、申込後に他社の不動産屋さんから２件ありました。

決まるまでぜ～んぜん問い合わせなかっただけに複雑な気分です・・・

まあ年末から春までは入居シーズンなので、問い合わせが増えるのは当然なのですが。。

しかし、こんなに問い合わせがあるなら管理費値下げしなきゃ良かったなんて思ったりします（笑）

FXも不動産も欲張らずに確実に利確する事が大事です！←自分に言い聞かせる

今年は最後に「ホリエモンエピソード　ゼロ」セミナーに申し込みました。

席は一番安いA席です。

１２月１１日まではA席がキャンペーン価格で４０００円だそうです。

スターウォーズを知ってる人は申込サイトだけでも面白いので見てみてください。

久しぶりのFX

2009-12-06T13:05:00.004+09:00

１１月の始めから久しぶりにFXを再開しました。

再開した理由はやってみたいトレード方法を見つけたからです。

そのトレード方法はこちら→「初心者が投資で１億円を儲けます！」

このトレード方法は「だいぱぱ手法」と呼ばれ、ずっとFXで勝てなかった人も勝てている手法です。

投資で負ける事での自虐ネタで人気ブロガーの「まりおさん・僕と投資と樹海の日々」も勝ち続けているそうです。

このだいぱぱ手法の基本は、

・１０００通貨単位での取引（低レバレッジで強制決済を防ぐ）

・含み益が出るまで一定間隔でナンピンし、プラスになったら決済

・欲張らない

というものです。

１０００通貨単位で取引できるFX業者に申込をしたのですが、使えるようになるまで時間がかかる為、現行のFX業者で１００００通貨単位で実践しました。

ドル円をロングで入ったのですが、１０月の米雇用統計とドバイショックで急激な円高へ

ナンピンをしていったのですが、基本の低レバレッジでやっていなかった為に強制決済寸前に・・・

強制決済ギリギリのところで証拠金を追加して生き延びました（汗）

その後、ジワジワと円安に戻してきたので、プラスになったポジションを決済していきました。

米雇用統計の改善で一気に円安に動いたところで、すべてのポジションを決済。

結果、１ヶ月で「＋￥５０,３１０」となりました。

基本を守らなかった為に強制決済となるところでした・・・(^^;

以前、たいやき81たさんとFXの話をしたのですが、たいやき81たさんも似たような手法で毎月利益を重ねているそうです。
（だいぱぱ手法は知らないと言ってました）

たいやき81たさんと話をして改めてだいぱぱ手法は勝てるなと思いました。

フェスタスタッフ打ち上げ

2009-11-29T02:51:00.004+09:00

今夜はハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2009の運営スタッフ打ち上げがありました。

打ち上げ会場は新宿歌舞伎町だったのですが、恵比寿駅での人身事故の影響で電車が遅れた為、１０分程遅れて到着。

１次会では、各チームのリーダーとコテツさんから一言があり、フェスタのエンディング映像とスタッフ限定の特典映像を見ました。

２次会は、１２人用の個室に１６人で座り、濃密（？）な時間を過ごしました。

１次会、２次会ともにとても楽しく４時間があっという間でした。

来年のフェスタもスタッフとして参加できればいいなと思います。

スタッフに配られた一足早いクリスマスプレゼント

中身

打ち上げmemo
・meguさんは実はセレブ
・ニュージーランドいいよニュージーランド
・台湾に行きたくなった
・にゃんこ先生が発見される
・次回フェスタはロバートキヨサキか！？

入居申込

2009-11-28T17:02:00.003+09:00

８月に入居キャンセルとなり空室が続いていた区分所有マンションですが、ようやく入居の申込が入りました。

申込者は物件の近くの大学病院の医大２年生。

春まで入居が決まらなかったら、居住用物件として売りに出す事も考えていました。

１２月から管理会社も変更となるので、管理費の削減を行い収益を増やす予定です。

社食の会

2009-11-26T00:43:00.005+09:00

今日は、不動産投資家仲間のそーめいさんとたいやき81たさんと六本木の東京ミッドタウンで飲んできました。

東京ミッドタウンはイルミネーションがキレイで豪華です。

高層階のたいやき81たさんの会社の社員食堂からは六本木の夜景が見えます。

こんな豪華なオフィスビルで働き素敵な社員食堂があるなんて羨ましすぎます。

３人で飲みながら不動産投資やFX等、色々と勉強になる話ができてとても有意義な時間を過ごせました。

そーめいさん、たいやき81たさん、本日はありがとうございました。

土曜日はフェスタスタッフ打ち上げがあるので、そちらもとても楽しみです。

しかし、簿記の勉強を始めてから夕飯がほとんど外食か飲みなので体重だけが心配です・・・

共用部のゴミ問題

2009-11-23T20:18:00.003+09:00

今日は所有アパートへ火災警報器の設置と共用部の清掃をしに行ってきました。

４部屋のアパートなのですが、各戸に訪問するも誰もおらず火災警報器の設置はできず・・・。

共用部の方は、ビニール傘、タバコの吸殻、ダンボール、粗大ゴミ（家具の破片？）が落ちておりました。

以前は共用部にゴミが落ちていることはほとんど無かったのですが、今年の夏に新しい入居者が入ってからゴミがいつも落ちている状態になりました。

新しい入居者は属性が低く外国人女性と入居しているのですが、引越し直後から共用部に粗大ゴミが放置されています。

当初は引越しで出たゴミを置いておいて後で捨てるのかなと思い様子を見ていましたが、今後も続くようであれば何か対策を立てる必要がありそうです。

共用部は一旦汚れ始めると、今まではキレイに使用していた入居者もゴミを捨てたりするので注意が必要ですね。。

部屋探し

2009-11-11T21:56:00.005+09:00

先日、自分の住む部屋を探していた処、相場家賃よりかなり安い物件を発見しました。

２３区内でJR駅徒歩６分のRC物件。

築年数は３０年以上でしたが、水周りがフルリフォームされておりキレイな１LDK。

家賃６万円で定期借家契約。

この物件が安い理由として２通りが予想された。

１つ目は、洗練された投資家の物件。

安い理由として
・競売等で安く入手
・セルフリフォームでリフォーム費用を軽減
のような手法を用いている。

さらに定期借家契約を採用しているので勉強熱心な大家さんの可能性が高い

この仮定が正しければ、即契約したい物件である。

２つ目は、事故物件。

安い理由として
・前の入居者が事件を起こした
・自殺、病死、殺人があった
のようなマイナス要素が考えられる。

この仮定が正しければ、契約は見合わせたい物件である。

１つ目の理由を期待しつつ、仲介の不動産屋さんに問い合わせた処、事故物件と判明。（ﾔｯﾊﾟﾘﾈｰ）

安い理由は、
・前入居者がバルコニーから落下した（部屋は１０階）
・２年の定期借家契約で更新時には相場家賃に値上げ予定
との事でした。

営業マンさんは、物件への問い合わせは多いけれども、全然決まらないと言ってました。

そして、私も内見せずに転進・・・（苦笑）

部屋探しはまだまだ続く・・・

自己投資

2009-11-08T18:32:00.002+09:00

最近、本業の方が不景気の影響で残業時間が減ってきました。

これから平日の夜に残業していた時間を簿記の勉強に使おうと思います。

なぜ簿記を勉強しようと思ったかというと、

１．昨年度の確定申告に四苦八苦し、ちゃんと勉強したかった

２．ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタの渡邉会長の講演を聴いて決心

という理由です。

フェスタで渡邉会長のおっしゃった
「経営者はマンガを読むように財務諸表を読まなければならない」
という言葉を忘れずに頑張りたいと思います。

臨時総会

2009-11-07T17:14:00.002+09:00

本日、区分所有マンションの臨時総会がありました。

議案は、「管理委託先変更と新管理会社との管理委託契約の締結」についてです。

出席者から「管理費は安くなるのか」といった質問や「管理内容を落としたくない」との意見がありました。

あらかじめ文書で伝えていたのですが、改めて「管理費が安くなる」ことと「管理内容が良くなる」という事を伝えてから決議を実施。

全員賛成で可決承認されました。

今後は、新しい管理会社さんと協議し、年間予算を決めます。

管理費削減の為に管理委託費だけでなく、設備費や電気代等を減らしてなるべく管理費を安くしたいと思います。

臨時総会の出欠

2009-11-04T23:13:00.003+09:00

今週の土曜に迫った管理会社変更の是非を問う区分所有マンションの臨時総会。

管理組合員から出欠票が集まりました。

投資用のマンションということもあり、これまで通常総会では１～２人（理事長＋理事）しか集まらないぐらい無関心な組合員ばかりでしたが、今回はなんと出席者７人！！！

さすがに管理会社の変更という議案だけあり、普段は無関心な組合員も気になるようです。

今のところ総議決権数５７に対し出席１０・委任２１の出欠票が集まりましたので、管理規約に記載されている総会開催条件の過半数をクリアしました。

あとは臨時総会で過半数以上の賛成票で管理会社の変更が決議されます。

ちなみに出席者が７名なので理事長の私が賛成で、他の６人が反対したらどうなるのでしょうか。

A.賛成で決議されます。

それは、２１票の委任状が理事長に委任されているからです。

まあ、本当にそうなった場合には強引に議決せずにちゃんと話し合って決めますが（苦笑）

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2009

2009-11-01T00:17:00.005+09:00

今日は「ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2009」に参加してきました。

昨年は、視聴のみでしたが、今年はサポーターとして運営のお手伝いをしました。

仕事は、ホールの誘導係と和民の渡邉会長への質疑応答の際に質問者へマイクを渡す係。

事前打ち合わせを２回行い、当日は９時前に集合して準備。

リハーサルと役割確認

運営スタッフTシャツと名札

事前準備を終えて１１時の開場と同時にたくさんの人が来場。

前売りの８００席が完売していたので会場は満席となりました。

---ここから印象に残った事まとめ---

第1部　絶対満室！　運営・管理・リフォーム編
・藤澤雅義さん・・・今後の賃貸経営の行方
・浦田健さん・・・大家検定はあまり儲かってない？！
・西山雄一さん・・・軸が大事、高感度アップ作戦
・内海芳美さん・・・オチ担当
・松田淳さん・・・見落としがちなリフォーム箇所を紹介

ワタミグループ渡邉美樹会長の特別公演
・誰もができないことをやる
・目標と計画を立てて行動する
・財務諸表をペラペラ読めない経営者はダメ
・命がけでやってる限り負ける気がしない

第2部　今こそ買い時！　購入・融資編
・今田信宏さん・・・財布のお札のしまい方
・赤井誠さん・・・自分流の方法を作る
・沢孝史さん・・・RCのランニングコストは規模とのバランスが重要
・北野琴奈さん・・・良くわからない事はやらない
・北田眞一郎さん・・・需要と供給からうまみを求めていったらボロ物件に

エンディングロール
・気がつかずに帰る人続出（もったいない）
・曲と映像で感動

懇親会＆２次会
・Kさんが１棟目を取得したら、そーめいさんとお祝いする
・内海さんに娘さんを勧められる（笑）→ひだまり不動産次期社長？！（涎）
・ハワイいいよハワイ
・コテツさん、１貫１００円の寿司に鬼のような指値（５０円）を入れる→店員さん動揺

たくさんの人の話が聞けて今年のフェスタも大変勉強になりました。

またモチベーションもぐ～んとアップしました！

また次回がありましたら参加したいと思います。

みなさん１日お疲れ様でした。

臨時総会の準備

2009-10-19T23:04:00.002+09:00

私が理事長をやっている区分所有マンションの理事会で管理会社の変更議案が決定しました。

管理会社の変更を総会で決議する為に臨時総会を開催しなければなりません。

通常の総会であれば、現行の管理会社さんが総会開催の準備や手続きをしていたのですが、今回は管理会社の変更という議案なので、理事長の私と変更候補の管理会社さんで準備をする事となりました。

理事長の仕事は主に
・臨時総会開催の案内文書の作成
・出欠、委任状の作成
・管理組合名簿の入手
・管理組合員への送付
・臨時総会日時の決定
です。

変更候補の管理会社さんと相談しながら上記を行ないましたが、変更候補の管理会社さんがこのような手続きに慣れていたので、とっても簡単に終わりました（笑）

大変そうに思って敬遠しがちな物事もやってみたら、けっこう簡単に出来ることが多々あります。

始めから諦めるのではなく、挑戦してみると案外出来てしまうものですね。

最近、セミナー等の後に不動産投資家の懇親会に出席していますが、成功している人達で共通して持っているスキルは「行動力」だと再認識しました。

自分の長所は「行動力」なので、それだけは会社でも投資でも維持していきたいと思います。

理事会

2009-10-12T10:43:00.002+09:00

前回の総会で現行の管理会社さんとの管理委託契約が９月～１２月までの暫定となっているので、１２月～の契約をどうするか決める為に理事会を開きました。

参加者は、理事長の私と監査役の元理事長と管理会社の担当者２名です。

まず、マンション管理会社各社の見積りを基に作った管理費比較表を提出。

管理会社の担当者さんは、他社の見積りを取っていたとは知らずに比較表を見て唖然とした様子。

それもそのはず、管理委託費と設備維持費が３社の中でずばぬけて高額で、さらに管理内容も悪いのです。

この比較表を見て担当者さんが、「もう一度、管理費を検討させて下さい」と発言。

すると監査役の方が「管理費の削減要求をしたのに管理委託費はまったく下げずに出してきて何を言ってるんだ。時間の無駄だし、面倒だからけっこうです。」と一蹴。

そして監査役の方が、現行の管理会社さんの今までのいいかげんな仕事ぶりを熱弁し始めました。

１時間に渡り私と担当者さんは、監査役に溜まっていた不満を聞かされてグロッキー状態に・・・・（笑）

しかし、十数年間ずっと高い管理委託費や工事費で質の悪い管理をしてきたというのがわかりました。
（評判が悪いのは知ってましたが、想像以上のひどさでした）

結局、監査役の判断で管理費が一番安く管理内容も一番良い独立系B社になりました。

今回の決定を議題に特別総会を開催して、過半数の賛成を得られれば独立系B社への変更が決定します。

お宝不動産セミナー参加

2009-10-04T22:18:00.003+09:00

今日は、お宝不動産のセミナーに参加してきました。

講師は、藤山さんでテーマは競売でした。

このセミナーは募集開始してすぐに満席となり、募集人数と同じくらいのキャンセル待ちが出た人気セミナーだったそうです。

３時間のセミナーでしたが、藤山さんの喋りがうまく、あっという間に終わりました。

セミナー後の懇親会でもたくさんの不動産投資家の方々とお話させていただき、大変勉強となった１日でした。

本日、お話や名刺交換させて頂いた方々、ありがとうございました。

次のセミナーは１０月３１日の「ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ」に参加予定です。

見積り結果

2009-10-03T20:49:00.003+09:00

現行の管理会社さんに管理費の削減要求をすると同時に他社に見積もり依頼をしていましたが、各社から見積りが出てきました。

私の所有するマンションの管理費は「以下の項目の合計」を「各部屋の専有面積の合計」で割って、算出した「平米単価」×「部屋の面積」が各部屋の支払う「管理費」となります。

・管理委託費・・・・・管理会社の事務管理業務費や管理人代
・設備維持費・・・・・共用設備（ELや受水層等）のメンテナンス代
・水道光熱費・・・・・マンション共用部の電気代等
・保険料・・・・・管理組合で入る保険
・工事修繕費・・・・・小規模な修繕費用
・諸経費・・・・・備品代や雑費

上記項目の合計金額が１０万円、「各部屋の専有面積の合計」が１０００平米の場合

１０万円÷１０００平米＝平米単価１００円

となります。

所有する部屋が３０平米の場合

１００円×３０平米＝管理費３０００円

となります。

管理会社によって変わるのが管理委託費と設備維持費です。

各社の見積りから管理委託費と設備維持費の合計を「各部屋の専有面積の合計」で割って平米単価を算出して比較してみました。

平米単価比較結果

現行管理会社　平米単価２９５円
独立系Ａ社　平米単価２３９円
独立系Ｂ社　平米単価２２２円

という結果になりました。

しかし、マンションの管理を価格だけで決める訳にはいかないので、管理内容の比較もしてみました。

管理内容比較結果

現行管理会社　△
独立系Ａ社　○
独立系Ｂ社　◎

前職でマンション管理の仕事に係っていた私が、公平な目で見た結果が以上です。

現行の管理会社さんは、管理内容が悪く価格が高いという結果になってしまいました。

この内容を資料にまとめて理事会に提出したいと思います。

理事長の仕事

2009-09-25T23:53:00.004+09:00

区分所有マンションの総会で理事長になったので、さっそく理事長として仕事をしました。

まず始めに行なったのが、管理会社の見積り依頼。

なぜ見積り依頼をしたかというと、管理会社を変更する為です。

現行の管理会社さんに対しては以下の不満があります。

・管理委託費が高いのに管理条件が悪い -> 相場の１．５倍の価格にもかかわらず機械警備も無し

・マンションの管理状態が悪い -> 同築年数のマンションよりも劣っている

・管理業務の質が悪い -> 中長期修繕計画無し。管理費滞納に対する対応能力が低い。

その他諸々・・・・ツッコミどころ満載で挙げるとキリがありません。

今回は、現行の管理会社さんに管理費の削減要求をしつつ、独立系の２社に見積りをお願いしました。

９月末の理事会に３社の見積りを持っていって、管理会社を決定しようと思っています。

３社から出てきた見積りは・・・・

次回へつづく。。

高齢者の入居

2009-09-10T22:32:00.003+09:00

本日、区分所有マンションの客付けをお願いしている不動産屋から電話がありました。

不動産屋：「部屋を探しているお客様がいるのですが、まだ案内はできますか？」

私：「はい、大丈夫ですよ」

不動産屋：「えーと・・・入居者が８０歳のおばあちゃんで一人暮らしなのですが、良いですか？」

私：「８０歳ですか・・・（汗）」

不動産屋：「ただ、お孫さんが近くの役場に勤めているので、ちょくちょく様子は見に来れるとの事です」

私：「それであれば良いですよ」

このような流れでOKにしてしまいましたが、もし入居が決まったら不安なので高齢入居者のリスク回避の手段を色々考えました。

まず、リスクとなるのは入居者の「死」の問題です。

これは人間が入居する限りは避けられない問題ですが、高齢者の場合は発生する可能性が高いです。

高齢者が入居している場合は、自然死は覚悟しなければなりません。

避けたいのは自然死が放置されて腐敗等による変死となってしまうことです。

今回は、お孫さんが様子を・・・という話ですが、季節によっては腐敗も早いので安心は出来ません。

なので入居を希望された場合は、入居の条件として安否確認システムを導入してもらうつもりです。

安否確認システムは、緊急通報装置付のものから安価なものまで色々あります。

安価な安否確認システム
月々３１５０円でFOMA内臓・通信費・レンタル費込みの「みまもりほっとらいんi-POT」

これがあれば少しは変死のリスクを下げられるはずです。

このような問題は、高齢化社会の賃貸業では避けて通れない問題ですね。

久しぶりのセミナー

2009-08-30T23:22:00.005+09:00

今日は、ハートブレイン主催のミニセミナーに行ってきました。

セミナー形式が１時間半、ディスカッションが１時間半という内容でした。

今回のセミナーは、お試し企画ということで参加費２千円とお得価格（おやつのタイヤキ付）。

セミナーは、財布の中身レポートを執筆している５名（投資家けーちゃん、コテツさん、ヒロシさん、NSX松田さん、めぐママさん）が２０分ずつ話しました。

それぞれの得意分野の話しが聞けて大変勉強になりました。

ディスカッションでは、私のグループにNSX松田さんが入って競売の話しで盛り上がりました。

ディスカッションと２次会で様々な大家さんと話が出来て楽しく勉強できました。

セミナー参加者みんなに共通することは、みんなすごい行動力を持ってるということです。

投資や事業で成功するには行動力が大事と再認識しました。

みなさん口を揃えて「ある程度勉強したらとりあえず、やってみろ」「やる前にいくら勉強しても、やってみないと本当の事はわからない」と言っていました。

あとは「まったく勉強しないでとりあえずやってみたら、取り返しのつかない失敗をした」と言っている人もいましたが（笑）

参加された方々お疲れ様でした。
　
　

病を自覚した時は・・・

2009-08-26T22:57:00.004+09:00

今日は会社の暑気払いで、はとバスツアーに参加してきた。

バスは首都高都心環状線を抜け新宿線へ進む。

赤坂～新宿までの高層ビルが立ち並ぶ景色を見て思った・・・

容積率いくつあるんだよ！

バスは新宿出口を出て歌舞伎町に到着。

歌舞伎町でバスを降り、辺りを見渡すと雑居ビルにギッシリ詰まった飲み屋の看板が光っている。

歓楽街の夜にネオンを見つめて考えた・・・

空室がほとんど無い・・・利回りどれくらいなんだろう。。

こんなことを考えつつ、もう自分は不動産投資という病に侵されることを自覚しました。

こんな症状はありませんか？

・旅先や始めて訪れた場所でアパートの空室率をついついチェックしてしまう

・友人宅に遊びに行った際に家賃いくらで賃貸に出せるか見積もってしまう
・またリフォーム箇所をチェックして、リフォームプランを考えてしまう

・居住用の家のチラシを見ても利回りを計算してしまう

２つ以上あてはまる方は、不動産投資病の可能性が高いです。

すぐに下記イベントの申込をして下さい。

営業活動

2009-08-24T19:33:00.003+09:00

今日は有給休暇でサラリーマン業は休みだったので、昨日キャンセルとなった区分所有の営業をしてきました。

前回は物件付近の不動産屋さん２社とターミナル駅の不動産屋さん２社に募集をお願いしていました。

しかし、物件付近の不動産屋さんは数ヶ月募集しても内見が一件もありませんでした。

なので今日はすべてターミナル駅の大手チェーン店４社をまわって募集のお願いをしてきました。

大手の営業マンはどこも感じが良く、しっかりとビジネスとして誠意ある対応をしていただきました。

契約のドタキャンで少し落ち込んでいましたが、営業マンの一生懸命な姿を見てモチベーションが上がりました！

そのような姿勢はサラリーマンとして見習おうと思います。

大手だから良いとは言えないのですが、前回の募集の時は募集の営業に行って嫌な思いをする事が多かったので、今回は気持ちよく営業ができて良かったです。

入居キャンセル

2009-08-23T22:30:00.004+09:00

今月の上旬に入居が決まった区分所有でしたが、入居直前でキャンセルとなりました。

９月から入居予定でしたが、急に転勤が決まったということで突然のドタキャンです。

契約が決まってからキャンセルまでの期間や部屋の準備、営業活動の労力も考えると大きな損失です・・・

今日から営業活動を再開して早めに満室にしたいと思います。。

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